ブログから学ぶ「中古物件リフォームの成功事例」 | 不動産投資を考えるメディア

ブログから学ぶ「中古物件リフォームの成功事例」

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不動産投資をする際、中古の賃貸物件を購入する人は多いですが、リフォームをどのようにすべきかは投資家にとって頭の悩ませどころです。この記事では、様々な不動産投資家のブログの中からおすすめなアパート・マンション・一戸建ての築古物件・中古物件のリフォーム成功事例のブログをご紹介いたします。

リフォーム会社運営のブログ

リフォーム会社運営のブログ

ブログ名:不動産投資リフォーム専門!!株式会社ピカいちブログ

こちらは、リフォーム専門の会社が運営するブログです。主に「どこをどんなふうにリフォームした結果、どんな風に物件が生まれ変わったか」というビフォーアフターが詳細に掲載されています。更新は基本的に毎日ペースで行ってくれるため、随時様々な情報が入ってくるのもうれしいところです。ブログの運営元がリフォーム専門会社であるため、本格的なリフォーム例を見ることが出来、大変参考になります。

不動産投資というと、一般個人のお客様向けのイメージが強いかもしれませんが、このブログはリフォーム専門会社の運営ならではの、オフィスやマンションなど一軒家のリフォームだけにとどまらない幅広い情報量を誇っていることも大きな魅力の一つです。

一つの記事に対して詳細画像の搭載数も多く、施工の内容もしっかりと箇条書きなどで書かれています。実際にどのような施工をしているのか、それによってどれくらいきれいに生まれ変わるのか、性能が上がるのかなどといったことが目で見て大変わかりやすく掲載されているブログです。

さらに、ブログの最後には、施工時の現場監督者の名前と写真が載っており、読者にとって安心感を与えてくれるよう工夫されています。ご自身の不動産投資物件を、リフォームやリノベーションして賃貸に出したいと考えている方はぜひ、定期的に目を通すことをおすすめします。

DIYの技術を生かしたリフォームブログ

DIYの技術を生かしたリフォームブログ

ブログ名:DIY大家の不動産投資日記

こちらは、築古空き家の不動産投資物件をご自身のDIY技術を活かして再生している方のブログです。玄関先からトイレ、お風呂場、リビング、各個室に至るまで、詳細にビフォーアフターの写真が載っています。また、どのような素材を使って、どのようにリフォームしたのかということも載せてくれているので、大変参考になります。

「本当に個人のDIYでやったの?!」と思うほど、築古物件がきれいになっていくので、ちょっと不動産投資に興味がある…程度に思っている人にも是非おすすめです。また、安く不動産投資物件を手に入れて、自分でDIYをして賃貸に出そうと思っているような方には大変参考になるブログですので、ぜひ目を通していただきたいです。

このブログを運営している方のDIYは、基本的におしゃれな棚を作ったりだとか、そういったDIYではなく、古くなっている壁やフローリングをきれいに張り替える、水回り設備を整える、外壁を修繕するといった、現実的にそこで生活する人の住みやすさを追求したDIYとなっています。さらにうれしいのは、各リフォームの詳細に、画像と使用材料だけでなく、値段も載せてくれているというところです。

このブログを見れば、ご自身の持っている不動産投資物件の部屋数や状態などと照らし合わせて、リフォームにどれくらいの費用が掛かるのかというイメージも大変つきやすくなります。DIYを一度してみたかった、もしくは日曜大工には自信がある!という大家さんにはぜひおすすめのブログです。

築古物件のリフォーム方法が分かるブログ

築古物件のリフォーム方法が分かるブログ

ブログ名:ボロ物件大好き!利回り重視31歳サラリーマン自主管理大家の生活

こちらは、31歳サラリーマンの方の不動産投資に関するブログです。ブログの運営主さんは、なんと8個もの物件を持っており、主に、ボロ物件を格安で購入→ご自身でリフォーム→シェアハウスとして賃貸という方法で利益を得ている方です。この方の場合は、DIYというよりは、どちらかというと年季の入った水回り設備などの徹底した掃除や、壁紙の塗装、シート貼りなどがメインです。

「DIYは自身がないけど、業者に頼むより安くリフォームできるなら自分で頑張りたい」と思っている方にとてもおすすめのブログです。こちらも写真の掲載数が多いので、セルフの施工内容がたいへんわかりやすく、ビフォーアフターも目で見てわかるのでイメージが付きやすくなっています。さらに、ちょっと難しい作業の場合は、詳細に過程の写真まで載せてくれている大変親切なブログです。そして面白いのが、「一緒にリフォームをしてくれる方を募集している」というところです。

一緒にリフォームすることによる報酬は出ませんが、一緒にリフォーム作業をしながら不動産投資のノウハウや、リフォームのノウハウを教えてくれるという活動を行っています。現に、そのお手伝いに参加した人で、不動産投資に興味を持ち物件購入をした人までいるという実績も持っています。お金が莫大にあるわけではないが、自分である程度動ける!という人は、この方の不動産投資物件のリフォーム術を参考にしてみてください。

