やってはいけない!不動産投資の失敗例5つ | 不動産投資を考えるメディア

やってはいけない!不動産投資の失敗例5つ

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やってはいけない!不動産投資の失敗5つ

物件を購入して家賃収入を得ていく不動産投資。雑誌やテレビで取り上げられ、投資方法の一つとして注目を集めています。しかし、不動産投資には当然のことながらリスクがあります。投資の仕方次第によっては、資産を大きく目減りさせてしまうこともあります。そこで、今回は典型的なやってはいけない不動産投資の失敗を5つをご紹介します。

不動産会社の言いなりになって失敗…

将来の不安は誰でも持っていると思いますが、その不安を解消するために何をやればいいかわからないというのが、多くの人の現状ではないでしょうか。金融広報中央委員会の2016年調査によると、老後どのくらいのお金がかかるのか必要金額を全く把握していない人がサラリーマン2人に1人とのこと。さらに老後のためにお金を準備したり、足りない資金を補ったりする資金計画も立てていない人は、6割以上もいます。もちろん、老後資金の確保をしている人に至っては、7割以上が準備していない状況です。
自分が歳をとって老後に生活費用が足りなくなると多くの人が漠然と不安を抱いていますが、実際には何ら手を打たず、臭いものには蓋をするかのように放置をしていることがデータから浮き彫りになります。
その漠然とした不安を解消する一つとして注目されているのが不動産投資です。不動産投資は少ない資金で他人の大きな資金を動かして、資産形成ができる画期的な投資方法の一つです。しかしながら、不動産投資と一口にいっても色々な方法があり、詐欺まがいの話もあります。収益不動産を高値づかみしてしまうのもその一つですが、特に高値づかみで問題になりやすいのがワンルームマンションの投資です。
不動産会社の営業マン主導で話がトントン拍子に進んでしまうため、気づいたら騙されていたなんて人も多いものです。中には物件を全く見ないで購入してしまう人もいます。新築ワンルームマンションの営業マンのセールストークとしては、「年金の足しになる」や「節税になる」など典型的なトークがありますが、営業マンの言いなりにならずに冷静にシミュレーションをして購入を検討することが大切です。
特に新築ワンルームマンションでは、販促宣伝費用、営業マンのインセンティブなどが上乗せされて、実際の市場価値よりも遥かに高い価格がつけられていることがほとんどです。投資に失敗してしまう人に共通しているのは、「将来のための資産」といった言葉に騙されてしまうということ。最初はほとんど利益が出なかったり、毎月赤字が続いていたりしても、生命保険のようなイメージで自分の給料から補填をしてしまう人もいるのです。不動産投資は賃貸経営というビジネスになりますが、赤字が出ているのにそのまま放置をしてしまったら、資産形成には全くならないのです。収益物件を購入する前にシミュレーションを行い、正しい判断をすることが重要です。

安い物件を狙い過ぎて失敗…

不動産投資には2つの稼ぎ方があります。一つは毎月の家賃収入を利益を得る方法でインカムゲインとも言われています。もう一つはキャピタルゲインを狙う稼ぎ方で資産を売買することで売却益を得る方法です。不動産投資の基本的な稼ぎ方は、インカムゲインを狙って稼ぐ方法が主ですが、最近では収益物件の購入価格が上がってきたことでキャピタルゲインも狙う投資家も増えてきました。
安く購入して高く売るというのが投資の基本ですが、あまりに安く購入しようと考えて失敗してしまうケースも増えているようです。物件をできるだけ安く購入しようと狙い過ぎて、不動産会社の営業マンに嫌われてしまうケースです。例えば、「表面利回りが10%以上ではないと買わない」、物件の購入時に「もっと割引をしろ」などと営業マンに強引に迫るケースです。現在、収益物件は品薄状態。売り手市場で不動産会社の営業マンに嫌われてしまったら、資産価値が高いのに安く売られているオイシイ物件を購入するチャンスが減ってしまいます。
もう一つは、問題のある物件を掴んでしまうことです。例えば、1970年以前に建築された物件の中には、建築基準法に適していない違法建築物件が存在する可能性があります。1970年代以前は容積率の規制がなかったことが起因しています。容積率とは建物のすべての床面積の割合を規制する数値のことです。例えば、敷地面積が80㎡で容積率が200%の場合、建物の中には最大で160㎡の床をつくることができます。容積率が大きければ、大きいほど空間が広い物件となり、容積率が小さければ小さいほど空間が狭い物件となります。ところが、そのような規制が1970年以前にはなかったのです。そのため、その当時、建築された物件の中には、現在の建築基準法に照らしてみると法律違反となっている物件が存在するのです。
こういった物件を既存不適格物件と言います。当時は法律に適合していたのに、後に諸事情により適合しなくなった物件のことです。既存不適格物件は、安いのですが資産価値も低く、金融機関の融資が下りにくいという特徴があります。違法建築であることを隠して、後から既存不適格物件だと判明するケースもあります。金融機関の融資がつきにくい物件ですので売るに売れない物件となってしまうのです。安物買いの銭失いにならないように、資産価値のある物件を適正価格で購入するということも投資には大切です。

