少額ではじめられる「不動産投資信託」とは?! | 不動産投資を考えるメディア

少額ではじめられる「不動産投資信託」とは?!

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不動産投資信託とは?

不動産投資信託とは?

今は不動産投資ブーム、サラリーマンの副業としてテレビや雑誌などで注目され、いずれは不動産投資をやりたいと考える人たちも少なくありません。しかし、株式やFXなどと異なり、スタートするのに、数千万円から数億円といった多額の費用がかかるというのが一番の難点。金融機関から不動産投資をスタートさせるための融資を受けるといっても、自己資金と高い年収がないと融資を引き出すこともできません。

では、自己資金もなく、年収も低い人は不動産投資を全く始められないのかというと、そうではありません。実は投資信託という形で不動産投資をスタートできる方法もあるのです。

それが不動産投資の投資信託であるJ-REATは、日本で組み合わされた投資信託という意味で、もともとアメリカで生まれた投資商品です。「Real Estate Investment Trust」の略でREIT(リート)と呼ばれ、日本では、頭文字にJAPANのJをつけています。

J-REITのしくみですが、多くの投資家から集めた資金で成り立っている不動産投資法人です。会社のような組織形態で投資活動を行なっています。具体的には、株式会社の株券と同じように、投資証券を発行し、その投資証券を投資家に購入してもらいます。

そして、投資家から集めた潤沢な資金を元に、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や物件の売買益を購入してもらった投資証券に応じて、投資家に分配します。投資対象は不動産で、実質的には不動産投資ですが、法律上は投資信託に分類されます。

また、証券取引所に上場されているので、誰でも気軽に取引をすることができますし、不動産の現物投資と異なり、市場で取引されているためすぐに買い手がつくことで、現金化しやすいというメリットがあります。価格も現物の不動産投資と異なり、数十万円から投資することができます。

不動産投資法人が投資する不動産

不動産投資法人が投資する不動産

不動産投資法人が投資する不動産は様々です。たとえば、オフィスビルに投資する事務所主体型があります。有名な日本ビルファンド投資法人は、オフィスビルに特化した不動産投資信託で、資産規模は1兆円。時価総額と物件取得額はJ-REIT最大規模になります。三井不動産が筆頭株主で連携も強固。安定した分配金を配当していることで知られています。

一方、商業施設に投資する法人では、たとえばイオンリート投資法人があります。その名の通り、イオン株式会社が全額出資し、筆頭株主になっています。もちろん、投資対象はイオンモール。1口当たりの出資金は10万円からと購入しやすいというところもポイントになっています。マレーシアの商業施設にも投資をして、J-REAT初の海外進出にも成功しています。

住居特化型では、スターツプロシード投資法人があります。株主は、「ピタットハウス」で有名な不動産業のスターツコーポレーション。この投資信託は、個人投資家が60%を超えるというところに特徴があります。都心部中心の賃料の低額物件に投資をしているため、賃貸収益も安定的に推移。分配金も安定して配当されています。

ホテル主体型では、星野リゾート・リート投資法人などがあります。株主は星野リゾート。同社は、ホテル再生事業に強みがあり、「星のや」「界」「リゾナーレ」などのブランド戦略が成功しており、ホテル事業も安定して売り上げを伸ばしています。

上場後は、同社運営のリゾートホテルや旅館だけでなく、外部の運営のシティホテルやビジネスホテルにも投資をしています。おかげで資産規模は上場から6倍強まで急拡大しています。ただし、ホテルの売り上げが増加しているため、変動しやすい賃料の割合が増えているので価格が変化しやすいというところが難点になります。

総合型では、オリックス不動産投資法人というのがあります。賃貸市場の変化をいち早く取り入れて、投資対象を迅速に変えているというのがポイント。投資対象をオフィスからその他の投資対象に切り替えて、運用をしています。

同じ総合型で有名な積水ハウス・リート投資法人は、三大都市圏のオフィスビルを中心に商業施設やホテルなど分散投資をする投資信託です。総合型の投資信託では、様々な不動産に投資をすることで分散投資になります。変動要因であるホテル事業の売り上げが減れば、それをオフィスビルの賃料でカバーするなどのリスク軽減ができます。

また、不動産投資信託は、全国の都市部を中心に投資を行っているところが多いのですが、関西圏を得意とする投資信託や、九州地区の不動産に重点的に投資をしている投資信託もあります。地域を分散させることで分散投資の効果もありますし、地方の街づくりに貢献しているという考え方もできます。

このように、不動産投資信託でも様々な銘柄があり、どこに投資をしていいのか迷うところです。

不動産投資信託のメリット

不動産投資信託のメリット

不動産投資信託に投資することのメリットは、やはり現物の不動産を購入するよりも少額で投資できるので資金の負担が少ないということです。数十万円から投資できるので少し貯金がある人は、今日からすぐにでも始められます。

多くの投資家から集めた資金で複数の投資先に資金を振り分けて運用するために、必然的に分散投資になります。分散投資することで、不動産投資のリスクを軽減することができます。

