タワマン節税の規制強化で注意すべきポイント3つ | 不動産投資を考えるメディア

タワマン節税の規制強化で注意すべきポイント3つ

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 タワマン節税の規制強化で注意すべきポイント3つ

不動産という実物資産を持っている投資家には、所有する資産にかかる税金「資産税」が課税されます。中でも相続税は、何も対策を施さなければ、「相続をして3代を経た後には資産が何も残らない」と言われるほど、高い税金が課されることで知られています。平成29年度の税制改正では、資産税の財産評価に関する部分が改正されました。
改正されたのは、タワーマンションの固定資産税や不動産取得税などの評価方法についてです。これまで節税をするためにタワーマンションを購入して相続税を節税する方法がよく知られていました。具体的には後ほど紹介しますが、タワーマンションの高層階を購入することで相続財産の評価額を大きく減らすことができ、結果的に相続税を減らすことが可能だったのです。ところが、法律が改正されて、今後はタワーマンション節税が難しくなることが予想されています。そこで今回は、タワマン節税の規制強化で注意すべきポイントを紹介したいと思います。

タワーマンション節税とは?

タワーマンションとは、超高層マンションのことを言います。特に法律で定めはありませんが、今回の資産税の改正では、高さ60mを超える建築物が対象になっています。階数で言えば、一般的に20階建て以上がタワーマンションに相当すると考えられています。
相続税の税金を算出するには、建物の評価である固定資産税評価額と土地の評価である路線価に土地の面積を加算したものが、相続税の評価額となります。ところが、以前の法律では、タワーマンションの固定資産税評価額は、専有面積が同じであれば、低層階でも高層階でも同じでした。また、土地に関しては、マンション全体の敷地を持分で按分しますが、高い階数であるほど、土地の持分が小さくなるため、それだけ土地の割合が下がります。
高層階であればあるほど、建物の価格と固定資産税評価額の乖離が生まれやすいので、高層階を購入すれば、高い節税効果が見込めるという訳です。このように評価額の差を利用して節税する方法が「タワマン節税」になります。

タワーマンション高層階増税の影響

平成29年度の税制改正で、タワーマンションの固定資産税、都市計画税、不動産取得税が見直されました。このことがタワーマンションを活用した節税にどう影響するのでしょうか?
税制改正後に規制が適用される2018年以降に引き渡されるタワーマンションでは、その売価と固定資産税評価額の乖離を防ぐために、階層別専有面積補正率を加えるとされています。補正率は、1階を100として1階上がるごとに10を39で割った(約0.26%)数を補正率としています。
非常にざっくりとですが、計算をしてみましょう。例えば、60階建てのタワーマンションの場合、60階の固定資産税評価額と1階の固定資産税評価額の差は、約16%になります。仮に1階と60階の専有面積が変わらないとして、1階部分の物件の評価額が4500万円の場合、60階部分の評価額は16%増の5220万円となります。
建物全体の固定資産税は変わらないとありますから、真ん中の30階を基準として1階部分の固定資産税評価額は8%減、60階部分の固定資産税評価額は8%増となります。
これが相続税の節税にどのように影響があるのかと言えば、今後は購入する物件次第ということになりそうです。というのは、タワーマンション全体の固定資産税評価額に変化がある訳ではないですし、そもそも補正率以上に売価との乖離があれば、十分な節税方法として機能する可能性があるからです。

タワマン節税で注意すべきポイント

タワーマンション節税で注意しなければいけないポイントは、次の3つが考えられます。

人気のないエリアのタワーマンションは買わない

当たり前のことですが、節税の効果を考えるのであれば、人気のあるエリアのタワーマンションの高層階を購入すべきでしょう。売価と固定資産税評価額の乖離が大きければ大きいほど、相続財産の評価額を下げることができ、節税効果も高いものです。ところが人気のないエリアのタワーマンションの最上階を購入しても、規制強化によって売価との乖離があまりなくなってしまう可能性もあります。節税効果が薄くなるので、意味がありません。

単独の節税だけを狙わず、組み合わせを考える

規制強化によって、節税効果がやや減ってしまったタワーマンション節税。最上階を購入しただけでは、望むような節税効果は期待できないかも知れません。そこで、組み合わせによって節税する方法を考えましょう。例えば、最上階を貸家にするなどです。賃貸にしてしまえば、土地の評価をさらに下げることができます。もちろん、賃貸需要や賃貸価格を見極め、経営的な視点で物事を捉える必要がありますが、節税効果は高いでしょう。

より補正率の少ない部屋を狙う

規制内容には、「天井の高さや付帯設備の程度によっても補正率を変動させる」とされています。このため、1階部分と変わらない天井の高さや付帯設備の度合いによっては、補正率が変わる可能性もあります。そのような物件を狙って購入するのもいいかも知れません。

まとめ

平成29年の税制改正で高層階の評価が変わり、より多くの税金が課税される可能性が高まりましたが、タワマン節税が、相続税対策として有効な節税方法であることに変わりはありません。また、2018年以前の物件については、そもそも規制の対象外です。とは言え、節税ばかりに目を奪われることで、本来の目的を見失う可能性もあります。全体を見ながら節税を考えることが必要です。

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