不動産投資の10のリスクと回避・軽減策 | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資の10のリスクと回避・軽減策

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不動産投資の10のリスクと回避・軽減策

不動産投資はよくミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われますが、一体どのような種類のリスクがあるのでしょうか。今回は不動産投資に関わるリスクの種類とそれぞれのリスク回避策・軽減策などをご紹介します。

<空室リスク>

アパート経営やマンション経営だけでなくテナントやオフィスビルの場合にも発生するリスクです。物件を賃貸して家賃収入を得るはずが、入居者がなかなか決まらず家賃を得られないという賃貸経営において最も基本的かつ重大なリスクです。
対策は、第一に物件です。物件に魅力がなければ当然空室率も高くなります。賃貸物件は商品そのものです。立地や家賃、間取りや外装や内装を隈なくチェックしましょう。賃貸管理会社の選定も大切です。最低1万戸以上を管理し、入居率を公開している管理会社を選ぶのが基本です。そういった会社にはノウハウがあるからです。

<滞納リスク>

こちらも空室リスク同様、賃貸経営の場合に発生し得るリスクです。家賃の未払いは督促の手間もかかり、トラブルにも発展しかねないリスクです。悪質な場合、1年以上滞納されているといったケースも存在します。
対策は、家賃の滞納は放置すればするほど回収が難しくなるため、回収は専門家に任せましょう。賃貸管理会社の選定が大切になります。ズバリ、滞納保証がある賃貸管理会社を選びましょう。保証の種類は色々ありますが、「滞納が発生した月から保証開始」「家賃全額保証」「保証期間1年以上」の会社がおすすめです。

<価格変動リスク>

地価の下落等の理由で物件の価値が下がるリスクです。安い物件を買い、高く売ってキャピタルゲインを狙う不動産投資の場合、不動産自体の価値が下がれば、大きな損失を被る可能性があります。
対策として、立地によっては地価が下がりづらいので立地の選定です。過去の地価の推移を調べることで、変動がある程度予測可能となります。

<災害リスク>

火事や地震などの災害により、物件に修繕が必要になったり、最悪の場合、倒壊してしまうなどのリスクです。
対策は、火事に対しては素材の耐火性を、地震については建物の頑丈さを確認します。各種保険には当然加入しましょう。昭和56年以降に建てられた新耐震基準をクリアした物件に投資することが最低限のリスクヘッジにもなります。

<環境リスク>

物件の周辺環境に関わるリスクです。物件周辺に騒音や悪臭を発生する施設等があったり、逆に生活に便利な施設まで遠かったりすることで、物件価値や家賃相場に大きく影響が出るケースもあります。
対策は、物件入手前に周辺をよく確認することです。近隣に高層建築物の建築予定はないか、鉄道やバスの廃止予定はないか、今後の建設計画等についても確認が必要です。

<倒産リスク>

家賃収入がある物件の管理を依頼した会社が倒産するリスクです。家賃はまず管理会社に振り込まれますが、管理会社が倒産すると預けていた家賃を取り戻すことは非常に難しいです。
対策は、賃貸管理会社が回収した家賃の支払いが遅れてきたら倒産の前兆です。できるだけ早く乗り換えたいですが、解約すると違約金が発生するケースも多いため、契約内容をよく確認しましょう。賃貸管理会社を選ぶ際には、会社としてのキャリアの長さも十分考慮してください。

<窃盗リスク>

盗難・窃盗などの被害にあった場合、侵入者によって窓ガラスや共用設備が壊されるなどした場合、修理費用等は当然大家さんの負担になります。
対策は、鍵の付け替え、防犯アラーム設置、ガラスの強化、面格子・柵の設置、警備会社との契約などがあります。

<住人リスク>

近隣住民とのトラブル、シェアハウスの場合はルームメイト同士のトラブル、居住者の自殺など様々なリスクがあります。
対策は、近隣の入念な調査や聞き込み、定期的な物件・入居者の状況チェック、入居者審査などをしっかりと行うなどがあります。

<シロアリリスク>

木造住宅では気づかないうちに床下からシロアリが巣食っている場合があります。
対策は、物件購入時のチェックはもちろんですが、特にこまめな点検や薬剤での予防等が必須になります。特に中古物件はリフォーム・リノベーション済みだったとしても注意してください。

<借金リスク>

借金リスクについては、借入れから10年以内にローンの半分から6割を払う目標を立てるといった明確な指標もありますが、それ以外にも特徴があります。
不動産投資物件を取得するには、銀行融資でのローンの利用がほぼ必須となります。変動金利の場合は利率の変動が重大なリスクとなり、経済状況によっては利息の返済が難しくなる可能性もあるため、必ず計算に入れておく必要があります。
ローン審査は、あまりに無謀な場合だと融資自体を断られてしまいます。これが不動産投資の大きなデメリットであり、メリットにもなります。株の投資では欲しい銘柄を何でも買うことができますが、不動産投資はそうは行きません。融資する金融機関の審査という、第三者のチェックが入るのです。第三者が「あなたの計画は無謀ですよ」と止めてくれるという意義があるので、審査機関の決定に対しては変に意地を張らず、重く受け止めましょう。
借金リスクを低減する対策は、空室や滞納、相場の下落、修繕費、金利の変動など様々なリスクを予測し、無理のない返済計画を立てることも必要です。

まとめ

不動産投資における様々なリスクを紹介してきましたが、最大のリスクは「投資家本人の無知」です。
物件を選ぶ際の判断基準、賃貸管理会社の選定基準、リスクやリターンはどの程度か等を知らずに業者に言われるがまま投資の決断をする人が数多く見られます。
不動産投資業者はメリットばかりを強調し、リスクについて多くを語らない場合も多々あります。そのため、投資家本人がリスクについて積極的に学び、回避策や軽減策を準備しなければなりません。特にアパートやマンション経営の場合、基本的にリターンは家賃収入の上限、つまり満室時の家賃までとなります。上限が決まったリターンに対して、リスクをどう軽減するかの戦いになるのです。
リスクの1つ1つに対策を講じて、軽減・回避していくことで、成功率は格段に高まります。できる限りリスクの低い不動産投資ができるように、労力を惜しまずに積極的に情報収集や知識を得ることが大切です。

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