不動産投資の節税で「損益通算」が注目される3つの理由 | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資の節税で「損益通算」が注目される3つの理由

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サラリーマンが不動産投資の節税で損益通算が注目される3つの理由

「もっと収入を増やしたい」「老後に向けて資産形成をしたい」などの理由から、不動産投資を検討しているサラリーマンの方もいらっしゃるでしょう。不動産投資には安定した不労所得が得られるだけでなく、節税効果というメリットもあります。そこで今回は、不動産投資における節税の仕組みと方法について解説します。

他の投資でできない節税法が活用できる

不動産投資は他の投資とは異なる節税法が可能です。それは、不動産投資で得られる所得が他の投資とは異なるという理由があります。所得税の課税方法には総合課税と分離課税の2つがあります。例えば、株やFXなどで利益が出た場合は、分離課税という方法で利益そのものに所得税が課税されます。このため、そもそも節税しにくいのです。
分離課税とはその名の通り、他の所得とは別にして課税するという方法です。そのため、株やFXで利益を出すことができずにマイナスになったとしても、そのマイナスを他の所得の黒字で損益通算することはできません。
ところが、不動産投資から得られる家賃収入は、仮に赤字になってしまった場合、他の所得の黒字との損益通算を利用することができます。サラリーマンや公務員など給与所得を得ている場合は、不動産所得を合算した最終的な所得に課税されることになるのです。
この時に、不動産所得が赤字であれば、その分を給与所得などから差し引き、総所得を減らすことができます。総所得が減れば、当然のことながら課税される税金も少なくなるというわけです。

給与所得では活用しづらい必要経費を計上できる

給与所得では、給与所得控除という形で経費が計上されていますが、その金額には限りがあり、一定額以上は節税しにくいのが普通です。しかし、不動産所得は不動産投資に関連する経費であれば、全て経費として計上することができます。
例えば、不動産投資の勉強をしようと書籍を購入したり、セミナーに出席した時の費用なども経費として計上することが可能です。また事務所を自宅に指定していたり、マイカーで物件視察などを行なっていたりすれば、家賃を使用した時間分だけ経費計上できますし、車の維持費を経費計上することも可能なのです。こうした必要経費は支出を伴う経費なので、不動産投資で得られた現金収入を減らすことにもつながります。投資の視点からも必要経費を考えることが重要です。また、これらの必要経費は法人化することでさらに認められやすくなります。

手元の現金を減らさない経費を活用できる

不動産所得が赤字で、黒字の給与所得などと損益通算をすれば、結果的に所得税や住民税などを節税することができます。しかし、不動産投資で赤字を出し続けていると、さらに不動産投資で収益を上げるための収益物件を購入するために融資が通りにくくなることもあります。それではいつまで経っても将来の不安を解消するための家賃収入を大きな柱にはできないでしょう。
そんな時に注目したい経費が「減価償却費」です。
建物や車など時間の経過によってその価値が目減りしていく資産を、減価償却資産と呼びます。不動産投資の場合、建物や付帯設備などが減価償却資産に含まれます。一方、土地は価値が減らないので減価償却費には含まれません。減価償却費は、建物の購入費用を購入時に一括で経費にするのではなく、法律で決められた耐用年数の期間に振り分けて計上します。このため毎年一定額を現金の支出を伴わず、経費として計上ができます。
ただし、減価償却資産を全て償却する時期のデッドラインには要注意です。
節税効果を得るために必要な減価償却費を経費として計上できるのは、法定耐用年数の間だけです。耐用年数を過ぎると減価償却費を計上できなくなるので経費が減り、赤字を生み出すことが難しくなります。この場合、減価償却資産を新たに購入して経費を計上する体制を整えるなどの方法があります。

まとめ

サラリーマンは、源泉徴収という税金の天引き制度によって、なかなか節税ができない状態にあります。節税を考えた時に、不動産投資を行うのはかなり有効な方法になるのではないでしょうか。他の投資方法では活用できない節税方法が利用できるのも魅力がありますし、一つの事業ということで事業に関連する必要経費ならば、経費として認められることがあるというところも魅力的です。さらに法人化することで経費が認められやすくなるのも注目すべきポイントでしょう。また、不動産投資は減価償却資産を持つことで、手元の現金を減らさず済む減価償却費用を計上できるのも大きなメリットになります。

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