海外不動産投資は東南アジアの新興国が穴場!高利回りと節税の仕組み | 不動産投資を考えるメディア

海外不動産投資は東南アジアの新興国が穴場!高利回りと節税の仕組み

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海外不動産投資において、特に東南アジアの新興国が有望な投資先とされています。それは高利回りや節税効果としての期待が大きいためですが、その理由や仕組みも理解しておくといざ投資の際に役に立ちます。この記事で学んでいきましょう。

東南アジアは不動産投資の穴場

東南アジアは不動産投資の穴場

不動産投資をされる方は国内よりも海外の物件を購入した方がよいという話を聞いたことがありますでしょうか。中国などのインフラが整ってない国では、人口の増加に伴い爆発的な不動産需要が発生しています。それに伴い世界中から不動産投資用の資金が流入し、建設ラッシュに沸いている国が沢山あります。そういった中でも特に東南アジアの投資用物件は注目を集めています。ここでは特に経済成長を続けている東南アジアに焦点を当てて紹介します。

もともと東南アジアではインドネシアが経済成長著しく、いろいろな投資の対象となってきました。インフレ率が高いことで有名となっていましたが、その周辺の国にも投資資金の波が流れ始めています。そのひとつがマレーシアです。マレーシアは主幹産業が以前は第一次産業に依存しており、ゴムやパーム油、スズなどの鉱山資源もありました。1970年代からは工業化が進み、ASEANでは有数の工業国家となっています。工業国家として国民の所得が向上することは、国家全体の経済の上昇傾向に繋がります。

また貿易黒字国ならではの海外からの投資が増えることが予想され、資金量も豊富になります。そのため東南アジアの国内投資に向かっての資金移動が増加することも予想されています。日本型の不動産投資と違い、国土が広いこと、国民が少ないこと、そして国民平均所得が低いことが東南アジアでの投資のメリットとなります。これから人口が増えると不動産投資市場での利回りの高騰が考えられます。不動産投資利回りの穴場として注目が集まっています。

東南アジアの人口構造と高利回り物件

東南アジアの人口構造と高利回り物件

東南アジアへ不動産投資をするにあたって、注目となっている都市があります。東南アジア地域のうちシンガポールとマカオ、香港など人口がすでに増えている9カ国を除き、人口密度が日本より低い国が数多くあります。
人口構造では東南アジアの国々は日本の高度経済成長期の様なピラミッド型をしているところがほとんどで、マンパワーが非常に期待されています。また東南アジアは平坦な地域も多く、まだ住宅地や商業地として利用されていない地域が残されています。

そのため社会インフラである大量高速輸送設備や国際金融特区の整備がすすめられ、これからも何百万という単位での雇用の創出が見込まれています。このように東南アジア地域のおける人口構造はこれからの経済成長及び人口増加並びに産業の高度化と多様化の可能性を示していることから、発展という言葉がしっくりくるでしょう。この中でも海外不動産は人口密度が低い国に注目が集まります。

その理由として、マンション建設のように大規模集合住宅の件数が少なく、まだその必要性がないこと。国土のうち商業圏として成り立っている地域が少ないため土地の評価が低いこと。そして国民の所得が低いことがあげられます。

こういった地域では土地そのものにまだ価値が見出されておらず、建物のほうの評価価格が高くなります。日本ではマンション建設などが進み土地自体の価値が非常に高くなっており、土地と建物の割合が8:2程度になっているため、税金上の譲渡益での利益を得ることが難しくなっています。その反面海外で土地価格が低い場合には税金上の優遇が受けられ、節税効果があります。

海外不動産での節税の仕組み

海外不動産での節税の仕組み

これまで紹介したように東南アジアに代表されるような土地価格が低い不動産投資は節税効果があるという紹介をしましたが、その仕組みを紹介します。

まず不動産投資には他の投資に見られない減価償却という制度があります。これは企業を経営している方は必ず利用する仕組みですが、購入した建物の耐用年数に合わせて取得費用を課税対象から控除する仕組みです。

また投資期間も20年以上という面から不動産投資には加速度償却という制度もあります。加速度償却とは税制上の耐用年数を少なく見積もり、会計上の個別の資産の管理を簡易化するための制度です。一般的に日本では木造で22年、鉄筋コンクリートでは47年たってからの加速度償却が認められていますが、それほど時間が経過した建物の資産価値は急速に低下する場合がほとんどです。

一方で海外不動産の場合は、長期的に見て中古不動産の価値が購入前に比べて高くなっている場合が多く見受けられ、売却益が出る場合が沢山あります。また不動産の中でもコンドミニアムと言われる日本での分譲型マンションは都市部のみならず価格が下落しづらいという特徴を持っており、投資物件としては非常に魅力的となります。

こういった側面からも加速度償却が使える可能性が高く、税制面での優遇が受けられる可能性が高くなります。長期的な投資に向いており、国土の広い海外不動産を取り扱うことによって節税効果が得られます。不動産投資自体が長期投資であることから、マンション件数が増えるにつれて中古での購入物件が増えることが予想されます。そういった場合に割安な海外不動産を考えることにより節税効果を得ることがきます。

まとめ

海外の新興国とりわけ東南アジアに投資するメリットや今後の見込み、さらには節税効果などを説明してきました。国内不動産とは全く違うその国独特の事情を知る必要があります。必ずご自身で正しい情報を見極めて海外不動産への投資は特に慎重に行うようにしてください。

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