不動産投資でかかる各種税金(所得税・消費税・その他)の計算方法 | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資でかかる各種税金(所得税・消費税・その他)の計算方法

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不動産投資をする上で自分の収入に対してどの位の税金がかかるのか、何にどんな種類の税金がかかるのか、確定申告の時期になると不安な人も多いと思います。

不動産投資を行うのであれば、必ず考えておかなければならないのが不動産投資にて得た収入にかかる税金の対策です。今回は不動産投資でかかる主な税金の種類と計算方法について説明していきます。

不動産投資でかかる所得税の計算方法

不動産投資にかかる所得税の計算方法

まず、不動産投資によって収入が増えることで、それに対応して所得も増えることになります。結果として所得税の金額が増えることにつながります。ちなみに、所得税の計算の原則は「収入-経費=所得」という計算式で、まず所得金額に対応する金額を計算することになります。

経費というのは不動産投資で収入を得るために費やした費用のことを言います。例えば、賃貸物件に不動産投資を行っており、入居者募集のために広告を出した場合の広告費用などがこれにあたります。このような費用は経費として収益から差し引くことが出来ます。

なお不動産投資を行う場合、不動産事業のみを行っているという人は少なく、サラリーマンが副業という形で不動産投資をしていたり、本業でお金を大きく設けた人が不動産を購入して事業を行っているというケースが多くなります。したがって、サラリーマンとしての給与所得や本来の事業での事業所得も得ている人が大多数になります。

所得税を計算する場合はこのような所得と不動産所得を合算して所得を出すことになります。そして、この所得の金額から所得控除(代表的なものは保険料控除等)の金額を差し引いて、「課税所得金額」を算出します。

この課税所得金額に対応した税率(195万円以下なら5%、1800万円超なら40%)をかけて税額を計算します。なお、所得に応じた控除額があるので、税率をかける前にそれを差し引きます。

不動産投資でかかる消費税の計算方法

不動産投資でかかる消費税の計算方法"

上記では不動産投資に関わる税金として代表的な所得税の計算方法について紹介してきました。ちなみに、この所得税の計算を行う過程で同時に住民税の計算も完了することになります。

確定申告という作業を行うことにより、所得税の計算だけでなく、住民税の計算も完了します。これに加えて、不動産投資を行うことにより、考える必要があるのが消費税という税金になります。

この消費税についてはものを買った時に消費者が払っているように感じますが、この消費者から預かった消費税を実際に納付する必要があるのは事業者になります。したがって、不動産投資を行い、不動産事業を開始した場合、消費税の納税義務が発生する可能性があります。

ただし、居住用の不動産として賃貸を行っている場合にはいくら不動産事業で収入を得ていたとしても、消費税の納税義務は発生しません。あくまでの消費税の納税義務が発生するのは事業用として賃貸している場合、つまり店舗・貸しビル・オフィスという形の不動産を所持して賃貸している場合になります。

さらに、前々年の不動産収入の金額が1000万円以下の場合には消費税の納税が免除されるという特例もあります。こちらの消費税についてもしっかりと自分自身で計算を行って申告する必要があります。

この消費税の計算は「消費税の課税対象となる消費税の金額-その売上を上げるためにかかった経費にかかる消費税の金額」で算出することになります。ただ、消費税については、基本的に会計ソフトなどで帳簿をつけていれば自動的に税額が計算されるものになります。

不動産投資でかかるその他税金の計算方法

不動産投資でかかるその他税金の計算方法

不動産投資を行っている時にしっかり考慮しておく必要がある大きな金額の税金は所得税・消費税になります。ただ、これ以外にも不動産投資を行ったことにより発生する税金があります。

このような税金としては不動産の購入時にかかる不動産取得税・登録免許税、不動産を保有しているとかかる固定資産税、不動産を売却することによって発生する譲渡にかかる所得税・譲渡にかかる住民税といったものがあります。

これらの税金にかかる税金の金額を計算するための計算式については以下の通りになります。

  • 不動産取得税=固定資産税評価額×4%
  • 登録免許税=基準となる金額(固定資産評価額等)×税率(認定長期有料住宅等の指定によって変化)
  • 固定資産税=固定資産税評価額×1.4%(地方自治体によって異なる)
  • 譲渡にかかる所得税=(不動産を売却した価格-売却にかかった経費)×15%(30%)
  • 譲渡にかかる住民税=(不動産を売却した価格-売却にかかった経費)×5%(9%)

譲渡にかかる住民税・所得税はどれだけの期間所有していたかという所有期間によって税率が変わってきます。基準としては5年がラインとなっており、5年以下の年数しか保有していなかった場合は「短期譲渡所得」というものに区分され、()内の高い税率が適用されることになります。

なお、マイホームを売却した場合にはさらに譲渡にかかる所得税や住民税を軽減することが出来る制度もあります。不動産投資をする場合、上記のようなさまざまな税金がかかってくるという事実もしっかりと押さえておくようにしましょう。

まとめ

税金の計算は、慣れれば意外と簡単にできますが、法改正の影響で計算式自体が変わることもあります。そのため、多少の費用がかかっても税理士に依頼した方が安心です。もし自分で計算する場合は、必ず最新情報を参照して計算するようにしてください。

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