不動産投資にかかる税金の種類、節税の仕組みと注意点 | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資にかかる税金の種類、節税の仕組みと注意点

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「不動産投資には節税効果がある」という話は巷に溢れており、節税効果を狙って不動産投資を始める人も少なくないですが、節税と言っても税金には様々な種類があります。また、個人の場合と法人の場合でも、税金の種類や節税効果には違いがでてきます。この記事では、実際にどのような種類の税金をどのように軽減できるのか解説しています。

「不動産」にかかる税金の種類

「不動産」にかかる税金の種類

不動産投資には多くの税金が関わってきます。そもそも不動産投資をしなくても、不動産を持っているだけで税金がかかるのです。まずは投資に関わらず、不動産にかかる税金を考えてみましょう。不動産の購入時には「不動産取得税」と「登録免許税」がかかってきます。

不動産取得税は不動産を取得した時に、登録免許税は取得した不動産を登記する時に必要となります。購入するということは消費税が課税されますが、この消費税は「建物」の部分にのみかかります。「土地は消費するものではないので、土地の部分に消費税はかからない」という事を覚えておきましょう。

また、不動産を所有している間は、「固定資産税」と「都市計画税」が発生します。不動産を所有していれば、何もしていなくても税金がかかってしまうのです。不動産は運用してこそ価値がでるので、何もしなければただの金食い虫であると考えてください。

さらに、不動産を売却した時には「譲渡税」が発生します。売却益がなければ譲渡税は発生しませんが、不動産を取得した時より高値で売れた場合に税金がかかってしまうのです。その他、不動産を取得した時と譲渡した時の両方の時点で「所得税」や「住民税」が変わってきます。また不動産の売買契約をすれば、契約の時に使う印紙の「印紙税」がかかってしまいますし、不動産を贈与したり相続する場合はそれぞれ「贈与税」や「相続税」が必要となります。

各種税金にはそれぞれ特例措置があり、税率が軽減されるケースも多いです。しかし、それらに精通している人がそれほど多くないのも現状です。不動産に関わる上で、税金は頭を悩ませる問題の一つなのです。

次は節税の話です。不動産投資を行うことで節税できる税金には大きく分けて所得税と相続税があります。またその不動産の所得者が個人か法人かでも節税方法等に違いがありますので、以下で解説していきます。

個人で行う不動産投資の節税

個人で行う不動産投資の節税

不動産投資による節税のメカニズムについて紹介します。個人で行う不動産投資の節税のポイントは「不動産投資による赤字を出す」ということです。その赤字の部分が節税できる金額ということになります。ここで疑問となるのは「どうして不動産投資で出た赤字が節税の対象になるのか?」という事だと思います。

ここではサラリーマンを例に挙げてみましょう。サラリーマンは、毎月のお給料の中から所得税を天引きされています。 つまり、サラリーマンは自分が納める所得税を会社が代わりに計算して納付しているということです。しかし不動産投資による家賃収入は、サラリーマンが会社からもらっているお給料とは別の収入。その別の収入を計算して申告するのが確定申告です。

もしも不動産投資によって黒字になった場合には、確定申告をして、税金を納める必要があります。赤字になってしまった場合には、会社の給料から引かれている所得税をいくらか取り返すことができます。これは何故かと言うと、お給料による収入と不動産から得た収入を一緒に計算して税金を納めるルールになっているからです。 一つ例を挙げてみましょう。

不動産投資によって100万円の赤字が出た場合、給料による収入(500万円)+不動産投資によって出た赤字(-100万円)=400万円となります。

本来なら400万円に対しての所得税を払う必要があるのですが、すでに500万円に対する所得税は会社から天引きされています。不動産所得による100万円分の赤字の税金を余計に払っていることになるので、その分が戻ってくるということです。

個人の所得税

個人の所得税については、たとえ所有物件が1軒であろうと赤字が出ている場合、給与から引かれている所得税から赤字分を取り戻すことができます。つまり持ち物件が少なく投資額が大きくなくてもある程度の節税効果につながるのです。

個人の相続税

個人の相続税では、現金を不動産資産とすることで相続税がかかる資産の評価額を三分の一程にすることができます。そのため、例えば3,000万円の物件であれば1,000万円位の相続税評価額となりますので、現金を相続するよりかなり高い節税効果となるのです。

法人による不動産投資の節税

法人による不動産投資の節税

次は法人の不動産投資の節税についてです。
まずは、法人を設立する際の収入の基準を理解しておく必要があります。法人を設立できる基準は「不動産投資による収入と、会社からもらっているお給料の合計額が年収で1300万円を超えている」時です。

