知らないと損する「REITの効果的な買い方&運用法」 | 不動産投資を考えるメディア

知らないと損する「REITの効果的な買い方&運用法」

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知らないと損する「REITの効果的な買い方&運用法」

不動産投資には、大きく分けて2つの方法があります。1つは、実際の物件に投資をする不動産投資。アパートやマンション一棟購入したり、マンションの区分所有を購入したりする方法です。もう1つは、不動産投資信託(REIT=リート)という金融資産を購入する方法です。
実際の物件に投資する不動産投資では、個人の属性が大きく関わって来ます。属性が良くなければ、融資を受けることが難しく、欲しい物件を購入することや保有する不動産を増やすこともままならないかも知れません。しかし、REITは投資信託の一種ですので、属性に関係なく投資することができます。1口1万円から購入でき、銀行でも買えますので、手軽に不動産に投資できます。しかしながら、現物の不動産投資とは違い、市場で取引されるREITならではの特徴があります。今回は知らないと損をしてしまうREITの効果的な買い方や運用方法をご紹介します。

REITを高値づかみしない投資法

現物の不動産投資と異なり、REITは金融市場で購入することができます。REITの仕組みは、投資家から集めたお金で不動産を購入し、運用収益(賃料収入や売却益の収入など)を投資家に分配金として還元されています。市場で取引されるものなので、その時の需給関係によって価格が変動する金融商品です。現物不動産も価格変動リスクがありますが、REITは単純な入居需給関係だけではなく日本や世界の経済の影響を受けたり、金利動向によって価格が大きく変動します。価格変動の動向を把握しておかないと、その時の市場動向によっては高値づかみをするリスクがあります。
REITで高値づかみしないようにするために買い方の工夫をする方法があります。例えば、ドルコスト平均法です。これは一定の周期で予め決めた金額だけを購入し続ける方法です。例えば、投資金額が10万円あったら、一気に10万円を投資するのではなく1ヶ月ごとに1万円ずつ購入するなど分割して購入することで、価格変動のリスクを平均化するものです。ドルコスト平均法で金融商品を購入すれば、価格が高い時には少なく、価格が安い時には多く購入することができますので、トータルで見ると、一気に集中投資するよりもリスク分散をして投資することができますので、高値づかみをしたくない場合には有効な投資方法となります。

REITは金利動向で価格が大きく変動する

REITは投資法人と呼ばれる特殊な会社がオフィスビルやマンションなどの収益不動産を購入し、運用しています。しかし、全てを自己資金で運用しているわけではありません。実は、その運用資金の40~50%を借入金で調達しています。個人向けの不動産投資でも「レバレッジ効果」というキーワードを聞いたことがあると思います。少ない自己資金で金融機関から何十倍もの融資を引き出して、その資金を運用することで利益を上げる方法のことをいいます。これは、個人の不動産投資と全く同じ投資方法で投資資金の効率が高い投資方法なのですが、金融機関の金利動向によってREITの価格が大きく変化する可能性があるということを示しています。例えば、2016年1月29日に日本銀行がマイナス金利政策の導入を決定しました。このニュースを知った個人投資家やファンドなどを運用している機関投資家は「借入金の支払利息の負担が減り、運用がしやすくなる」と見て、REITの買いに走りました。多くの投資家が買いに走ったのでREITの価格が一気に急騰したということがあります。
一方で、収益不動産はレバレッジをかけて運用しているため、金利動向次第では逆に価格が下がる可能性があります。例えば、日本銀行が2017年2月6日に発表した2016年の「貸出先別貸出金」では、個人の節税アパート向けの融資やREIT向けの融資が増え過ぎている、つまり不動産融資が増え過ぎているというニュースが大々的に取り上げられました。さらに、今後の融資の動向を金融庁や日本銀行が監視しているとのニュースも大きく取り上げられたことは記憶に新しいところでしょう。そのニュースを見た一部の個人投資家や機関投資家は「今後は、金融機関からの借入金の調達が難しくなるだろう。そうすると収益を出すのが苦しくなり、結果的に運用が難しくなる」と予測しました。そのニュースを見て売りに走った投資家も出たことでREIT全体の価格はやや下落しています。REITに投資をする時は、入居需要を見ることも大切ですが、金融機関の金利動向やニュースなどもよく注視することも必要です。

投資法人の資金調達力が銘柄選定のポイント

個人投資家と同じようにREIT投資法人もレバレッジ効果を活用して、不動産投資を行なっています。資金の効率性を考えるのであれば、個人と同じで融資をどれだけ金融機関から引けるかが重要になります。資金調達力がそのREITの収益性を担保すると言っても過言ではないでしょう。例えば、自社グループに金融機関があるとか、REIT投資法人の筆頭株主が潤沢な資金を持っているなどが重要になってきます。投資法人の資金調達力がREITの収益力にも関係しますし、いざという時でも破綻しづらいという安全性を高めることにもつながります。このあたりも事前に目論見書や有価証券報告書などで確認しておきましょう。

