海外不動産に税金はかかる?不動産取得税・所得税・譲渡税など | 不動産投資を考えるメディア

海外不動産に税金はかかる?不動産取得税・所得税・譲渡税など

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海外不動産に税金はかかる?不動産取得税・所得税・譲渡税の解説

海外不動産に投資する場合、気になるのが税金です。税制度は国によって違いますし、為替レートも日々変わるため、不安になる人が大半だと思います。この記事では、海外不動産投資にまつわる税金の概要を紹介します。

海外で不動産を取得した場合の税金

海外の不動産物件に投資して利益を上げる、いわゆる海外不動産投資を行った場合、税金の計算はどのようになるのでしょうか?
不動産の税金に関する法律は、日本に住んでいても色々難しいのに海外の不動産ならさらに難しそうですよね。当然ながら、税金に関する法律は国によって様々です。不動産を所有している国の税法に合わせるべきなのか、わからない人が大半だと思います。

では、海外に不動産を新しく所有したときのケースを考えてみましょう。日本国外で何らかの不動産を取得した場合、日本において課税されるということは、原則的にありません。

しかし、海外の不動産を無償で譲ってもらった場合や、市場価格と比べて著しく安い金額で個人間売買を行ったような場合では、「贈与」とみなされて贈与税が発生することもあるためご注意ください。また、不動産を取得したにも関わらず、特に賃貸などを行わず自分自身で使用している場合、つまり賃貸収入がない場合、不動産所得が無いため、それにかかる税金も不要となります。

海外で不動産を取得し、自分で使っている限りにおいては、日本で税金がかかることは原則的にないのです。当然、不動産所在地である外国では、その国によって何らかの税金がかかることはあります。しかし不動産投資である以上、やはり何らかの運用をしなければ「投資」とは言えません。

不動産で利益をあげるには、その不動産を誰かに貸して賃貸収入を得るインカムゲインか、買ったときよりも高額で売り払うキャピタルゲインになります。そういった場合にはどのような税金がかかるのでしょうか?

海外不動産の賃貸収入にかかる税金

海外不動産の賃貸収入にかかる税金

まずは、海外不動産を誰かに貸して得られる収入について考えてみましょう。いわゆる「賃貸収入」です。基本的には、日本国内の不動産所得と同じように税金を計算します。賃貸収入から必要経費を引いた金額を計算するのです。

この時問題になるのが「減価償却費」です。減価償却費はかなりの部分を占めるのですが、厄介なのは国によって計算方法が違うことです。これは、耐用年数などの考え方が国によって違っていることに起因しています。

この場合、対象となる不動産が中古物件であった場合は、日本における中古資産であると考えて計算しなければなりません。不動産が存在する国に応じた計算方法ではなく、あくまでも日本国内の物件と同じような方法で計算するのです。もしかすると海外の税務署に耐用年数を申告しているかもしれませんが、その時に使った耐用年数を使うことはできないので注意してください。

また海外に不動産がある以上、為替レートが収入や経費に及ぼす影響は無視できません。収入や経費は、計算の対象となる期間中の為替相場の「平均値」を使用して計算します。収入があったり支出をした日ごとの計算ではないので注意が必要です。日本で確定申告をすることになりますが、仮に不動産が存在する国で不動産所得に対する税金を払っている場合には、その旨を申告することで外国税額控除の適用が受けられます。

計算が難しい場合は税理士さんに依頼することになると思いますが、その場合には海外への不動産投資にかかる税金について詳しい税理士さんを選任した方が、申告漏れなどのトラブルが少なくなりおすすめです。

海外不動産を売却したときにかかる税金

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次に、海外の不動産を売ることで利益を得た場合を考えてみます。この場合には「譲渡所得」が課税されます。譲渡所得は売却したことで得た金額から、売却するためにかかった費用を引いて計算します。

譲渡所得を計算する上で考えなければならないのは、その不動産を所有していた期間によって税率が変わることです。具体的にはその不動産を所有していた期間が「5年以下」であれば短期譲渡所得とされて安い税率になり、「5年を超えた」場合には長期譲渡所得とされて税率が高くなるのです。

気になる税率ですが、短期譲渡所得は「20.315%」、長期譲渡所得「39.63%」となっています。なお、所有期間は対象不動産を手放した日が属する年の1月1日時点をもって判断されます。

この場合にも為替レートが大きく関わってきますが、不動産を賃貸したときのように「ある期間の平均」を考える必要はありません。不動産を取得したときは「取得した日」の為替レートで、不動産を売ったときは「売った日」の為替レートで考えます。また売るためにかかった費用については、その支出日ごとの為替レートで換算します。

仮に、不動産の取得日と売却日との為替レートが違っていたとしても、為替による変動分は譲渡所得の計算に内包されることになるので、別途計算しなくても大丈夫です。

海外の不動産を売却した場合でも、不動産が存在する国で譲渡所得に対する税金を払っていた場合には、その旨を日本で確定申告しましょう。賃貸収入があったときと同じように、外国税額控除の適用を受けることができます。

まとめ

海外不動産投資には、様々なポイントで税金がかかり、日本での確定申告に影響があります。海外不動産投資に詳しい税理士などの信頼できる専門家と連携し、申告漏れや納め忘れがないように注意しましょう。

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