交通費・家賃・光熱費・通信費を経費計上して賢く節税対策! | 不動産投資を考えるメディア

交通費・家賃・光熱費・通信費を経費計上して賢く節税対策!

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不動産投資で節税するポイント

不動産投資で節税するポイント
不動産投資と切っても切れないのが節税対策です。賃貸経営を健全にするためにも、適切な量のお金を手元に残す必要が生じてきます。入居者希望者から選ばれるための物件として、日々魅力的な設備を整えるのにもお金が必要です。そして、入居者を募集するための広告費用もお金が必要になります。
さらに、不動産収入で安定収入を目指すために再投資をする必要が出てきます。いずれにしろ、不動産投資を継続するためには、コストとして税金を予め考えておかなければ、手元にお金を残すことは難しくなるでしょう。とはいえ、どのようなカタチで節税を考えていけばいいのでしょうか。
まずは、家賃収入からどのように税金がかかるのかをイメージすることからスタートしましょう。不動産所得に対しては、所得税、住民税、そして法人で不動産を所有していれば、法人税が課税されます。

不動産所得(家賃収入)にかかる税金=(家賃収入-経費-控除)×税率

節税をするためには、所得を減らすことがポイントになります。そのためには、①収入を減らすか、②経費を増やすか、③控除を増やすか④税率を下げるという4つの節税方法が考えられます。
①の収入を減らすというのは、不動産投資をやっている意味がありません。不動産所得を赤字にして、給与所得で源泉徴収された所得税を還付することで節税をする方法もあります。
最近では、赤字を増やすために、事業に関係のない支出も経費として計上するという悪質な事例が増加しています。税務署はこうした動きに対応するために不動産所得を赤字申告している事業者に対して、細かくチェックをしているといいます。
不動産投資を成功するためには、賃貸経営を正しく行うことが重要です。適正に節税するためには、②〜③の方法を考えていきましょう。今回は経費のことを中心にご紹介します。

経費を増やして節税する方法

経費を増やして節税する方法
不動産投資は、投資という名前がついていますが、実質的には賃貸事業になります。そのため、不動産投資で不動産所得=家賃収入を得るために必要な経費は計上することが可能です。
ところが、どこまで経費になるかというのは、法律で明確に記されていないので、線引きが難しいものです。実際に不動産投資に強い税理士に聞いてみても、どこまで経費になるかと聞かれたら、不動産所得を得るための支出は全て経費になるが、不動産所得を得るのに関係のない支出は経費としては認められないといいます。
俗説では、家賃収入のいくらまでは経費として認められるとか、1度に5000円程度であれば、経費で落とすことができるなどまことしやかに語られているものもありますが、そうしたものはないので注意が必要です。
では、不動産投資の節税に活用できる具体的に経費として認められるものには、どのようなものがあるでしょうか? たとえば、以下のものが挙げられます。

  • 不動産にかかる固定資産税やローンの利息
  • 共用部分の水道光熱費など物件を維持するための費用
  • 部屋のリフォーム費用、配管などの修繕費用(資産の使用可能期間を持続させるような資本的支出は除く)
  • 賃貸管理に関わる管理費などの一般管理費用
  • 不動産投資の知識を高めるためのセミナー参加費用
  • 不動産投資の書籍購入費用
  • 物件視察のための交通費用
  • 不動産会社との打ち合わせの飲食代

