不動産投資のリスクヘッジまとめ(経済面・運用面・建物) | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資のリスクヘッジまとめ(経済面・運用面・建物)

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不動産投資に限らず、投資の際にはリスクヘッジが重要な課題となります。しかし不動産投資には対象物が不動産ならではのリスクが発生するのです。ここでは、不動産投資に関するリスクヘッジについて考えていきます。

経済面からみたリスクヘッジ

不動産投資をする前に知っておきたい!不動産投資リスクヘッジまとめ画像1
不動産投資にかかる経済的なリスクとして、最も代表的で可能性の高いと言われているものが「金利上昇」です。このリスクに備えるには、以下のポイントを抑えるようにしましょう。

ローンを組む場合は、複数の金融機関を比較して決める

物件を選ぶ際、初心者であれば仲介会社にお願いすることが多いとは思いますが、仲介会社には斡旋している金融機関があることが多くなっています。そのため、能動的に動かないと仲介会社から言われた金融機関でそのままローン契約まで済ましてしまうことになってしまいます。
そして金利は経済情勢によって大きく変動することもあり得ますから、金融機関の選択はしっかり複数の金融機関を見比べて、自分で探すことが大切です。あなたの条件によって、金利優遇なども異なりますからしっかり自分の目で確認し、比較してから選ぶようにするのがベストです。

変動金利ではなく、固定金利を選択する

昨今は、金利が低く一見変動金利に目が行きがちですが、不動産投資は長い期間行うものです。不動産投資物件の額によっては、ローンもそれなりに長い期間組むことになります。その期間中、今より金利が下がるといった可能性は現段階では高いとは言い難い状況です。むしろ金利はこれから上がる一方という世論の中、変動金利を選択するのは賢い選択とは言いがたいものです。リスクヘッジの観点からすると、経済情勢に左右されず、安定した返済を目指すのであれば、固定金利を選択するようにしましょう。

運用面でのリスクヘッジ

不動産投資をする前に知っておきたい!不動産投資リスクヘッジまとめ画像2
インカムゲインを目的とする不動産投資の場合は特に、10年20年もしくはそれ以上の不動産投資の運用をしていかなければいけないわけです。そのため、運用に関しても長期的な目で見ていかなければなりません。

地域に関するリスクヘッジ

物件を選択する際、その物件がある地域の10年20年先をしっかり見据えるようにしましょう。仲介会社が斡旋しているような、「今年○○商業施設が開業したため、物価上昇中!買うなら今!」なんて広告はよく目にします。しかし、その商業施設のもたらす経済効果は果たして20年後にはどうなっているでしょうか?どれほどの規模のものなのか、都市部へのアクセスは?など、しっかりと長期的な目で見るようにしましょう。

空室問題に関するリスクヘッジ

不動産投資で数多くの大家さんの頭を悩ませるのが、空室リスクです。せっかく不動産投資物件を購入しても、住んでくれる人がいなければ管理費とローン返済ばかり請求がきて、インカムゲインは得られません。空室問題のリスクヘッジとしては、最低でも最寄り駅からの距離や周りの同条件の物件の家賃相場、周りの物件の中でも自分が購入しようと思っている物件よりも築古物件の家賃相場などを調べ、10年後にはどれくらいの家賃になってしまうのか、ということも知っておくことが必要です。
逆に、東京23区の主要部で駅近マンションの物件などであれば、築年数が古くても家賃相場は地域と比べると格段に高くなっています。その分、物件自体の値段も高いことが多いですが、このように空室リスクに備えるには今の家賃相場と今プラス10年20年後の築年数の物件の家賃相場を知っておくことが大切です。

建物自体に関するリスクヘッジ

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どんなに新しい物件を買っても、いつかは修繕が必要になります。さらに予期せぬ災害や火事などで、物件自体を損失してしまうことも中にはあるのです。そのため建物自体の損壊に対しても、しっかりリスクヘッジをもっておく必要があります。最低で以下の2点は最低限抑えるようにしておきましょう。

修繕積立金はしっかり積み立てておく

今は全く不具合がなくても、いつかは必ず建物のメンテナンスをしないといけないときが来ます。また、自分はしたくなくても条例などで強制的にしなければならないようになることもあり得るのです。いざという時に「そんなお金ない!」とお手上げ状態になってしまわないよう、日ごろから家賃収入の一部をしっかりと修繕積立として管理しておくことは不動産投資の基本です。
インカムゲインを得ても、それがすべてあなたのお金になるわけではありません。その中からローンの返済、修繕積立、その他保険などに回していくことが必要なのです。

不動産投資物件は、火災保険には必ず加入する

入居者が火災を起こす確率は低いだろうと思われるかも知れません。しかしながら、火災保険は火災による物件の損失だけでなく、強風や大雪、水濡れなども保障されます。細かい保障内容は会社によってもちろん異なりますが、決して珍しいことではないことがらもしっかり保障してくれますし万が一の時に、物件を修繕しようと思うと、月々払っていた保険料よりもはるかに高額の請求が来ることがほとんどです。また地震による火災などについては火災保険では適応されませんので、可能であれば火災保険と合わせて地震保険にも加入しておくほうがリスクヘッジとしては万全といえるでしょう。

まとめ

不動産投資には不動産特有のリスクが目白押しです。特に天災などは避けようがありませんが、地域や立地を選び保険をうまく使うことで軽減も可能です。上手にリスクをコントロールすることが、不動産投資で成功するコツと言えます。

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