個人の不動産投資で住民税・相続税・所得税が節税できる仕組み | 不動産投資を考えるメディア

個人の不動産投資で住民税・相続税・所得税が節税できる仕組み

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不動産投資の魅力の1つとして節税が挙げられます。住民税、相続税、所得税などに対し、個人投資家でも様々な節税策を取れるので、節税の恩恵を受けるためにもこの記事で学んでいきましょう。

住民税が節税できる仕組み

住民税が節税できる仕組み

現在、日本では個人で不動産投資を行った際にいくつかの減税措置が受けられます。では一体どんな税金がどのように節税できる仕組みになっているのかを見ていきましょう。まずは住民税です。

これは非常に単純な仕組みとなっています。住民税というのはご存知の方も多いですが、自分の貰っている給与額によって値段も異なります。同じ町に住んでいるのに自分よりも多くの住民税を支払っているなんてことはよくあることですが、単純にその人の収入が自分より高く所得税の納税額も高いからという理由です。

そもそも住民税は所得税の納税額をベースとして割り出されています。そのため、簡単にいってしまうと所得税を節税することができれば、住民税も節税することができるという仕組みになっているのです。

例えば、年収500万円ほどのサラリーマンが故人で不動産投資を行ったとしましょう。普通の仕事の年収は500万円で所得税は50万円、そして住民税が25万円となります。ところが、不動産投資をした物件の所得が例えば50万円の赤字になってしまったとすると、合計の所得が450万円となりますから所得税ももちろん減ります。

支払う分の所得税に対して住民税というのは算出されます。ですので住民税はこの場合23万円程度支払うことになるので、2万円ほどの節税ができるという仕組みなのです。ポイントは、不動産投資で得た所得額をできるだけ「見た目の数字」を赤字にするということが不動産投資による節税をするためにはポイントとなってきます。

相続税が節税できる仕組み

相続税が節税できる仕組み

次に不動産投資を自分自信が行っていたというわけではなく、故人からそれを引き継いだ、つまり相続したという場合もありますよね。その際にも相続税が節税できるということを覚えておきましょう。

相続税の節税の仕組みはどうなっているかという前に一つ、押さえておきたいことがあります。大抵の場合、相続の際に土地・建物の不動産ではなく、預貯金を含む現金を故人から相続するケースが多いです。この際、現金で受け取ると貰った金額のすべてに対して相続税がかけられます。ですので、金額が大きいほど相続税は高くかけられてしまいます。

しかし、故人が不動産投資を行っておりその物件をそのまま相続したという場合です。一番最初にやることは、その不動産価値の調査です。例えばその不動産価値が1000万円だったとしたら、通常よりも2~3割安い値段に相続税が計上されるのです。現金を相続した時よりも安い値段に対して相続税が計算されるので、2~3割の相続税を節税できるという仕組みになっています。一般的には2~3割の節税となっていますが、多い時にはこれを8割くらいにすることもできるのでさらに節税につながります。

この相続した不動産投資物件が賃貸物件であり、現在入居者が住んでいてあなた自身はその家をどうすることもできないという状態だったとしましょう。その際には権利が発生して、さらに相続税の節税ができるという仕組みになっています。相続するものを選べるなら不動産を選んだ方が相続税の節税にはなるのです。

所得税が節税できる仕組み

所得税が節税できる仕組み

そして最後に不動産投資による節税ができる税金の種類として重要な部分ともなるのが所得税の節税です。どうして所得税を節税できるのかという仕組みをご紹介しましょう。

個人で不動産投資をする際には、やはり皆さん賃貸収入からそのローンや経費を賄いたいと思っていますよね。ですが、その分所得が上がってしまうということを覚えておきましょう。この所得が上がってしまうことによって、所得税がさらに加算されることになりますからあまり黒字になりすぎるのは不動産投資においては良くないことかもしれません。

まず不動産投資による所得の計算式を頭に入れておきましょう。不動産所得=賃貸による収入-必要経費となります。賃貸収入というのはそのまま収入となる家賃のことを指します。では必要経費は何か?というと「色々なものを含めることができると」言ってよいでしょう。

例えば不動産投資した物件。もちろん、それはモノですから必ずどこかにガタがきたり問題が発生してくるでしょう。その際に修繕費用、賃貸管理会社に管理を頼んでいるのであればその管理費等がかかってきます。また不動産投資した物件が1軒だけではなく、マンション1棟やかなりの部屋数を購入した際には税金の処理などが追い付きません。そうなった際に税理士や弁護士などを雇うことになりますが、その報酬などもこの必要経費にどんどん計上していくのです。

そうすることで所得が賃貸収入を下回った際には赤字となるので、必然的に所得税を節税できるという仕組みです。これにはレシートや領収書が証明として必要になるのでキープしましょう。

まとめ

節税というと面倒なイメージがあるかもしれませんが、手間と引き換えに数万~数十万円の税金を納めなくて済むと考えれば利用しない手はありません。節税を学ぶことで手取り収入がアップすると考えて頑張って勉強してください。

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