また、運用するのは不動産投資のプロになります。前述したように、投資法人によって、得意分野で実績のある投資対象に資金を投じて運用しているので、素人の私たちが投資をするよりも収益が上がりやすい仕組みになっています。

さらに、一般に公開された取引市場で取引されているので、現物の不動産投資よりも現金化しやすいということ。すぐに現金化できるというのはそれだけ流動性が高い資産であるということになります。もちろん、上場株式と同様に、成行注文や指値で注文することもできます。

不動産投資信託の分配金は、一定の条件のもとで税金が免除された金額が分配金として投資家に支払われています。賃料収入を得るために関わる各種の費用を負担しているため、賃料収入から費用を引いた当期利益の90%超を投資家に分配することを条件に、リートは税金が免除されるという仕組みになっています。このような理由があるため、税金を引かれる前の利益を分配金として手にできるのです。

不動産投資信託のデメリット

不動産投資信託のデメリット

一方でデメリットも存在します。第一に倒産のリスクです。不動産投資信託は、投資法人が運用しています。経営が悪化すれば倒産する可能性もあります。投資法人の登録が抹消され、上場廃止になれば、証券取引所で売買もできなくなります。

実際にサブプライムローンの問題から発生したリーマンショックではJ-REITの銘柄でも破たんしてしまった投資法人がありました。豊富な資金力を持たない投資法人は不況時にはかなりきつい経営状況になってしまうものです。

経営基盤のぜい弱な投資法人は、破綻した会社のようにかなり厳しい経営状態に陥ります。ただし、投資法人が破綻したからといってすぐに投資信託の価値がゼロになるかというと、そういうことではありません。

投資信託の運営は、運用、販売、資産管理の3つに分かれています。そして、それぞれ別会社によって運営されているので、仮に運用を担当している投資法人が倒産したとしても、投資家から集めたお金は資産を管理している信託銀行によって保全される仕組みになっています。そして、万が一、信託銀行が破たんしても財産は分別管理で義務づけられています。

このため投資信託は、日々算出される投資信託の基準価格で解約されるなどの処置が取られますが、投資家への支払いは、全ての債権者に対して弁済がなされた後の残った財産の中から行われるので、投資した金額が全て回収できないということもあります。

次に投資対象である物件に関する情報が全て透明ではないところもあるということです。もちろん、運用方針やリスク、手数料や換金方法などを紹介した「目論見書」と保有物件や新規取得物件などが写真入りで紹介されている「資産運用報告」などがあります。

投資法人の中には、収益物件の概要をニュースリリースとして、ホームページからダウンロードすることができるところもあります。どのような目的で、何が決め手となって取得したのかということについては、投資方針などから類推するしかありません。投資信託は、物件を取得した経営判断が正しいのか、それとも間違っているのかどうかは、運用結果を見るまでわからないのです。

不動産投資は、現物に投資するのでインフレに強く、景気の影響を大きく受けない家賃収入で収益を得ているので安定収入が見込めます。自分の資産の全体像を見て、インフレに強く、安定収益のある投資対象を一部、組み込みたいということであれば、J-REATを利用するということもあるでしょう。

不動産投資信託はレバレッジを掛けられない

自己資金の何倍、何十倍もの融資を受けて投資をすることができる、というのが不動産投資の魅力の一つです。ところが、不動産投資信託は、投資商品なので金融機関から残念ながら融資を受けることはできません。

少額で始められる代わりに全額自分の現金で運用しなければならないということになります。投資の最も大きなメリットが、不動産投資信託で活用できないのは、大きなデメリットです。

不動産投資信託の買い方

不動産投資信託の買い方は、証券口座を開設して、証券会社を通じて証券取引所で売買を行います。売買を行う際に、証券会社に支払う株式売買手数料を支払います。手数料は、取引ごとに加算されるものではなく、一定期間定額のケースもあります。

分配金や売却の時の譲渡益には税金がかかります。分配金は配当所得に分類され、総合課税か申告分離課税かを選ぶことになります。譲渡益は申告分離課税となります。現物の不動産投資と異なり、所得を得るための経費は原則として認められません。

不動産投資信託のまとめ

このように不動産投資信託は、投資対象は不動産ですが仕組みとしては投資信託になります。投資信託なので、投資家としての自分でやることはかなり制限されてしまいますが、その分、数十万円からの少額でスタートすることができたり、プロが投資先を選んでくれたり、分散投資でリスクを低減してくれたりして、比較的簡単に不動産投資を始めることができます。すべてお任せしたいという投資家にとっては、比較的面白みのある投資対象ではないでしょうか。

一方で、投資信託であるがゆえの問題や不十分さが存在しています。金融機関から融資を引き出して、自己資金の何倍もの資金を活用して投資をするというレバレッジを効かせることができません。

そして、考えなければいけないのが、投資法人の倒産のリスクということがあることを頭に入れておかなければなりません。もちろん、投資対象が不動産なので、地震や火事などの災害リスクや不動産市況の影響も受けるということも考慮に入れておく必要もあるでしょう。

不動産投資の練習としてはやや物足りないところもあるのですが、自分の資産全体を見渡した時に、インフレに強く、安定した収入が得られる金融商品として注目してみる価値はありそうです。

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