動物の被害でも不動産投資は失敗する?!失敗談と実例の紹介 | 不動産投資を考えるメディア

動物の被害でも不動産投資は失敗する?!失敗談と実例の紹介

シェアする

不動産投資で着実に収益を上げるためには、入居需要が高い立地の物件を購入することが大事です。しかし、立地は良くても周辺環境が悪すぎてなかなか入居者が決まらないというケースも存在します。今回は、実際に動物や周辺環境が原因で不動産投資を失敗してしまった人に学びながら、成功への近道を探っていきたいと思います。

夜間の現地調査が招いた意外な落とし穴

夜間の現地調査が招いた意外な落とし穴

江川さん(仮名)は、中小企業の課長職。将来の年金の不足には日頃から不安を抱いていました。何か投資をして手元のお金を増やしたいと思っていた江川さんは、雑誌やテレビでよく見かける不動産投資に興味を抱きました。そこで不動産投資セミナーに足しげく通い、ある不動産会社の紹介で、1棟もののアパートを紹介してもらうことができました。一度、物件は見ておいたほうがいいという先輩投資家のアドバイスによって、何度か物件調査に行きました。ちょうどその頃、江川さんの昇進が決まり、部長になることができました。部長に昇進したのは良かったのですが、仕事が忙しすぎて現地調査に行くときはいつも決まって夜でした。夜に現地調査に行くと、アパートの周囲は住宅地なのでとても静か。幹線道路も遠く車の音も聞こえません。また、駅から10分というアクセスの良さで、電車の音も気にならないというところも気に入りました。江川さんは「これだけ静かであれば、大丈夫だ」と太鼓判を押し、すぐに購入しました。

購入したのは良かったのですが、なかなか入居が決まりません。物件の問い合わせは多いのですが、内見しても決まりにくいのです。また、最近では決まってもすぐに退去してしまうなどなかなか入居者が定着せずに困っていました。どうしてそのような問題が起きるのか不思議に思った江川さんは、会社を休んで日中に物件を見に行きました。そこで初めてその物件の問題に気がついたのです。

その問題とは、物件の目の前の電信柱がゴミ置場になっていたという事です。しかも、目の前の民家はどうやら空家で野良猫の巣窟と化していました。さらに悪いことには庭にはガラクタが散乱していたのです。どうやら、可燃ゴミの日にはカラスや野良猫が生ゴミを食べたりして、アパートの玄関に糞を撒き散らしているというのです。

管理会社に依頼して清掃を細かくやってもらうことも指示しましたが、野良猫の巣窟になっている空家のせいで全く状況は改善されませんでした。結局、部屋を埋めるために、周辺の相場よりもかなり家賃を安く設定することで満室まで漕ぎ着けました。しかし、キャッシュフローが大きく悪化し、家賃収入としてはほとんど手元に残らないという苦しい事態を招いてしまいました。

動物の糞尿被害も不動産投資の失敗に繋がる

動物の糞尿被害も不動産投資の失敗に繋がる

土地勘のない場所で物件を購入すると、どうしても見逃しがちなのが、動物の糞尿被害です。今では街中で野良犬は見かけなくなりましたが、野良猫や鳩などの小動物が物件の価値を大きく下げてしまう問題もあります。たかが猫、たかが鳥と思わずに、動物の糞尿被害などが発生していないかというのも物件調査のチェック項目に入れておくべきでしょう。

たとえば、野良猫などは、自分が餌を食べる場所、糞尿をする場所、散歩をする場所などきちんと縄張りが決まっています。そのため、何度も掃除をしてもいつもエントランスホールに糞尿が放置されているということがあります。最終的には、そこでトイレをしている野良猫に何とかして縄張りを変えてもらうしかないのですが、なかなか苦労が伴うものです。常に清掃が行き届いてればいいですが、行き届いていない場合は住民から不満の声が上がるかもしれません。

また、動物の被害では、こんな事例もあります。

ある駅から10分以内の商業地域にある区分マンションを購入した不動産投資家がいました。その方も前述した江川さんのようにサラリーマン。本業が忙しいために物件調査は夜を中心に見に行っていました。夜ですから周辺環境はもちろん、よくわかりません。立地だけで判断して、その物件を購入しました。ところが、購入後、日中にその物件を訪れてみるととんでもない問題が発生していることがわかりました。

それは、ベランダが日中は鳩がたくさん集まって来て、まるで巣のような状態になってしまうということでした。鳩の糞の被害がひどすぎて、とてもではないけどベランダに洗濯物を干せるような状態ではありません。これでは入居者も決まらないでしょう。その投資家はインターネットで調べながら、鳩と格闘を重ねたようですが、なかなか決定的な解決策が見つからず困っていました。最終的にはその投資家は動物の専門家に依頼して、ネットをベランダに張ることで対応しました。もちろん、鳩の糞被害を防止するネットの設置費用は全てその投資家負担でした。さらに、窓からの景観が著しく悪くなり、家賃も通常より下げざるを得なくなったと言います。

たかが鳥ではないのです。鳥のおかげで収益が左右されることも十分あり得ます。本来であれば、その物件の価値や収益に関わることですから、鳩の糞被害についても重要事項説明などで指摘するべきですが、不動産会社は少し触れただけであまり詳しくは教えてくれなかったといいます。もし事前に鳩の糞被害が把握できていれば、物件を購入する際に鳩の被害による物件の価値の低下や糞被害の対策費用も織り込んだ上で価格交渉ができるはずでしたが、事前に知らなかったため、泣き寝入りの状態になってしまったのです。