金利の高い金融機関を選んで失敗…

不動産投資は少ない自己資金を元に金融機関から大きな資金を融資してもらい、レバレッジ(てこの原理)を活用して投資ができます。これは他の投資方法では見られない不動産投資独自の方法といってもいいでしょう。例えば、自分が注目していて絶対儲かると考えている株式を購入したいから、金融機関にお金を貸して欲しいといっても無理だと思います。しかし不動産投資であれば、儲かる収益物件があるから融資をして欲しいと言えば、金融機関はお金を貸してくれることがあるのです。これは不動産投資が賃貸経営というビジネスであるため、融資を依頼することができるのです。
ここ数年で不動産投資に関わる融資環境は大きく変化してきました。特にアベノミクスの金融緩和による影響によって、融資先の選択肢が大きく増えたというのが大きな特徴になります。選択肢は増えたものの金利条件が悪い金融機関も多く存在します。自分に貸してくれるからと、どの金融機関でもいいという姿勢で融資を受けると思わぬ失敗をしてしまう可能性があります。
例えば、表面利回り6%、1億5000万円の収益物件があるとします。年間の家賃収入は900万円です。自己資金1500万円でこの物件を購入するとしましょう。ところが金利4.5%の金融機関で借りた場合、表面利回りと金利の差はたった1.5%になります。年間返済金額は約900万円にもなりますから、空室が1室でも出ると自分でその補填をしなければならず、いずれ賃貸経営を続けられなくなって破たんをしてしまう可能性もあります。金利2%の金融機関で借りた場合、年間返済金額は約686万円、毎月17万円ほどの手取りが発生することになり、試算上は賃貸経営を継続することができる見込みとなります。
サラリーマンの副業で不動産投資をやっていると、「収支がマイナスにならなければいい」という考え方で、不動産会社が勧めてくる金利の高い金融機関を勢いで選んでしまいがちです。たった数%の金利の差が命取りになる場合もあり、金融機関を正しく選ばないと賃貸経営自体を続けられなくなってしまう可能性があるのです。

その土地に合わない物件を選んで失敗…

不動産投資で成功するためには、入居需要が多いところで物件を選定するということが重要です。そこで重要になってくるのが土地勘です。土地の風情に合わない物件を選んでしまうと、思わぬ失敗をすることがあります。
例えば、集合住宅といえばアパートが一般的な家賃相場が低いエリアで、金融機関の評価が良くローンが下りた場合に物件価格が高く家賃も高い豪華な造りのRCマンションを購入するとします。元々、家賃相場が低いエリアですから、安いアパートの入居需要はあっても豪華なマンションの需要がないため、なかなか空室が埋まらないという事態が発生する場合もあります。逆にファミリー向けの広い物件が人気が集まるエリアで、ワンルームのアパートを1棟購入しても、同じように空室は埋まらない可能性が高いと思います。その土地の風情や家賃相場、どのような間取りに人気があるのかということを現地調査などで調べなければ、見当違いの物件を購入してしまうということにもなりかねないのです。

管理会社に丸投げして失敗…

不動産投資を成功させるためには、物件の管理もきちんと行わなければなりません。管理には物件の設備を管理する「建物管理」、空室が発生すれば入居者を募集する「入居者管理」、家賃の入金確認と、未入金なら入居者に催促をする「入金管理」の3つがあります。この3つの物件管理を回して、収益の向上を図っていきます。
空室率が上がり続ければ、ローン返済にも大きな影響を及ぼすことになります。例えば、大手の管理会社に依頼したからといって安心ができるわけでもありません。理由は、大手であればあるほど管理をしている物件も多くなり、管理人自体の慢性的な人材不足問題も相まって、管理が行き届いていないケースもよくあるからです。
また、大きな組織であるがゆえに部署間でのコミュニケーションがうまくいかないケースも多々あります。例えば、入金管理部門で翌月に退去が分かっているのに、そのことを入居者を募集する部門に言い忘れていたため、1ヶ月丸々空室が出てしまった、なんてことは珍しくはありません。では、小さい管理会社に任せればいいのかというと、そうでもありません。小さい管理会社だと担当者と連絡が取れない、空室が出ても放置されるケースもあると聞きます。
販売してくれた不動産会社に全て任せたり、大手だから安心して丸投げするのではなく、積極的に関わっていくことが大切です。管理会社とうまく付き合っていくポイントは、なるべく自分と同じ考え方や価値観を持った不動産会社と付き合っていくことです。自分とあまりにも違う考え方や価値観、体制を持った管理会社ではいずれコミュニケーションの問題が起きてうまくいかなくなります。地元に密着型の管理会社の中には、オーナーさんが地主ということもあり、空室すら把握していないというとてものんびりした体制のところもあります。自分と合わない管理会社の場合は、変えることも検討したほうがいいでしょう。管理会社次第で賃貸経営の成功が大きく関わってくることもあるのです。

まとめ

不動産投資は疑問に思ったら自分で調べて、分からない事があれば必ず確認して理解する必要があります。時には専門家に依頼することも大事ですが、何もわからない状態で丸投げをすると失敗をするリスクが非常に高くなります。投資は自己責任が原則です。後悔しないためにも全責任は自分にあるという認識を持って積極的に関わることが大切です。

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