REIT(不動産投資信託)とは?REITの種類とメリット・デメリット | 不動産投資を考えるメディア

REIT(不動産投資信託)とは?REITの種類とメリット・デメリット

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不動産投資の一形態として、REIT(リート)というものがあります。REITの概要とともに、REITのメリットやデメリットを、この記事でご紹介しています。不動産投資の選択肢を広げるためにも、ぜひお読みください。

REIT(不動産投資信託)とは?

REIT(不動産投資信託)とは?

REITとは、不動産投資信託のことで「Real Estate Investment Trust」の略になります。REITは、多数の投資家から資金を募って、その資金でオフィスビルやマンションを購入し、賃料収入から経費を差し引いた利益を投資家へ再分配するという仕組みとなっています。

日本版リートはJ-REITと呼ばれ、現在東京証券取引所には約60銘柄のREITが上場しており、日本ビルファンド、ジャパンリアルエステイト、日本賃貸住宅、東急リアルエステート、星野リゾート、ジャパンホテルなど多様な銘柄があります。

オフィスビル特化型

例えば、AというREITは、東京都心の丸の内エリアのオフィスビルに特化した資産構成をしており、空室率が向上するリスクが低いことで投資家から高い評価を得ています。

マンション特化型

例えば、BというREITは、東京や大阪の高級賃貸マンションを積極的に購入しています。マンションの賃料は、オフィスの賃料と比べて、不景気になっても賃料水準が低下する可能性が低いことから、Bのようなマンション特化型REITも投資家から高い評価を得ています。

物流施設特化型

港の倉庫などの物流施設を投資対象の中心にしているREITもあります。これは、近年インターネットによるショッピングの量が激増し倉庫不足が顕在化しつつあるため、倉庫の利用料が高止まりしている点に注目していることが挙げられます。

ホテル特化型、介護施設特化型、地方特化型

リゾートホテルやハイクラスなビジネスホテルに特化したホテル型REITや、介護付有料老人を投資対象の中心に据えたREITも登場してきていますし、福岡や仙台、札幌といった地方都市のマンションに特化したREITも登場しています。オフィスビルだけではなく、ホテルも、老人ホームも、倉庫も、マンションも、稼働率が高くなればなるほどREITの収益力は向上し、投資家に対する分配金も増加するのです。

REITへ投資するメリット

REITへ投資するメリット

1口5〜10万円程度から購入できる

現物の不動産投資をする場合は、どれほど安い不動産であっても最低数十万円は必要となります。例えば、バブル期に建設された中古のリゾートマンションが数十万円で販売されていたり、北海道札幌市にある中古ワンルームマンションが300万円程度で販売されていたりします。しかし、REITは証券口座さえ開設していれば、1口5~10万円程度の価格で購入することができます。

売買したい時にできる

現物の不動産でも、REITでも、お金を出せば買いたい時に買うことができます。しかし、現物の不動産の場合は、売りたい時にすぐに売ることはできません。買い手を見つけなければならないからです。物件によっては、売りに出してから半年間経過しても買い手が現れない場合もあります。したがって、流動性という観点ではREITの優位性は圧倒的です。

売買手数料が安い

現物の不動産を売買する時は、不動産仲介会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は、成約価格に対して約3%程度の金額です。中古物件を購入し、さらに転売すると2回仲介手数料を支払うことになってしまいますので負担感が大きくなります。この点、REITを売買する時の証券会社に支払う手数料は少額で済みます。3000万円分REITを購入しても、手数料が約1000円で済んでしまう証券会社もあります。

REITへ投資するデメリット

REITへ投資するデメリット

価格変動が大きい

現物の不動産価格でも、REIT価格でも、基本的には景気に連動しています。景気が良くなると不動産価格やREIT価格は上昇し、景気が悪化し始めると不動産価格やREIT価格は下落します。しかし、現物の不動産価格よりは、REITの価格の方が価格変動率が高いのが特徴的です。具体例としては「平和不動産リート投資法人」のREITを挙げます。

このREITは東京証券取引所に上場していますが、2007年6月には1口19万円の高値をつけていました。しかし、リーマンショックの発生により2008年10月には1口19000円の安値をつけてしまいました。高値の価格から10分の1の価格まで下落してしまったのです。もちろん同じ時期には現物の不動産価格も大幅に下落しましたが、さすがに10分の1の水準にまで下落することはありませんでした。

REITが買われると配当利回りも低くなる

景気が良くなってREITが買われ過ぎると配当利回りも低くなります。2017年1月時点では、景気が上昇トレンドに入ってすでに5年目という計算ができると思います。REIT価格も上昇トレンドを描いて、すでに5年目に突入していますが、銘柄によっては配当利回りが2%台にまで低下してしまっています。ここまで配当利回りが低下してしまうと、10年物の長期国債との利回り格差は2%台となってしまうため、配当利回りが低くて、なおかつREIT価格が下落トレンドに転じるリスクが生じてしまいますので注意が必要です。

まとめ

REITは少ない初期資金で参入でき、流動性の高さという点で現物資産を上回ります。しかし、REITには記事内で述べた様々なリスクがありますので、万能というわけではありません。流動性の低い資産と高い資産を組み合わせてリスクヘッジするような使い方をしていきましょう。

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