確かに実際にその物件に住んでみないとわからないこともありますが、事前に条件を変えて物件を見るしか防衛策はありません。たとえば、建物の裏側や廊下など、写真加工でどうにでもできる物件写真以外の部分を中心にしっかりと見ておきましょう。そうやって細かく見ていると、ゴミが変なところに散らばっていたり、糞尿の特有の匂いがしてみたりと何か問題点が浮き上がってくるものです。そして、納得ができなかったら、納得ができるまで物件を調査し続けるということです。疑問に感じたことがあれば、遠慮せずに不動産会社に積極的に問い合わせることも必要だと思います。

失敗しない為の対策

「現地調査は時間や条件を変えてじっくり調べる」

不動産投資で失敗しないためには、まず勝敗の7割が決まってしまうという物件購入の時に、物件をきちんと調べることが大切です。現場に行って購入前には必ず自分の目で確かめることが必要です。物件概要書や写真だけでなく、実際の物件を見ることでわかることも多いからです。物件調査で失敗してしまった江川さんの場合は、終業後の夜に調査に物件を少し見に行っただけでしたが、本来であれば休日の昼間や雨の日などにも物件調査をしておきたいものです。ゴミの集積所は実際にゴミの日になってみないとわからないものですが、購入しようとしている物件の周辺住民に「今度、ここに引っ越そうと思うのですが、ゴミ捨て場はどこにあるんですか?」などと聞けば教えてくれるはずです。アパートやマンションの場合は専用のゴミ置場があるのですが、ゴミの置き方を巡って近隣トラブルが発生することもあります。

あるマンションの話です。

ゴミ集積所の境界線から少しでもゴミがはみ出ていたり、落ちていたりするとすぐにオーナーや管理会社に連絡がかかってきて、謝罪を要求されるという迷惑な近隣住民がいらっしゃいました。迷惑な近隣住民だけだったら良いのですが、中には隣が暴力団の事務所でゴミ捨てには細心の注意が必要だったなんて話もあります。もちろん、近隣トラブルは基本的に管理会社が対応してくれますが、このような近隣トラブルが原因で、入居者がなかなか決まらなかったり、すぐ退去に繋がってしまっては意味がありません。現地調査は1回で終わらせずに、何度か時間や条件、シチュエーションを変えて調査をした方が良いでしょう。

「物件の用途地域も調べておく」

自分が購入を考えている収益物件の用途地域もきちんと調べておきましょう。用途地域とは土地を住居の地域は住居、商業地域は商業関連施設、工業地域は工場や倉庫など、計画的な都市づくりのために定められた土地の活用のルールです。この用途地域も実際に物件調査に行ってみると色々なことがわかります。たとえば、自分の収益物件が駅から近いところにあると、商業地域に物件が建てられているということが多いと思います。商業地域は、多くの人で賑わうエリアですから、昼間と夜の街の顔が大きく変わりやすいエリアでもあります。時間や条件を変えて物件調査を行うことが重要です。住宅専用地域は、主に住居に適した建物が建っていることが多いです。たとえば、第1種中高層住居専用地域という用途地域では、アパートを建てることができます。自分の収益物件がこのエリアにあるという人も多いのではないでしょうか。

問題は、住居専用地域だからと行って、閑静な住宅街ではない可能性もあります。たとえば、住居専用地域の縁(へり)に自分が購入しようとしている物件が建っていると仮定します。そして、道路を挟んで向こう側は商業地域であるような場所があるとしましょう。

このような場合、もしかしたら道路を挟んだ向こう側の商業地域に、スーパーや大型の薬局など生活に便利な商業施設ではなく、大型のパチンコ店ができる可能性もあります。パチンコ店やキャバクラ、風俗店などは、近隣にあると住みたくない施設のナンバー3です。向かいにパチンコ店ができたことで、入居付けに問題が出てくる可能性もあります。物件調査では、自分の購入しようとしている物件だけでなく、周辺環境も含めてきちんとチェックをしておく必要があるのです。周辺環境については、土地勘がないとどのようなものができるかわからないので、住んでいる人に聞き込みをすることが大事です。「今度、ここに住みたいと思っているのですが、住みやすいですか?」とか「騒音や治安の問題など気になっていることはありますか?」などと聞いてみるのです。

夜間だとなかなか聞くのは難しいと思いますので、昼間の公園などで聞き込みをするというのもいいと思います。

まとめ

不動産投資は立地条件で7割が決まると言われていますが、立地が良くても周辺環境が悪くては物件そのものの価値は大きく下がってしまいます。いくら入居需要があっても入居付けで苦戦を強いられる可能性もあります。物件概要書を見て、購入を即断するのではなく、必ず物件の調査には時間や状況を変えて訪れてみてください。

そして、同じ時間帯や同じ天気の日に行かず、昼間に行ったり、夜間に行ったり、休日に行ったりすることでその物件のメリット・デメリットも理解することができます。物件の周辺環境は、昼間は人通りが多いのに、夜になると全く人気がなくなってしまうという場所も少なくないのです。ゴミの問題や近隣のトラブルの問題、動物の糞尿被害など物件調査から見えてくるものもあるでしょう。物件には何度か足を運ぶことで、トラブルを未然に防ぐクセをつけるようにすることがとても大切です。

各種お問い合わせやご相談はこちら