税金対策で不動産を購入したのに節税効果が出ない…失敗の原因は?! | 不動産投資を考えるメディア

税金対策で不動産を購入したのに節税効果が出ない…失敗の原因は?!

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不動産投資を始める人の中には税金対策・節税効果を目当ての人も一定数存在します。しかし、節税についてしっかり理解していないと思わぬ落とし穴もあるのです。節税対策を狙って不動産を購入した人の失敗例についてこの記事で紹介していきます。

不動産投資で節税できる税金の種類

不動産投資で節税できる税金の種類

不動産投資のことを調べていると、少なからず次の様な言葉を聞くことが多いと思います。「マンションを建てると節税になる」「不動産は相続税対策」など。これは少なからずどちらも真実ですし、またこれを夢見て不動産投資を始める人も多いでしょう。ですが不動産投資でうまく節税できている人は数多くいるものの、失敗して財産を失ってしまう人が多いのも現実です。

では、まず不動産投資における節税効果をご説明します。不動産投資による節税効果が見込めるのは以下の税金です。

所得税の節税効果

まず所得税ですが、これは賃貸不動産の不動産所得に対するものです。所得税自体の計算は不動産所得以外の収入と合算した形で行われます。もし不動産所得がマイナスの場合、所得税の計算は本業の収入から不動産所得の赤字分を引いた形で計算されるため節税効果となるのです。不動産は建物が年々劣化していくため、修繕費等を減価償却費として経費に計上することができます。実際に修繕費がかかっていなくても一定の金額を経費として引くことが可能です。ですのでうまく運用すれば不動産所得を赤字に持っていくことが出来るのです。

住民税の節税効果

次に住民税ですが、これは所得税をもとに計算されますので、所得税が減ればその分住民税も減額されることになります。

相続税の節税効果

最後に相続税です。相続税を計算するベースとなる土地や建物の評価額は、貸家建付地にすることや小規模住宅用地の特例、建物の固定資産税の評価額低減効果などによって、不動産購入額と同額を現金で相続するよりも3割程度の節税効果が見込めます。

税金対策で不動産を購入して失敗するケース

税金対策で不動産を購入して失敗するケース

ここまでの話では不動産投資の節税はメリットだらけのようにも感じますが、いったいどんなことが失敗の原因となるのでしょうか。

所得税の節税効果が出ない

所得税の節税効果を狙うには、不動産所得をどれだけ実際より減らして計上できるかにかかっています。嘘の申告をするわけにはいきませんが、前述の減価償却費を使えば合法的に一定額の金額を経費として家賃収入から引くことができます。しかし実際にかかる経費も築年数が経つにつれて増加していきます。特に建物の修繕費は年数の経過とともに増加の一歩をたどりますので、それらが想定より大きくなってしまえば結局実際の収入が減ってしまうことになります。帳簿上だけで赤字にするはずが、実際の収入も減ってしまい先細りしていくというわけです。

空室が増えてしまう

マンションやアパートを購入する際に地域の空室率や住民増加率などをみて想定利回りを決めるのですが、あまりにも入居者が増えず想定よりも空室が増えてしまうと家賃収入が悪化します。それを改善するために宣伝費を使って取り戻せればよいのですが、宣伝費分の効果が出ないこともあるでしょう。空室はマンションやアパート経営をするにあたって避けては通れないリスクですが、立地条件や家賃相場を見間違うと失敗する確率が高まります。

相続したマンションが想像以上に経費がかかる

親が相続税対策にマンションを購入し実際に相続したまでは良かったのですが、その後マンションの維持費や修繕費等の経費が予想以上にかかってしまうことも予想されます。最悪の場合、せっかく相続したマンションを売却せざるをえなくなり、結果、相続税対策した以上の損害が出てしまうケースがあります。

不動産投資に失敗しないための対策

不動産投資に失敗しないための対策

以上のような失敗のパターンはほぼすべて不動産の利回りの低下によって引き起こされます。利回りとはマンションやアパートの家賃収入から諸経費を引いた後の収入のこといい、実質利回りとも表現します。実質利回りは一般的には10%以上確保されていないと健全な経営はできないとされています。実質利回りは物件の購入時に想定される利回りが設定されていますが、あくまで購入時の想定であり購入後の修繕費の増加具合や入居率の増減などで常に変動します。

例えば、マンションを購入する際、都心のマンションと地方のマンションの想定利回りを比べた場合、都心のマンションは価格が高く利回りが低くなっている為敬遠されがちです。しかし地方では都心より入居者を確保することは困難ですし、家賃相場も低く押さえられてしまうので、長い目で見ると地方マンションの利回りは下がる可能性が高くなります。その点都心では一定のマンション需要は常にありますし、マンション自体の資産価値も高く維持することが想定できます。ですから長期経営を考えているのであれば都心マンションが無難でしょう。

また、ワンルームマンションよりもファミリータイプのマンションのほうが入居率を高めに維持できる傾向があります。ワンルームマンションは主に独身の入居者で占められており、年度初めなどには多くの需要が生まれるのは間違いありません。しかしながらワンルームは転居も多く長く定住することは少ないため、ファミリータイプのマンションである程度入居者が長く住んでくれる方が安定した家賃収入を得られるでしょう。

以上のように不動産投資を失敗しないためには、安定した利回りを確保できる物件を選ぶことが重要になります。

まとめ

不動産投資はあくまで投資の一種なので、当然ながらリスクがあります。節税を狙って損をしては元も子もありませんので、節税のメリットのみに着目せず、リスクも織り込んだ上で不動産に投資をしましょう。

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