家具や家電、車まで!こんなものも経費に出来る?!経費を活用して徹底節税 | 不動産投資を考えるメディア

家具や家電、車まで!こんなものも経費に出来る?!経費を活用して徹底節税

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不動産投資の節税をする前に考えておきたいこと

こんなものまで認められる!? 不動産投資経費の節税│画像1

不動産投資で新たに収入が増えた時に、新たに増えた収入に対して、きちんとした節税対策をとっておかないと手元に自由になるお金を残すことができなくなります。手元にお金を残すことができなければ、突発的なイベント、たとえば修繕や入居者の退去に伴うリフォーム代、入居者を募集するための広告費用などにお金が使えなくなってしまいます。

そこで節税対策を採るということになりますが、気をつけなければならないことがあります。それは、本末転倒になってはいけないということです。不動産投資での節税には、いくつか方法があります。経費を増やすということも節税になりますし、青色申告をして、青色申告特別控除を受ける方法もありますし、法人を設立して税金の税率そのものを減らすという方法もあります。

一番身近で簡単な節税方法である経費を増やす節税ですが、忘れてはいけないのが、不動産投資をしているのは、お金を増やすのが目的であるということ。不動産投資から得られる収入に課税される税金を減らすのが目的ではないということを思い出して欲しいと考えています。税金を支払うのがバカバカしくなって、経費として手元にある運転資金にお金を使ってしまう。それは賃貸経営にとっても健全ではないことですし、賃貸経営を継続できなくなる原因にもなってしまいます。経営的には経費は少ない方が健全なのです。

たとえば、経費を多くして利益を圧迫して税金を減らしているような決算書があるとします。あなたが金融機関の担当者だとして、このような経営をしている経営者に、大事なお金を貸したいと思うでしょうか。

ほとんどの人は、貸したいとは思わないでしょう。言うまでもないことだと思いますが、貸したお金がきちんと返って来るのか、よく分からないからです。税金対策をすればするほど、融資の条件は悪くなっていきます。一棟目を購入して、それでもう収益物件を購入しないというのであれば、いいのですが、さらに収益物件を購入したいと考えているのであれば、節税対策である経費を活用しての節税は、適正な範囲で留めておかなければなりません。適正な範囲で節税をして、税金もきちんと支払う。税金を経費の一つとして予め考えておくということは、とても重要な考え方となります。

税理士にも自分の意思を正しく伝えよう

こんなものまで認められる!? 不動産投資経費の節税│画像2

すでに賃貸経営を始めている皆さんの中で、どれだけ税理士と自分の経営方針について話すことはあるでしょうか? これから大家業を目指すという人もいらっしゃると思うので、皆さんの経営のパートナーとなる税理士の方々がどのようなことを考えているのか、少しご紹介して起きましょう。

税理士は、基本的にいかに税金を減らすかということを税理士試験でも行いますし、実務になってもそのような思考方法で経営を見ていきます。ですので、普通の税理士に不動産投資の経営を見てもらうと、もっと節税をするような提案があるかもしれません。そこで税理士にもきちんと自分の方針を伝えましょう。そうしなければ、節税のし過ぎで、融資条件が悪くなる可能性もあります。

こちらの方針を伝えなければ、税理士は、いかに税金を減らすかということしか考えていません。依頼している税理士に税金も支払って、これからも融資を受けたいという考えを伝えなければ、融資が通りにくい決算書になってしまいます。税理士にはきちんと自分の方針を伝え、節税だけではなく、融資が降りやすい優良な健全経営を目指したいと伝えることが大切です。

新規入居者へのプレゼントも経費にできる

他の物件よりも魅力的な物件をアピールするために、新規に入居していただくお客様に対してプレゼントを贈呈している方もいらっしゃいます。もちろん、こうしたプレゼントも経費にすることができます。プレゼントの内容は、オーナーによってさまざまです。家具一式をプレゼントされるオーナーさんもいらっしゃいますし、家電をプレゼントされる方もいらっしゃいます。

最近は広告宣伝費用の代わりにそうしたプレゼントをあげる方も増えてきました。不動産投資のための経費なので、きちんと証拠を揃えることが必要です。入居者キャンペーンで家具をプレゼントするという広告記事や家具一式、受領しましたという証拠の書類があったりするのであれば、必要経費として認められる可能性は高いでしょう。しかし、証拠がなければ、難しくなるので気をつけましょう。

不動産投資の物件視察用で車を経費にすることができる?