このような場合は、法人税よりも個人で得ている所得の方が高くなっているということになります。もし、不動産投資による収入がこれだけ入ってくるのであれば、個人で不動産を所有するよりも、法人として所有しておいたほうが税率が低くなるのです。だいたい7%から17%ほど低くなります。

しかし、この時に気をつけておきたいのは「不動産投資による収入が500万円以下の場合」です。このような場合は、お給料と不動産収入の合計が1300万円以上あったとしても、法人を維持するためのコストの方が節税よりも大きくなってしまうため節税対策の意味を持ちません。これは意外とよくある落とし穴です。甘い口車に乗せられて、なんとなく不動産投資を始めてしまうと、このようなトラブルに起きてしまいます。

節税の例を一つピックアップしてみたいと思います。年収が1000万円あって、不動産投資による収入が300万円あるケースです。 もしも個人で不動産を所有している場合は、 税率が32%で所得税は58万円ということになります。その一方で法人で不動産を所有していた場合は税率が21%まで下がり、税金は13万円ですむのです。つまり個人で不動産を所有するよりも、法人で不動産を所有していた方が30万円近く税金を節約することができるのです。

法人の所得税

法人の所得税については、給料と不動産投資で得た収入が合計で1300万円を超えるようであれば、法人に切り替えたほうが高い節税効果が得られます。1300万円を超える場合の税金は個人の所得税率の方が法人の法人税率より高くなっているからです。ですので法人として不動産を運用していたほうが7~17%程の節税効果となるのです。また住民税も所得税の納付額を元に計算されているのでこちらも節税できることになります。

法人の相続税

法人の相続税では、相続税評価額の圧縮だけが節税効果ではありません。家族を役員にすることによって収入を分散できたり、法人設立したばかりの株式価格が低く、贈与税がほとんどかからない時に子供に譲渡することによって相続税がかからないようにすることもできるのです。

不動産投資の所得税にかかる税率

不動産投資の所得税にかかる税率

不動産投資で利益を得た時にかかる税率と控除額を見ていきましょう。一番大きいのは、稼いだお金にかかる「所得税」です。例えばアパート等の不動産を賃貸することで家賃収入があった場合、その収入に応じて税金がかかります。収入から経費や各種控除額を引いた部分が課税所得金額とされ、その課税対象額によって以下のような税率で税金が発生します。

  • 195万円以下…5%(控除額なし)
  • 195万超~330万円以下…10%(控除額9万7500円)
  • 330万超~695万円以下…20%(控除額42万7500円)
  • 695万超~900万円以下…23%(控除額63万6000円)
  • 900万超~1800万円以下…33%(控除額153万6000円)
  • 1800万超…40%(控除額279万6000円)

税率に比例して控除額も上がるのですが、最高で40%もの税率がかかってしまい、儲ければ儲けるほど大きな負担となってしまいます。また、ここでかかる消費税も忘れてはなりません。家賃に消費税はかからないということは何となく知っている人も多いと思いますが、不動産投資をする上ではしっかりと考えなければならないのです。アパートやマンション、または一戸建てなどの居住用不動産から得られる家賃収入については、非課税となり消費税の支払いは発生しません。

しかし事務所や店舗、貸ビルなど居住を目的としていない不動産から得られた家賃収入には消費税が課税されるので、その分を納付しなければなりません。ただしこれには特例があり、前々年の家賃収入の合計が1000万円以下であれば、消費税を納めなくてもいいとされています。

不動産投資のための税金対策

不動産投資のための税金対策

不動産投資といえば「家賃収入を得て儲けを得ようとする」資産運用を目的にしている人が多いと思います。ところが、時には「節税のための不動産投資」を視野に入れている投資家もいるのです。不動産投資というのは、比較的年収の多い人たちが行う傾向にあるようです。

確かに、不動産投資をすれば節税に繋げることは可能です。しかしそのシステムをちゃんと理解している人は、 実際のところ少ないのではないでしょうか。不動産投資をすれば税金が返ってくるという訳ではありませんし、節税に繋がるとはいっても、支払う税金が大幅に下げるになるというわけではありませんので注意が必要です。

気をつけておかないと、節税目的のために始めた不動産投資がきっかけで大損してしまうことも少なくないのです。特にバブルの時代は節税目的だけを視野に入れて不動産投資していた投資家が多かったため、バブルがはじけたのと同時に大損害を産み出してしまう投資家が多発しました。そのような事態は、今の時代でもありえないとは言い切れません。ですから、最低限の不動産投資の知識は理解しておくようにしましょう。

不動産投資にかかる税金を減らすためには、まずは課税される金額を減らすことです。この時、収入を減らしてしまっては本末転倒なのです。そのようなことをしなくても、経費などをしっかりと計上すれば、かかってくる税率を減らすことができます。例えば、アパート経営等をしていると、建物が古くなったときの修繕費がかかってきます。