サラリーマン大家さんでよくあるのが、家族で外食した飲食代を接待交際費で帳簿につけてしまう事例です。税務署の職員の姿勢もエリアによって異なりますが、なかには、不動産所得を得るのに経費なんてかかる訳がないと考えている職員もいるのです。不動産投資をよく知らない人に多いのですが、そのような人が担当になった場合、接待交際費は認められないということになってしまいます。
もちろん、家族で外食した飲食代を接待交際費として帳簿につけてしまうのは問題ありです。しかしながら、不動産会社と実際に食事をしながら打ち合わせをすることはあるのですから、それは認めてもらう必要があります。
どのようにしたら税務署に認められるのかといえば、業者との接待をしたら、何らかの形で証拠を残しておくということです。いつ、どこで、誰(何人)、何時間ぐらいなど、領収書の裏に書いておくと良いでしょう。よく領収書をもらわないと経費にならないと考えている人も多いのですが、むしろレシートの方が明細が載っていて税務署に信頼されるものです。
単に内訳を「お食事代として」と書かれた領収書では、税務署から指摘された時に答えようがありません。実をいうと帳簿をつける時に必要な証憑類の領収書の宛名は、税務署はさほど重要視していない傾向があります。それよりも不動産所得を得るために、お金がどのように使われたかをチェックしているのです。だからこそ、日付、金額、何のためにお金を使ったのかという目的が詳細に記録されているレシートの方を信用するのです。
領収書では、日付と金額を正確に知ることはできても、支出の具体的な内訳は不透明になってしまいます。領収書も証拠として役に立たないかというとそうではなく、内訳ができるだけ細かく記載されていた方が良いということなのです。領収書があれば、必要経費としていつでも計上できると考えていては、問題があるということになります。

税務署から指摘されやすい旅費交通費に注意

税務署から指摘されやすい旅費交通費に注意
不動産投資の節税で経費計上するときに、よく使われる勘定科目で旅費交通費という科目があります。この勘定科目は非常に使いやすく、それゆえに税務署から突っ込まれる経費でもあります。典型的なダメな例としては、家族と行った旅費を「旅費交通費」として計上しているものです。
ちなみに、家族旅行の代金を旅費交通費ではなく、福利厚生費として計上している人もいます。もちろん、これも認められません。個人事業では福利厚生費は経費として認められないので注意しておきましょう。
ただし、もちろん不動産所得を得るための物件視察であれば、「旅費交通費」として認められます。そのために必要なものが客観的な証拠です。いつ、どこに何の物件の視察で経費を使ったのかをきちんと記録しておきましょう。
物件の写真を撮っておく、担当の不動産会社の営業マンの名刺を日付入りで保管しておくことなどが大切です。実際に成約したかどうかは関係なく、物件の視察に赴いたということが証明できれば問題はありません。
物件視察のための電車賃の処理の仕方ですが、券売機で領収書を発行しておきましょう。特急券などを購入するために窓口を利用した場合は、領収書をきちんと受け取るようにしてください。
私用のSuicaで交通費を立て替えた場合は、履歴をJRなどの券売機でプリントアウトしておき、私用で使った分と不動産所得を得るために使った文をチェックしておきます。私用と事業で分けて記載するのが面倒であれば、不動産投資専用のSuicaを作っておきます。こうすれば、Suicaへの入金時に毎回領収書を発行することができます。後で履歴を発行すれば、いつどこに行ったかが明確にわかります。

領収書やレシートがない場合は?

仮に領収書が発行できないということであれば、出金伝票で処理をする方法もあります。出金伝票は、領収書がないときに支払を証明する証憑類の一つです。ただし、事業者が自分で記入するものなので、合理的な証拠がありません。
特に金額が高額であったり、量が多かったりすると税務署に疑われることもあります。前述したように視察した物件の場所や担当者の名刺、物件概要書などを出金伝票と一緒に保管しておきましょう。金額の小さいものは出金伝票で処理することでも良いのですが、やむを得ない場合にのみ活用するようにしてください。
出勤伝票には取引の日付、支払先、勘定科目、摘要、金額などの項目があります。取引の日付は、交通費を支払った日付を記入します。勘定科目には、旅費交通費と記入します。摘要は、どこからどこまで駅名を書きます。金額は実際にかかった交通費用を記載します。
また、本屋でなく、インターネットで不動産投資関連の書籍を購入した場合は、取引内容の確認メールや取引画面をプリントアウトして領収書代わりにしておくと良いでしょう。もちろん、注文履歴や決裁履歴でも、領収書の代わりになります。最近は領収書を自分で発行して、印刷できるところもあります。