不動産投資で車を活用する人が増えてきました。物件視察やお客様を物件に案内したりするためです。では、車の購入費用や維持費、ガソリン代は不動産所得を得るために活用したのだから、経費として認められるのかという疑問を抱いている人も多いでしょう。
もちろん、その車が不動産所得を得るために活用されるというのであれば、経費にすることは可能です。ガソリン代や高速代なども経費にすることができます。ただし、こちらをご覧の皆さんは、サラリーマンの方が多く、兼業で大家業を営んでいる人が多いはずです。

当然のことながら、私用でも使うでしょうから100%必要経費になるということは、現実的には難しいでしょう。家賃や光熱費などと同じように、不動産所得を得るために使った分と、私用で使った分とそれぞれ分けて費用を計上していきます。

また、車は建物などと同じように固定資産となり、一括して経費計上することはできません。購入した金額は、一定のルールに従って、各年分の必要経費として按分することが決められています。按分の方法は、原則として、その資産の決められた法定耐用年数で割った金額を毎年経費として計上することになります。そのため減価償却費を使って処理をします。

減価償却費とは、減価償却資産を経費にしていくための勘定科目。減価償却資産とは、時間が経てば価値が減る資産のことです。たとえば、エレベターや空調機械などは、建物付属設備、車は車両運搬具といった資産となります。

さらに具体的に説明しましょう。たとえば、2017年に150万円の新車を不動産投資専用で購入したとします。前述したように車は減価償却資産です。購入金額の150万円を経費として2017年にすべて計上することはできません。
では、どのように経費にするかというと、車の購入金額を法定耐用年数で割った金額を費用計上します。
新車の法定耐用年数は6年と決められていますから、計算式としては、

150万円÷6年=25万円

となります。
2017年から毎年25万円計上していきます。

不動産投資で一括経費計上したい場合は、中古車の購入検討を

では、一括して経費計上をしたい場合はどうすればいいのでしょうか。
その場合は、4年以上経過した中古車を購入すれば、一括して必要経費にすることができます。

中古車については、法定耐用年数の計算の方法が少し異なります。
たとえば、製造から4年経った中古車を購入したとします。中古車の法定耐用年数は、新車の法定耐用年数から経過年数を引き、経過年数に20%期間をかけて法定耐用年数を計算します。簡便法と言います。

①法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数
6年(法定耐用年数)-4年(経過年数)=2年
②経過年数4年の20%に相当する年数
4年(経過年数)×20%)=0.8年
③耐用年数
2年+0.8年=2.8年

この償却方法の場合は、小数点以下は切り捨てになるので、2年で減価償却します。なお、耐用年数2年の減価償却資産は、1年で100%償却していいというルールがあります。家賃収入で大きく利益が出てなんとか節税したいということであれば、少なくとも4年経過した中古車を購入して節税するというのがオススメです。もちろん、節税目的だけで車を購入するというのは、認められないケースがあるでしょう。あくまでも不動産投資の物件視察で活用するという目的が大前提になります。

不動産投資の車関連費用の按分の方法とは!?

こんなものまで認められる!? 不動産投資経費の節税│画像3

サラリーマンをやりながら副業で大家さんをしている場合は、車を全て経費で落とすのは難しいでしょう。家賃や光熱費のように不動産所得を得るために何割活用して、私用で何割活用していると計算しながら必要経費を算出します。実は、税務署から不動産投資に関わる按分割合は、税務署によってバラバラである場合が多いです。

たとえば、ある税務署の担当者職員は、不動産投資のことを全く知りません。オーナーがどのような活動をしているのかも知る余地がない場合、そもそも車など必要がないだろうと考えています。その職員が提案したのが、サラリーマンで大家業を営んでいるのであれば、実質的に土日しか車は乗らないので、按分割合は土日で使用した分しか認めないというのです。もっとひどいものでは、近場の物件視察は、まったく必要経費として認められないとしたケースもあります。

そうかと思えば、一方で車の購入費や維持費を必要経費として半分以上認められたケースもあります。このように税務署によって方針はバラバラです。では、どのようにすれば経費として認めてもらえるのでしょうか?
必要経費の算出に重要なのが客観的な証拠です。たとえば、ドライブレコーダーのようなものを車内に設置して、きちんと走行記録をつけて測定する方法です。きちんとした客観的な証拠があれば、経費として認められます。記録を正しく残すことがとても重要になります。

まとめ

不動産投資に関わる経費の考え方ですが、経費の額とか枠ではなく、不動産所得を得るということであれば、基本的に認められることが多いです。ただし、そのためには、本当に不動産所得を得るためのものであるという、客観的な証拠が必要になります。書類や写真、最近では動画などできちんと記録を残すようにしましょう。記録が残っていないものに関しては、証明することができません。このため、税務署にいくら不動産所得ために経費として支出したと主張しても認められないことが多いのです。

もう一つは、経費を増やしすぎても節税には成功しますが、経営には成功していないということになることを確認しておきましょう。節税をすればするほど、利益は圧迫され、経営的には不健全な状態になります。経費を使うことでお金を手元から無くしてしまえば、賃貸経営で何か問題が起きた時に対処のしようがありません。経営は何が起きるかわからない。先行き不透明なものです。常に万全の体制で備えておくことが望ましいとされています。

税金を取られるのは嫌だから経費として全部使うという考え方は、早めに卒業した方がいいでしょう。また、経費を増やして所得を減らしている経営状態では、金融機関はとても嫌がります。そうすれば、融資条件は厳しくなり、次の収益物件のための融資を受けられなくなるということも大いに考えられるのです。そのようなことがないようにするためには、税金を必要経費=コストとして考えて、節税のバランスを取っておくことが必要です。経営のバランスを見ながら、節税も考えるようにしましょう。

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