赤字と黒字では節税方法が違う!減価償却や特別控除を利用した税金対策 | 不動産投資を考えるメディア

赤字と黒字では節税方法が違う!減価償却や特別控除を利用した税金対策

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不動産投資の魅力の1つに税金面で有利となる「節税効果」があります。この記事では、サラリーマン不動産投資家のための節税効果と節税のキーワードとなる減価償却、さらに黒字の場合の節税方法を説明します。

不動産投資はサラリーマンの節税になるのか

不動産投資で節税できる?赤字と黒字の場合を考えよう画像1

「不動産投資がサラリーマンの節税になる」という情報は、さまざまな媒体で見かけますが、絶対的なことではありません。不動産投資はサラリーマンにとって節税になる時もあれば、逆に損失にもなりかねません。この違いをはっきりと認識しておくことが大切です。そうでなければ節税のために不動産投資に挑戦したのに、結果として節税にならず後悔してしまうことになるからです。

では一体どういう状況になれば、不動産投資がサラリーマンにとって節税となるのでしょうか。それは不動産投資で赤字が出ている場合です。不動産投資で赤字が出ていれば、給与所得から赤字分を差し引くことができます。しかし不動産投資の赤字分を差し引くことは、会社がやってくれるわけではありません。

不動産投資の赤字を差し引いて、所得税の節税をするのであれば自分で確定申告をする必要があります。サラリーマンとして働いていると、給与明細にあるように会社が毎月の給与から所得税を支払っています。当然その所得税には、不動産投資の赤字分は反映されていません。そのため自分で確定申告することで、払い過ぎた状態になっている税金が戻ってくる可能性があるのです。

しかし不動産投資で黒字になっている場合は、この方法は全く使えません。確定申告で戻ってくるのは、あくまでも払い過ぎた所得税だけです。不動産投資で黒字となっている場合は、むしろその黒字分に対してかかる税金を支払う必要があります。不動産投資は必ずしも節税になるわけではない、ということは理解しておかなければいけません。

節税のためには減価償却を賢く計上しよう

不動産投資で節税できる?赤字と黒字の場合を考えよう画像2

サラリーマンとして不動産投資で節税することを考えるのであれば、減価償却を工夫することが欠かせません。仮に不動産投資で利益が出ていたとしても、減価償却することで損益を毎月の収益以上の金額に設定していれば、年間で見た時に赤字となるからです。

では具体的な数字に置換えて考えてみましょう。仮に不動産投資用の物件を150万円で購入したとします。そしてその物件を毎月15万円、減価償却したとしましょう。すると150万円分の減価償却するためには、10ヶ月間かかります。

この減価償却している10ヶ月間、毎月諸経費を差し引いて、10万円の利益が出ていたとします。この10万円から15万円を差し引けば、帳簿上はマイナス5万円になります。このように減価償却費を計上すれば、最終的には赤字として確定申告をすることができます。

ではこのケースで、減価償却をしなかったとすれば、毎月の利益はどうなるでしょうか。毎月10万円の収益が出ているわけですから、その収益が安定していれば、年間で120万円の黒字が出ていることになりますよね。そうなると、赤字ではないのでサラリーマンの給与所得から税金を還付してもらうことはできなくなります。

このように考えれば、不動産投資をする際は、減価償却をどうするか、ということが非常に重要なことが分かりますよね。もちろん不動産投資の売却時に利益を確保するために、あえて減価償却をしない、という選択もあります。しかし節税をメインに考えて不動産投資を利用するなら、減価償却は賢く活用すべきだといえるのでしょう。

黒字となった場合に考えるべきこと

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前述した通り、不動産投資で最終的に黒字となった場合は、基本的に節税にはなりません。サラリーマンとして節税のために不動産投資をするのであれば、このことをよく理解しておかなければいけません。

しかし黒字になった場合、受けられる控除の制度があります。その活用は検討すべきだといえるでしょう。給与所得に対する節税はできませんが、黒字となった不動産の利益に対する税金を抑える方法があるのです。

その方法の一つは、特別控除です。確定申告時に青色申告をすれば、利益から一定額が控除されます。またある一定以上の事業として認められる規模で不動産経営をしている場合は、複式簿記で帳簿をつけることを検討しましょう。複式簿記なら、65万円の控除を受けることができるからです。

これを先ほどのケースにあてはめ考えてみましょう。先ほど、減価償却なしで120万円の黒字という例えをしました。この金額から65万円が控除されたら、税金がかかる金額は55万円になります。この違いはかなり大きいですね。

またこの他にも、黒字が出た場合の節税対策として知っておきたいものがあります。その一つはふるさと納税です。ふるさと納税とは希望する自治体に寄付金を送ることで、自主的に税金を納めたと国に認識され、一定額が控除されるという制度です。返礼品として様々な特産品が送られてくるので、最新の節税の方法として近年注目を集めています。

医療費が年間で高額となっている場合は、医療費控除が受けられる可能性があります。黒字が出た場合は、サラリーマンとしての所得を節税することはできません。黒字の時は、不動産投資の利益について節税することを考えましょう。

まとめ

不動産投資によって赤字が出ればサラリーマン投資家でも節税できますし、赤字のためには減価償却や特別控除などがカギとなっていることがおわかりいただけましたでしょうか。この記事を参考にして、節税に励んでください。

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