北朝鮮有事の際、不動産投資家が知っておくべき3つのポイント | 不動産投資を考えるメディア

北朝鮮有事の際、不動産投資家が知っておくべき3つのポイント

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2017年7月28日夜に北朝鮮から発射されたミサイルは、核弾頭を搭載することができる大陸間弾道ミサイル(ICBM)であることがアメリカ国防総省によって明らかにされました。

着弾地点は北海道の西方とされており、室蘭市に設置されたカメラに流れ星のような光が撮影されていました。今回ミサイルの着弾地点が肉眼で見えるほど近づいており、さらに東京発パリ行のエールフランス293便がミサイル落下の数分前に付近を通過していたという事実が発表され、国内にも大きな不安が広がっています。

弾道ミサイルは発射からわずか数分で日本国内の領土に着弾する可能性があり、事前にミサイル発射の兆候を掴むことが難しいため、避難が間に合わず被害が甚大になる可能性があります。

ミサイルがどの程度の被害を及ぼすか予測が難しいですが、仮に2011年に発生した東日本大震災規模の被害が起こったと想定し、不動産投資家として所有物件がなるべく被害を受けないよう自分の資産を守るために知っておくべきポイントご説明します。

保険金は支払われないのか?

まず戦争の場合、大前提として建物にかけられている火災保険は原則支払われない可能性が高いということを知っておくべきでしょう。火災保険の契約上のルールには、免責事項といって一定の条件においては保険会社が保険金を支払う責任を負わない規程があります。その免責事項に外国の武力行使が原因の被害が含まれています。北朝鮮のミサイルは外国の武力行使による被害となるため、免責になる可能性が高いと考えられます。

しかし、免責事項として支払う責任はないものの、実際に請求があれば支払われる可能性はあります。たとえば、東日本大震災では国内外の保険会社のほとんどが保険金を支払っています。震災では被害の規模や深刻度によって支払いを決定した保険会社が多かったのですが、ミサイル攻撃がどの程度の被害なのか、深刻度はどの程度なのか未だ不明です。

実際に起きてから支払われるか支払われないかの判断がなされるということになるため、保険金が支払われる可能性はゼロではありません。

不動産は実物資産である

保険金が支払われなければ、自分の持っている資産がゼロになるとは限りません。不動産は他の金融資産と異なり、不動産そのものに価値があります。建物は経年変化で価値が下がっていきますし、北朝鮮のミサイルで破壊されてしまえば価値はなくなりますが、土地は残ります。東日本大震災でも震災後、被災地の地価は大きく下がりました。しかし、被災地の地価が早期に回復し、土地そのものの資産価値を残せたのは、政府が早い段階で被災地を復興地域に指定し、買取希望に応じた対策を迅速に実行した影響も大いにあるでしょう。

北朝鮮のミサイル被害でも迅速に政府が対応すれば、土地の資産価値がゼロになることは防げるかも知れません。

被災地周辺の土地が値上がりする可能性も

東日本大震災は土地の価格に大きな影響を与えました。国土交通省が発表した当時の公示地価によると、地震によって津波や液状化の被害に遭ったエリアは軒並み地価が大きく下がりました。また、余震などの影響からほぼ同時に三大都市圏の地価も下がっています。

しかし、軒並み地価が下がる中で、地価が上がったエリアがあります。それは被災地周辺の土地でした。これは投機的な理由ではありません。被災地に住めなくなった人たちのうち、資産をある程度持っている人たちが、住居確保のため、住居を移転するために被災地周辺の不動産を購入した結果、地価が上がったと予測されています。これは震災の移転需要と呼ばれ、数万人規模で住居を探すため、地元の不動産会社は軒並みパニック状態に陥りました。

中には価格が2割以上も上がった土地もあったそうです。被災地の周辺地域では、今まで売れなかった中古マンションやアパートがすぐに完売したところもあり、賃貸アパートも空室が全て埋まったということが指摘されています。震災直後に被災地周辺地域で値下がりした物件を購入し、後日転売して利益上げた投資家もいるようです。

北朝鮮のミサイルの標的として、現在インターネット上では様々な憶測がなされています。その標的が正しいのかどうかは誰もわかりません。しかし、本当に北朝鮮がアメリカと戦争をする気であれば、在日米軍基地を標的にする可能性は十分にあります。威嚇であれば、米軍基地ではなく、その周辺の地域が標的になる可能性もあります。

これから物件を取得するというのであれば、標的になる可能性のある地域を避けてその周辺の物件を持つことも対応策の一つと考えられるでしょう。また、資金に余力があるのであれば、不動産を所有するエリアを分散するという方法もあります。

まとめ

もともと不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資対象です。土地自体に資産価値があることから、有事には本来強い資産でもあります。金などと異なり、流動性には難がありますが、それでも価値はゼロにならない実物資産です。そのことを念頭に置いて投資をすることが大切です。

物件を探すのは大変ですが、有事を見込んで土地代よりも安く購入することで、リスクをある程度抑えることができます。とはいえ、資産を持っていても自分がミサイル攻撃で死んでしまったら元も子もありません。まずは、自分の身の安全を確保することを最優先にしましょう。

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