領収書やレシートは必ず残しておく

1年分の領収書やレシートなどの証憑類はとても膨大になります。思わず捨ててしまいたくなるものですが、確定申告が終わった後をでも捨ててはいけません。なぜならば、証憑類は法律で定められた保存期間保管しなければならない義務があるからなのです。
売上や仕入経費関連の証憑類は、確定申告期限の翌日から7年間の保存期間があります。保存期間が設けられているのは、確定申告後に行われる税務署からのお尋ねや税務調査の際に、帳簿を調べるときに活用されます。そこで証憑類が全くないと税務署の疑いを晴らすための証拠が全くなくなってしまい、経費が認められないということにもなります。
経費を正しく計上するためにも領収書やレシートは法律で決められた保存期間はきちんと保存しておきましょう。もちろん、乱雑に保管管理するのではなく、スクラップブックなどに領収書やレシートをのり付けして、ファイルに綴じておくようにしましょう。こうすれば、お尋ねや税務調査でもすぐに該当の領収書やレシートを取り出すことができます。

家賃や光熱費なども経費計上できる

個人事業で不動産投資をする場合は、事務所が自宅になるケースも少なくないでしょう。
その際に、どこまで事務所の経費として計上するかが問題になります。基本的には、事業で使っている場所、たとえば、書斎とか自分の部屋などが全体の部屋の何割を占めているのかを調べて、そこでどれだけ不動産投資の仕事で自宅を活用しているのかで計算します。事業用と家事用での割合の出し方は、床面積、使用時間、回数などの条件を計算をします。按分割合に合理的な根拠があれば問題ありません。
たとえば、3LDKの部屋の3分の1を事務所として実際に活用しているのであれば、家賃の3分の1を必要経費として計上します。一般的には事務所経費として1割ぐらいが妥当と言われていますが、不動産投資のために正しく使っているのであれば、合理的な根拠さえあれば問題はありません。

携帯・ネットなどの通信費も経費にできる

携帯電話やインターネットの通信費用は、不動産所得を得るために使ったのであれば、もちろん必要経費として計上することができます。ただし、すべてを経費として計上することは実際には、難しいと思います。なぜならば、物件を調べたり、不動産会社に連絡したりすることもある一方で、私用の部分も多いと思います。必要経費として計上する場合は、家賃や光熱費などの家事関連費用と同じ考えで按分をすることになります。
不動産投資に関係するセミナー代や書籍、新聞代なども必要経費として計上することができます。ただし、担当している税理士によっては必要経費にならないと考えている人もいるので注意が必要です。
そして、確定申告をするときには、きちんと税理士と相談をして申告をしてしましょう。税理士を選ぶ際には、なるべく不動産投資の知識がある税理士とお付き合いするということも大切です。たとえば、日経新聞を経費にしたいとあなたが思ったとします。しかし、日経新聞は、不動産投資に関係がないので必要経費にならないと判断する税理士もいます。
一方で、日経新聞を読んで不動産知識を読み取っていると考える税理士もいます。その上で、自分の投資スタンスや考え方を伝え、自分の夢を実現してくれるパートナーを選ぶつもりでよく話し合ってください。

不動産投資の節税まとめ

今回は、経費を増やして、節税をするということについてご紹介しました。経費を増やす節税では、経費の判断基準として、いかに不動産所得を得るために必要なのかがとても重要になってきます。正しく経費計上ができるように、きちんと客観的な証拠を残しておくようにしましょう。
また、経費の増やし過ぎにも注意が必要です。経費が多過ぎて収入が圧迫されれば、手元にお金が残らなくなり、何か問題が起きたときに対処することができなくなります。さらに、経費が多いということは、経営の効率化が実践されず、不健全な経営になっているということ。金融機関の印象も悪くなります。そうなれば、家賃収入だけで次の物件を購入するための融資も難しくなります。将来を見据えて、バランスをとりながら、不動産投資の節税をしなければなりません。

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