大地震リスクに備えた物件の選び方とリスクヘッジ | 不動産投資を考えるメディア

大地震リスクに備えた物件の選び方とリスクヘッジ

シェアする

日本は地震が多い国です。当然ながら地震は不動産投資にとっても大きなリスクとなります。この記事では、地震によって発生する種々のリスクと、それらのリスクの回避または軽減策を学んでいきます。

不動産投資最大のリスクは地震

本当に怖い不動産投資の地震リスクに備える画像1
不動産投資は堅実性が高いとされていますが、リスクと無縁ではありません。投資である以上必ずリスクはつきまとうもので完全に回避することは不可能です。
不動産投資のリスクの中でも最も怖いのが地震です。東日本大震災や熊本地震など大規模地震の被害は記憶に新しいところですが、投資した不動産物件が地震被害に見舞われてしまうと建物が使用不可能になってしまい収益は期待できなくなってしまいます。
地震が大規模なものである場合は、単に建物が倒壊するだけでは済まない可能性も出てきます。壊れた建物は建てなおすこともできますが、地震によって地盤に異変が生じてしまうと不動産としての価値が激減してしまいます。東日本大震災では沿岸部の埋め立て地域において大規模な液状化現象が確認されました。建物に対する直接的な被害は少なかったものの、深刻な液状化により地価は大きく下落してしまいました。もし液状化が起きた地域に投資用物件を所有していたとしたら、深刻な損害を被っていた危険性があります。
地震の怖いところは、建物の損壊などの被害の回避方法が少ない点にあります。また地震と同じく建物災害として火災があがります。ただし火災に関しては防火設備の設置や火災保険への加入などでリスクを低減することが可能です。万一被害にあっても保険金で損失を埋めることができます。地震に対する備えとして耐震補強工事や地震保険に加入するという方法があります。しかし地盤そのものにダメージを受けてしまうと個々の住宅単位での対応は不可能ですし、地震保険も十分な補償を確保するためには高額な保険料が必要になってしまい不動産投資の利回りを押し下げてしまいます。

地震リスクの回避は地盤の確認から

本当に怖い不動産投資の地震リスクに備える画像2
地震リスクを完全に回避する方法はありません。しかし工夫次第でリスクを下げることはできます。建物の耐震構造などの見直しや地震保険への加入は当然として、それ以外にも出来うる限りのリスク回避策をとっておくことが万一の自体に対する備えになります。
もっとも重要なのは、地震に強いエリアの物件に投資することです。誰もが知るように埋立地は液状化の可能性が高く、海や川沿いは地震による津波被害に遭う危険が高いからです。特に山や崖の近くの物件は地震の強い揺れで地すべりや土砂崩れを起こす危険性が考えられ、広島で起こった土砂災害の様に大規模災害に巻き込まれる危険性があります。
地震に対する強度は地盤の強さによって決まります。地盤の強さは政府の地震調査研究推進本部が250メートル四方を最小単位として数値を公表しており、その数値を参考にすると地震に強いエリアが簡単にわかります。
東京で地震に強い地盤を持つエリアは多摩を中心とした西部エリアで通勤通学に便利で人気の高い国立や立川、府中などが投資先として魅力です。残念な事に再開発によって高層マンション投資熱が高まる都東部の下町エリアは地盤強度が高くありません。不動産投資のために東部エリアに物件を購入するのであれば、その建物の耐震性を確認しておきましょう。また、住宅密集地では地震による火災にも注意しなければなりません。
地震に強いとされるエリアだからといって必ずしも地盤が強いという保証はありません。かつて沼や池だった場所が埋め立てられた土地は地盤が緩く、地震によって液状化する恐れがあります。現状を目で見て確認するのは当然ですが、その地域の図書館などに出向き古地図などを参考に物件が建つ以前の土地の状況がどのような状態だったのかをできる限りチェックしておくと安心です。

地震による被害の賠償責任は発生しない

本当に怖い不動産投資の地震リスクに備える画像3
万が一、地震で投資用物件が倒壊してしまい入居者がケガを負ってしまったり死亡してしまったらオーナーに賠償責任は発生するのでしょうか。
結論から言うと、賃貸物件が天災によって倒壊した場合はオーナーには責任はありません。地震などの天災は回避することができない不可抗力の事態であり、万全の備えをしていても倒壊を完全に防ぐことが難しいため責任を問われることはありません。
ただし、賠償責任を免れるためには天災に対する必要な措置や備えをしっかりとしておく必要があります。耐震性に問題があると知りながら改修工事もせず放置していた場合では管理者であるオーナーとしての責任を果たしていないため過失があると判断され、死傷した入居者に対して賠償金を支払うよう命じられてしまう恐れがあります。
やむを得ない災害の場合を除き、耐震性や設備の改善などの努力次第で悲劇が防げたであろう場合は賠償責任が生じてしまいます。多額の賠償責任を追わないためにも建物の耐震チェックを定期的に行い、できうる限りの安全対策を講じておくことが重要です。維持管理コストは上昇しますが安全性の高い物件であればそれだけ価値は高まるので、家賃に添加しても入居者を確保できるでしょう。
1981年以前に建てられた物件は旧耐震基準が適用されているため耐震性が十分とはいえません。法律上は旧耐震基準の時期に建てられた物件であれば新耐震基準を満たしていなくても問題はありませんが、居住者の安全確保や万が一訴えられたときのリスクを考えれば耐震工事を放置すべきではありません。安全は目に見えない部分ですが、コストをケチれば必ずしっぺ返しが来ます。費用を惜しまず安全に暮らせる物件を提供するのも不動産投資のポイントです。

まとめ

地震はいつどこで発生するかわからないので、普段からの備えが必要です。不動産投資における備えとしては、耐震性の確保や地盤の確認になります。物件選びの段階から地震に対するリスクを考えておくと良いでしょう。

各種お問い合わせやご相談はこちら