中古アパートのリフォーム成功例

中古アパートのリフォーム成功例

「築年数の古いアパートを購入し、リフォームをすることによって入居率を高めている」という手法で高収益を上げている方が書かれているブログにはその方策が的確に書かれており、大変参考になります。

この方の投資手法は、いたってシンプルです。まず、減価償却期間が過ぎてしまっている築年数が25年から30年程度の古いアパートを、土地価格で購入しています。その時点では入居率は低下しているわけですが、この不動産投資家はアパートを購入したあと、空室をリフォームしています。リフォームといっても、壁紙の交換と、床材をフローリングにするだけです。

しかも、リフォーム業者に工事を委託するのではなく、自分自身でリフォームをしています。壁紙を近所のホームセンターで購入し、手作業で壁に貼り付けるのです。1平方メートルあたり約200円で済むようですので、ほとんどコストはかかりません。

また、フローリングの床材についてもホームセンターで購入しているようです。リフォーム業者にフローリングの施工を依頼すると5万円程度は費用が発生しますが、自前で作業を行えば1万円もかからないそうです。

アパートの外見は古くても、内装が新鮮で清潔感があり、しかも賃料を下げれば入居者は入ってきます。そして、日々、アパートの清掃を自分で行うことによって、建物の管理にも行き届き、住人とも顔を合わせてコミュケーションを取れることによって、ゴミの不法投棄や外廊下の電球切れなどに素早く対応できるようにしているそうです。このような対応を取ることによって投資収益率が30%台としており、素晴らしい成功例です。

中古一戸建てのリフォーム成功例

中古一戸建てのリフォーム成功例

不動産投資をされている方のブログの中には、「中古の一戸建て住宅を安い価格で購入し、リフォームする」ことによって高収益を実現しているケースもあります。具体的には、北関東の地方都市の最寄り駅から車で30分の場所にある築30年の一戸建て住宅を400万円で購入し、月額賃料収入が4万円というケースです。

一戸建て住宅の場合は、分譲マンションのように毎月の管理費や修繕積立金の支払いがないため、年に一度の固定資産税を除けば、賃料収入がそのまま現金収入となります。ですから、このケースでは実質利回りが10%を超えているのです。

400万円の一戸建て住宅といっても、敷地面積は100平方メートルあり、2階建てで間取りは4LDKです。しかし立地の悪さと築年数の古さから資産価値が下落したものと推察されます。

この物件を購入された方が、まず最初に取り組んだことは外壁塗装と屋根塗装です。木造建築住宅の場合、屋根を定期的に塗装しないと雨漏りがしますし、外壁を塗装しないまま放置すると、風雨や直射日光に晒されて外壁の耐久性が劣化してしまいます。

また、防水性や冬の季節の断熱効果、夏の季節の遮熱効果も劣化してしまいます。そこで、まず着手したのが屋根と外壁の塗装工事でした。そのうえで、次は室内のリフォームです。畳の表替えや、壁紙の貼り替え、そしてトイレにはウォシュレットを設置し、さらにガス給湯システムを交換し、浴槽に自動お湯はり機能をつけました。

これらで合計のリフォーム費用は200万円にのぼったようですが、それでも住宅購入費用とあわせても600万円です。月額家賃収入が安定的に入ってくれば、約12年で投資資金を回収できます。

中古マンションのリフォーム成功例

中古マンションのリフォーム成功例

不動産投資をされている方のブログを見ると、「築年数の古い中古の区分所有マンションに投資し、リフォームする」ことによって不動産賃貸業を成功させている事例もあります。具体的には、築20年のワンルームマンションを300万円で購入し、これにリフォームを実施したうえで、月額賃料4万5000円で貸し出すことに成功しています。

この物件の場合、立地は東北地方の大都市ですが、街の中心部から外れた立地となっています。しかし、このマンションの近隣には大学や官公庁の出先機関があることから、独身者や大学生の居住ニーズがあるものと思われます。そのため、このブログを書かれている方は、この区分所有マンションを購入されたのだと思います。

このマンションには、エントランスにオートロックが設置されており、管理人は常駐していませんが、管理会社が巡回していることから防犯面やマンションの管理面には心配がなさそうです。そして、マンションを購入してからは、部屋の壁紙を交換し、トイレにはウォシュレット機能をつけ、そのうえでハウスクリーニングを実施しています。これでも費用は10万円程度ですから大きな出費にはなりません。

入居者にとっては、マンションのエントランスにオートロックがあるため安心感を持てますし、なおかつ室内は清潔感があるとなると、良質な物件ということとなります。そこで、すぐに空室状態は解消し、オーナーさんには安定的に現金収入が入ってきています。この区分所有マンションの場合は、毎月管理組合に管理費と修繕積立金を合計12000円支払わなければなりませんが、それでも残り33000円が毎月手元に残りますので大成功です。

まとめ

ここで紹介したブログには様々なリフォーム事例があり、リフォーム費用の節約方法についても記載があります。物件の種類によって最適なリフォームの方法は違いますが、やはり参考になる事例や資料があると安心できます。リフォーム前にはインターネットで似た事例を検索し、参考資料をできるだけ多く集めておくことをおすすめします。

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