建物の管理や賃借人の募集を業者に依頼していれば、それも経費として認められます。火災保険や地震保険にかかる金額も経費となるのでしっかりと管理しておきましょう。ローンを使って物件を購入した場合、ローンの利息部分は経費として認められます。元本部分は経費として認めてくれないので、自分が払っているローンのどこからどこまで利息部分なのかをしっかりと把握しておく必要があります。

また、建物は経年劣化で傷みます。この分を減価償却費として、毎年経費として計上することができます。給与所得者であれば、アパート経営などで損失が出た場合に、給与所得と損益通算することで所得税の還付が受けられます。損失を出さないに越したことはありませんが、そういった節税方法もあるこということを覚えておきましょう。

その他、不動産投資のために勉強をした書籍代やセミナーの参加費なども経費として認められるので、そういった領収書は普段から保管しておきましょう。不動産にかかる税金は頻繁に改正されるので、一般人にはなかなか分かり難いものがあります。そこで税理士に相談したり処理を依頼したりするのですが、この税理士に支払った報酬も経費となります。不動産投資は税金との戦いです。小さなことにも気をつけて、節税ポイントを押さえていきましょう。

不動産投資における節税の仕組み

不動産投資における節税の仕組み

不動産投資において節税効果の仕組みは個人と法人とでは大きく違います。個人ですと赤字を出すことで所得税が節税できます。ではなぜ赤字が出ると節税できるのでしょうか。たとえば所得税を会社が計算し給与から天引きされているサラリーマンの場合、本来自身で納付する必要のある所得税ですがサラリーマンでは会社が代わりに計算し納付しています。

しかし不動産収入がある場合、会社側にはそのことが何もわかりません。そのため不動産の利益は自身で確定申告する必要があります。不動産収入が黒字の場合は自身で計算し税金を納める必要がありますが、赤字の場合は給与から天引きされていた所得税から赤字分だけ取り戻せます。これは税金計算する上で給料と不動産の収入を合算し収める税金を計算するという決まりがあるからです。節税の為とは言え節税金額分以上に赤字を出してしまうのでは全く意味がありません。

そこで重要なポイントが減価償却費です。減価償却費とは購入費用から建物などが利用できる期間を割り、年ごとに費用として計上できるものです。例えば20年利用できる不動産を2000万円で購入した場合減価償却費は100万円となります。減価償却費の特徴として実際にお金が出ていってるわけではなく、不動産の資産価値が減少しているだけというものです。ですのでこの減価償却費を計上することにより、実際のお金の動きは黒字でも帳簿上は赤字にすることができるのです。

法人の場合でも同じ方法で節税効果を生み出すことができますし、先に説明した家族を役員にして収入分散による節税効果も大きなものとなります。

不動産投資における節税の注意点

不動産投資における節税の注意点

ここまで節税効果の説明をしてきましたが、節税のためだけに不動産投資をするのは良くありません。本来不動産投資というのは長期に安定した収入を得るために行う投資法です。バブルの時代には節税のために不動産投資をする投資家もたくさんいました。ですがその投資家達の現在はどうなったのでしょうか。

現実は多くの投資家が多額の借金を抱え、物件を手放すなど大変なことになっている方ばかりです。先にも述べましたが長期的な安定収入を得るための不動産投資を道筋のそれた運用方法の為に購入すると本筋からずれてしまうことになります。

そもそも節税効果というものもずっと続くものではなくいつかは効果がなくなってしまうものです。不動産投資をする際に、第一に考えるべきはやはりしっかりとした利益を生み出し長く運用していくことなのです。節税効果のために運用するのではなく、もし赤字計上できるなら納めた所得税を取り戻せるということを頭に入れておくだけにしておきましょう。相続税対策についても注意点はあります。

まずは空室リスクについてです。例え相続評価額が三分の一程になろうとも入居者の見込めない物件ですと大きく赤字を出してしまう不良物件となってしまいます。不動産は現金と違い相続した後も運用していくものです。そのため相続した後の事も考えた物件選びが重要です。

共有名義の相続にも注意しましょう。1つの不動産を家族に残した場合、その物件は家族の共有名義となります。共有名義の不動産は修繕工事や売却などをする場合名義人全員の同意が必要になります。そのため家族間の意見の食い違いからトラブルのもとになってしまうこともあります。

まとめ

節税できる税金の種類と節税の仕組み、そして節税効果を得るための注意点などについて解説してきました。不動産を所有しているだけで税金がかかりますし、不動産に投資をするとそれに応じた税金も発生します。しかしながら税金対策・節税方法も存在しますので過度な心配は不要です。この記事の内容をしっかりと理解しておきましょう。なお、税金関係の法律は頻繁に改正されるので、できるだけ最新の情報を参考するようにしてください。

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