不動産投資における効果的な節税方法と失敗例 | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資における効果的な節税方法と失敗例

シェアする

税金対策として不動産投資をするという話は有名ですが、そのメカニズムはどのようなものなのでしょうか。この記事では不動産投資による具体的な節税方法と節税効果、失敗例などをご紹介します。

不動産投資における節税方法

不動産投資における節税方法

不動産投資で節税ができるという話をよく聞きますが、それはなぜでしょうか。まず、不動産投資で節税できる方法というのが大きく分けて3つあるということを覚えておきましょう。はじめに不動産価値の減価償却による節税法、次に損益通算による所得税を還付するという方法、さらに相続税を抑えることを目的とした節税法です。

まず減価償却による節税法ですが、実際の市場価格とは関係なく、帳簿上では最初に購入した物件の価値よりも当たり前のことですが、年々物件の価値は減少していくものです。これを減価償却といい、資産価値の低下分を必要経費に計上できるのです。実際、自分の財布的にはお金を払っていることはないので損はしていないようにみえるのですが、これを必要経費に充て、減価償却分の利益を圧縮できます。

損益通算による節税法は、不動産投資によって賃貸収入があるので所得が増えるので、所得税を多く支払うことになるかと思いきや、源泉徴収されている分を還付してもらうことが可能なので、節税できるという事なのです。

最後に、相続税を抑えることを目的とした節税法ですが、普通の土地を相続する際と比較してみると、マンションやアパートなど、貸家できる物件というのは、利用用途が限られることから、その物件を相続する際に算定される財産価値の評価を低くするのが暗黙の了解です。入居者が常に確保できるような不動産だったとしたら、それを相続した後の収入も見込め、さらに安い相続税で済むため節税になるのです。

不動産投資の節税効果とは?

不動産投資の節税効果とは?

不動産投資なんて、家賃収入が増える分、節税には全く効果がないのではないかと思うかもしれませんが、そんなことはないのです。そこで、ここでは不動産投資によって起こる節税効果についてご紹介しましょう。

所得税というのは、働いていれば、勝手に給与から引かれていることがほとんどですよね。同じように不動産による所得というものが発生すれば、不動産所得の税を払わなくてはいけず、その際の計算方法は、不動産所得=家賃収入—必要経費となります。ここでポイントとなるのが必要経費です。「経費」として含めるものは以下の通りです。

まずは固定資産税や都市計画税などの税金や、自然災害に備えて損害保険に入っている方は損害保険料、不動産の修繕費(賃貸していた人がそこを出ていった際にクリーニングをしたり、修理をしたりする場合がありますが、その費用)、賃貸管理会社への管理費(不動産管理を受託している場合)、物件の減価償却費用や、マンションやアパートなどの管理会社への管理費(修繕積立金や建物の管理費など)、税理士や弁護士を雇っている場合はその報酬、その他交通費やガソリン費用などの経費、ローンを受けた場合、部屋の賃貸が始まった後に支払ったローンの利息などがあげられます。

これらを必要経費に計上して、不動産投資を行った部屋の賃貸による収入を上回って、所得額が赤字になった際には節税が可能となるのです。ただし、節税をするためには、必ずこれらを支払ったレシートや領収書が証明として必要になってきますので、経費にできようができまいがこれらを普段からとっておきましょう。

不動産投資の節税失敗例

不動産投資の節税失敗例

不動産投資を節税目的で行っている人も少なくありません。ですが、それを目的に行っているのに、節税に失敗したなんて例がありますのでご紹介しましょう。まずは、特に新築物件(マンション)を購入した際にそれが起こります。

新築のワンルームマンションを不動産投資として購入する方がよくいますが、購入費用ももちろん新築なので高いですが、その分節税ができる、借りても多いと思って購入する方がいますが、節税できるのはずっとではないということを覚えておきましょう。せいぜい数年でその節税期間は終わります。

その後は、すぐに新築ではなくなるので、借り手がなくて借金地獄に陥るなんてことも少なくありません。新築だからと言って、それを重視しすぎて不動産投資物件を購入するのは考えものです。

また、減価償却費を見込んでの節税対策をするのはやめた方が良いでしょう。というのも、そもそも購入した物件が後どれだけ使用することができるのかという期間をお金にして計算したものです。もちろん、これは日にちが経つごとに後どれだけちゃんと住めるかという年数は減ってきますから、節税できる費用も同じように減ってくるということを理解しておきましょう。それを理解せずに節税をずっとし続けることができると思ってしまったら、節税目的で不動産投資をした際に、必ず失敗するでしょう。

さらに、不動産投資を節税のためにしたのに、結局物件の管理費の方が高くついてしまい、実際に節税はできているかもしれないけど、赤字になっているという場合もよくあるので、節税・黒字になるような物件を選びましょう。

まとめ

節税方法は大きく3つあり、経費をしっかりと計上すればさらに大きな節税効果を得ることができます。しかし当然ながら失敗例もあるので、それを踏まえて計画性のある不動産投資を行ってください。

各種お問い合わせやご相談はこちら