アパート経営に必要な実質利回りの計算と修繕費 | 不動産投資を考えるメディア

アパート経営に必要な実質利回りの計算と修繕費

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アパート経営において、正しい利回りの計算方法はどのように考えればよいのでしょうか。
長期的なアパート経営において収益率を考える上でアパートオーナーが負担する修繕費は必ず計算に入れる必要があります。この記事では「アパート経営における実質利回りの計算方法と修繕費」について解説していきます。

アパート経営の「利回り」の考え方とは?

アパート経営の「利回り」の考え方とは?

「利回り」って何?

これからアパート経営を始めようと考えている人にとって、もっとも重要になってくるのが「利回り」です。利回りとは投資資金に対する収益率のことです。例えば、アパートの購入資金が1億円で年間家賃収入が500万円の場合に利回りは5%となります。

現実は利回り通りにはいかない

では、これがそのままアパート経営にもあてはまるのでしょうか。答えは「NO」です! 購入時に利回りが高い物件を選んだつもりがとんだ期待外れになることも。そうなってしまう理由の一つに「空室」の問題があります。

アパート経営は始めてしまってからでは遅い、予めきちんとおさえておくべきポイントがあります。その最重要事項にアパート経営の利回りの考え方があるのです。

アパート経営の利回りは「家賃-修繕費」

利回りは投資効率を表した数値であり、利回り10%のときは年間で投資資金の10分の1の利益が見込まれるというように考えます。アパート経営でいうと物件価格1億円で利回り10%であれば、年間1000万円の収入が見込めます。ただし、この利回りは満室を前提として計算されたもの。そのため利回りを正しく計算するには空室率を加える必要があります。

さらにアパート経営の利回りは、家賃収入から修繕費用を差し引いて考えることも必要です。このように実質利回りを知ることなくアパート経営を始めてしまったのでは、後から後悔することになってしまいます。アパート経営の利回りの算出方法には、前提条件があることを正しく理解しておきましょう。

アパートオーナーが負担すべき修繕費

アパートオーナーが負担すべき修繕費

アパート経営における3種類の修繕費

アパート経営においては、家賃から経費(管理費、修繕費、広告費、不動産会社に支払う手数料等)を差し引いたものがオーナーの収益になります。この経費の中でも大きな金額となるのが修繕費です。修繕費には次の3種類があります。

大規模修繕費

エレベーターなど機械設備の修理、配管修理、外壁修理、雨漏り修理などは、建物の老朽化に伴い必要となる修繕費です。このような大規模修繕には数百万単位の大きな費用が掛かる場合があるので、家賃収入の5%程度を積み立てて準備するのが一般的と言われます。

老朽化予防としての修繕費

大規模修繕を防ぐための予防的な修繕です。屋上防水、シロアリ検査・駆除、外壁チェック・塗り替え等がこれにあたります。各入居者からのクレームを受けて行う検査や修繕も含まれます。大規模修繕に至る前に対処することで費用を抑えることもできます。必要に応じて管理会社や修理業者へ迅速に作業を依頼しましょう。

空室を防ぐためのメンテナンス修繕費

エアコン修理、給湯器修理、壁紙やフローリングの修復、トイレ・浴室・水周りメンテナンス、ポストの破損修理などがこれに含まれます。アパート経営では空室を出さないための保守管理も重要です。入居希望者が内覧した際にイメージダウンにならないための修繕は、空室対策にとても大切なものです。

日頃からこまめな点検と予防的措置を

よく手入れの行き届いた建物は、エントランスへ入っただけでもわかります。空き部屋を増やすことのないよう、建物内外の定期的なメンテナンス・修繕措置は必須です。管理会社とも日頃から連携を密にし、定期的に点検修理を行っていきましょう。

修繕はケースバイケースで柔軟に対応を

修繕はケースバイケースで柔軟に対応を

修繕はケースバイケースで柔軟に考える

築古物件と新築・築浅物件

「アパート経営で成功する秘訣は、築古物件を安く買うこと」といった売り文句もあるようですが、修繕費についてはどうでしょうか。築古アパートを安く買い入居率をあげるための修繕を行った結果、多額の費用がかかりトータルで新築アパートより高くなってしまったというケースもあります。

入居者の立場で言えば(人それぞれではありますが)家賃がさほど変わらないのであれば、やはり新築か築浅物件の方が住んでいて気持ちの良いものではないでしょうか。古く安い物件を購入する際は修繕、リフォーム費用をしっかり考え合わせた上での検討が重要です。

災害による修繕費

大雨、台風、火災、地震等による修繕費の発生は保険で備えることが必要です。日頃からこまめな建物メンテナンスを行っているとしても、人の力だけでは対処不可能な事態が発生する場合もあります。台風や地震、大雨、火災などで建物が破損してしまうようなケースです。

この場合は保険に加入しておくことが、被害を少しでも軽減するためのリスクヘッジとなります。火災保険や地震保険に加入していることは、最悪の事態の中でも結果的に修繕費用などを抑えることになります。建物のオーナーとして、入居者の命を守る責任者として、ぜひ加入しておくことをおすすめします。

建物・設備の修繕費

建物や付帯設備を維持するための修繕費は、長期的・計画的に維持費を備えることが必要です。アパート経営は基本的に長期間にわたって賃料収入を得ることが目的です。将来必ず行う大規模修繕に備え5年後、10年後と長いスパンで計画的に修繕費用を準備しておきましょう。

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