REITの投資対象の見極めも重要

REITの投資対象は様々ですが、オフィスビルへの投資が約4割強を占めています。オフィスビルは景気回復の時に賃料上昇を見込める投資先です。このため、株式市場と似たような価格の動きをします。賃貸契約の期間は通常2年間ですが、10年程度の定期借家契約を導入する事例も増えてきたので、長期に安定収入が見込めます。このためオフィスビルに投資対象のREITは、長期保有を前提に投資をするというのも収益を上げるポイントになってきています。
しかしながら、前述したように短期的には金利動向にも左右されるので、買い時には注意したいところです。住宅を対象としているREITはオフィスビルなどに比べると、賃料の変動幅が少ないという特徴があります。特に企業が一括して貸借している物件や学生用マンションなどは収益が安定しています。住宅を対象としているREITでも何の住宅に投資をしているのか、きちんと目論見書を見て把握しておきましょう。住宅を投資対象としているREITの基本的な価格動向は、オフィスビルのREITに連動する傾向があるので、オフィスビルを対象としているREITの動向もよく調べておきましょう。
商業施設を対象としているREITは、ブランドショップなどを対象とした「都市型商業施設」に投資をしているものか、郊外型のショッピングセンターに投資をしているものかで大別されます。商業施設を対象としているREITは経済状況に影響を受ける可能性が非常高い傾向があります。インターネット通販に押されて、総合スーパーや大型商業施設の退店リスクが高まれば、当然ながらREITの価格も下がってしまいます。REITの中には物流施設に投資をしているものもあります。配送大手の人手不足の問題で宅配業の売上が抑制されれば、運送業者向けの賃料が下げられて、REITの価格にも影響があります。また、物流施設の火災の問題で、防災用の設備投資費用がかかるとなるとREITの価格に影響が出てきます。自分がこれから購入しようとしているREITが何に投資をしているのか、目論見書を読んできちんと把握をしておきたいところです。

地価の価格上昇に注意!

次に全てのREITの指標となりうる2017年のオフィスビルの需給動向をご紹介します。
現在、東京23区では建築に携わる人たちの人手不足が蔓延しています。今回の地価の上昇はある側面では人手不足を反映しているなどとも言われています。不動産市場にお金がたくさん流れ込むことによって、建築ラッシュになりましたが、建設コストの上昇によって建設計画の見直しが行われています。大規模開発の計画の遅延などの理由で供給が下がり、入居需要は堅調に推移すると言われています。
2017年以降も首都圏は、東京メトロ日比谷線の沿線の大規模開発により、東京オリンピック以降も不動産のビジネスチャンスは続くと考えられています。ところが、地価の上昇によって利回りが下がっている状況が続いています。収益物件を購入して、家賃収入という収益を得るREITでは、地価が上昇すれば、当然メインの家賃収入による分配金が圧迫されるということになります。今後も地価は上昇し続けると予測されているため、利回りの推移に注意することが重要です。高値圏で購入しないようにするためにも、現状では様子を見るという選択肢もありかもしれません。

REITは資産全体の5~10%に留めておく

REITがいくら手軽に始められる不動産投資だからといって、現在の手元の資産の比重のほとんどをREITに変えてしまったら、REITのリスクが突出してしまい、リターンとのバランスが取れなくなってしまいます。前述したように、土地の価格が上昇すれば利回りが減って全体的な資産の収益が悪くなってしまったりすることがあります。理想的な資産全体の割合としては、5~10%ぐらいと言われています。それ以上、割合を大きくするとREITのリスクが高まってしまいますので注意をしましょう。資産全体のバランスを見ながら、効率的な資産運用を行っていきます。
しかし、資産全体のバランスを考える上で一つ問題があります。それは、知らない間にREITの割合が増えている可能性です。実はREITの資金は個人資金で運用されています。東京証券取引所のデータによれば、REITの投資口の約57%は、金融機関が保有していますが、そのうち約38%は個人向けの投資信託に組み入れられているのです。そのため、資産全体のバランスを見るときには、自分が保有している投資信託の目論見書を見て、投資先をチェックしておきましょう。また、資産のバランスを考えるなら国内のREITだけではなく、外貨建てで海外の不動産に投資をするREITを購入するという方法もありです。様々な金融商品を組み合わせることでリスクを軽減することができますが、手数料が高くなる可能性がありますので、そちらも考慮に入れながら投資対象を選ぶようにしましょう。

まとめ

不動産投資を1万円という少額からスタートできる不動産投資信託(REIT)。手軽で魅力的な金融商品ですが、手数料のことを考えずに、買い方を間違ったり、時期を見誤って高い局面で購入することで損をしてしまうこともあります。また、資産全体のバランスを考えながら投資をしないと、REITのリスクだけが突出する可能性もあります。特にREITは、知らず知らずの間に投資信託に組み込まれている可能性があるので注意が必要です。REITは不動産投資ではなく、あくまで「投資信託」で、株式投資にも近い性質がありますので、事前にREITの特徴を掴み、よく勉強してから投資を始めることが重要です。

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