経費計上・税金還付を上手に活用して節税対策しよう | 不動産投資を考えるメディア

経費計上・税金還付を上手に活用して節税対策しよう

シェアする

不動産投資をしていると、経費というものが発生します。この経費をどこまで計上するかで頭を悩ませている人も多いでしょう。この記事では計上する経費や節税のポイント、税金の還付について述べていきます。

不動産投資で経費計上するときの2つのコツ

不動産投資で経費計上するときの2つのコツ

不動産投資をするうえで、インカムゲインと呼ばれる家賃収入やマンション等の売却益は非常に大きな魅力となっています。特に地価が上昇する世の中では、海外からも資金が流入するなど、大きな利益を求める事ができるようになっています。そしてもう一つ、特に不動産投資の営業を行う方が良く言う言葉ですが、本業を持たれている方に対する税金の節税です。

節税をするうえではマンションの購入費などをどのように費用として計上するかによって税金額が大きく変わります。マンションの計算では、購入した初年度から色々なものが経費として計上できます。これらの経費を計算する際にたった2つのコツをつかむだけで住民税の還付を受ける事もできます。その2つのコツは「初年度に不動産取得税を経費に計上する事」「初年度以降は減価償却費を計上する事」です。

まず1つ目のコツは初年度で一番大きくなる不動産取得税です。不動産取得税とは土地や家屋の所有権を取得した際にかかる税金の事で、マンション投資の場合は比較的大きな金額になりやすいです。これは建屋部分に関しては新築の場合1200万円の控除がありますがそれ以上の部分になる課税標準額、それと土地の課税額の半額に対して計算されるものです。これから不動産投資を始めるサラリーマン投資家にとっては、年収に近い金額が控除できる案件もあります。

2つ目のコツは減価償却費の費用計上です。新築マンションの場合、マンションの構造により償却率が決められており、5000万円の物件で鉄筋コンクリート造であれば年間110万円、重量鉄骨造で150万円の償却が受けられます。

所得と不動産の税金の2つのポイント

所得と不動産の税金の2つのポイント

サラリーマンの場合、これまでは確定申告を自分で行うというイメージは無い場合がほとんどです。自分で確定申告を行うのは個人事業主や法人などであり、ほとんどのサラリーマンは経理の担当者が行っています。不動産投資を行うのであれば、不動産収入が発生する物件を取得した時点で個人事業主として開業届を出す方が有利ですし、給与をもらっている企業とは別での収入になるので課税額も変わります。

もちろん会社に報告すべき金額になる場合がほとんどですし、申告することで受けられるメリットもあります。そのポイントになるのが「所得から控除を受けられること」「赤字を繰り越すことができること」です。

まず1点目は、サラリーマン時代には白色申告という申告区分ですが、自分で個人事業主として申告する場合は青色申告という申告区分になります。
そのメリットは単純に所得からの控除が増えることにあります。サラリーマンとして給与を得た場合、控除額は10万円ですが、青色申告をすると65万円の控除が受けられます。これにより何もしないより55万円分控除が大きくなります。この時重要なのは複式簿記(貸借平均の原理による簿記)の方式を採用することです。複式簿記でなければ65万円の控除は受けることができません。

2点目は不動産取得にかかる費用により赤字となった年度に利用できます。
マンションなどの物件を購入すると初年度から費用計上することができる勘定項目が増えます。結果としてその年度の給与所得と、不動産取得にかかる費用が不均衡となり赤字になることもあります。その赤字額は3年間繰り越しができ、納税額も減じられます。

不動産投資におけるサラリーマン税金と還付

不動産投資におけるサラリーマン税金と還付

サラリーマンが不動産投資を始めると先述の通り赤字となることもあります。上記にあげたのみではなくマンションであれば修繕費や管理費など、実質的に手出しとなる部分も多くあります。また個人事業主としてマンション経営を行っており、その費用が多くなり赤字化することにより納税額を減じることができるということも述べました。赤字というと不動産投資をしない方がよいのではないかという考えになりやすいですが、サラリーマンにとって重要な所得税と住民税という観点から見ると、長期的に有利となる点が多いのも事実です。

住民税と所得税という観点からは、年収700万程のサラリーマンが2000万前後の投資用マンションを購入した際には20年間ほどの投資で空室が0%であれば最終的に450万円ほどの減税効果があり、毎年年末調整での還付が受けられます。しかしここで重要なことは、毎年不動産投資での赤字を発生させているということです。毎年一定額を減価償却とともに節税として利用した場合、400万円程度が赤字額である計算となります。結果として50万円の現金と不動産の財産が手元に残る計算となります。

これによりこの物件ではぎりぎり赤字を回避していますが、一般的にはさらに黒字が出る投資物件が多いです。そういった場合は、黒字額の方が多く、結果としてサラリーマン時代よりも税金額は多くなりますが、税額の増加以上に収入額が多く、必要経費なども計上できることから、一般的に給与所得を得るよりも所得の伸び率が大きくなります。そのため節税効果と所得税の還付を合わせることにより不労所得としての収入を増やすことができる仕組みとなっています。

まとめ

経費の計上や税金の還付などについては、ポイントを押さえることとが大切です。帳簿処理や計算は面倒なものですが、節税や還付金のメリットを考えれば必要な手間となります。是非嫌がらずに勉強して下さい。

各種お問い合わせやご相談はこちら