不動産投資における「平均的な利回り」とは? | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資における「平均的な利回り」とは?

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不動産投資をする際、最も気になるのは「利回り」ではないでしょうか。利回りのいい物件は常に人気が高いのがその証拠でもあります。この記事では不動産投資の平均的な利回りとそれを知る為の実質利回りの算出方法について解説しています。

まずは実質利回りを算出する

まずは実質利回りを算出する

不動産投資において、1つの指標となるのが利回りです。利回りというのは投資したお金に対してどのくらいの利益が得られるのかということを判断するための一つの大事な基準になっています。この利回りについては3つの種類のものが存在しています。

まず、最初が表面利回りになります。表面利回りというものは販売図面などに掲載されている利回りになります。この表面利回りの計算式は以下のようになります。

「表面利回り=年間収入÷購入価格×100」

次に紹介するのは想定利回りになります。この想定利回りについては売主が参考として算出した利回りになります。この想定利回りの計算式は以下のようになります。

「想定利回り=年間収入(想定)÷購入価格×100」

これらの2つの指標についても一応の指標としては使えますが、あくまでも参考値にすぎません。希望的観測が含まれていたり、逆に不動産投資では必ず意識しておくべき経費がこれらの利回りには反映されていません。これらのことを考えると本当に不動産投資を行う時に役に立つ指標は次に紹介する実質利回りにのみになります。実質利回りは以下の計算式であらわすことが出来ます。

「実質利回り=(年間収入-年間支出)÷購入価格×100」

不動産投資を行うと、固定資産税・修繕費・税理士費用といったようなさまざまな支出が発生することはまず間違いありません。実際に不動産投資をした時の利回りに最も近いと考えられるのがこの実質利回りになります。不動産投資ではこの実質利回りを最重要視するようにしましょう。

不動産投資の平均利回りはどれくらい?

不動産投資の平均利回りはどれくらい?

ところで、不動産投資において最重要指標といってもよい利回りですが、平均的な利回りというのはどのくらいの水準で推移しているのでしょうか。この平均的な利回りについて把握しておかないと、自分が興味を持っている物件がお買い得なのかどうかといった判断がつきにくくなります。この平均利回りについてはその物件の築年数はどのくらいか、日本全国のどのエリアに位置しているのかといった2つの要素で大きく変動することになります。

まず、その物件の築年数についてです。一般的に築年数が経過しているものの方が図面などに書いてある表面利回りは高くなっています。なぜなら、「購入価格」が低くなるためです。ただし、築年数が経過しているものはその分修繕費といった費用がかさむことになるので、「年間支出」が増大するため、実質利回りは大きく低下して、大体5~6%程度になります。

反対に築年数がそれほど経過していない築浅物件については「購入価格」が高くなるため、表面利回りが低くなります。ただ、修繕費のような年間支出が少なくて済むため、実質利回りは4~5%程度になると考えられています。築浅物件の方が利回りが小さいのは「購入価格」が高くなる割りに、それに比例して家賃を大きく上げることはできないため、「年間収入」が伸びないことが原因であると考えられます。

また、上記の計算は東京・横浜・大阪などの首都圏をベースに考えています。地方であれば、物件を取得する際の「購入価格」が少なくて済むため、平均利回りが12~15%というものもたくさんあります。

不動産投資で平均利回りを上回る方法

不動産投資で平均利回りを上回る方法

上記では不動産投資における平均利回りについて見てきました。ただ、一般に不動産投資においては10%以上の利回りが無いとろくに儲けも無い状態であると言われています。したがって、上記の利回りの平均で考えると、首都圏などの都会で普通に不動産投資をするとなかなか不動産投資でうまく利益が出ないということが分かります。

このような現状においてたまに非常に高い利回りの物件が出る場合があります。そのようなケースの代表例としては3つの場合が考えられます。まず、売主が何らかの理由で売却を急いでいるケースです。この場合は相場よりも低い値段であっても、売主がとりあえず現金を手に入れたいと考えるため、契約がまとまる可能性が高くなり、「購入価格」を抑えて利回りをアップさせることが出来ます。次に考えられるのが非常に汚いいわゆる「ボロ物件」と呼ばれるような物件が出てくる場合です。

このボロ物件の場合、自分自身で費用をかけずにリフォームすることにより、見違えるほど綺麗になる場合があります。そうなることで、ボロ物件の状態では難しかった入居者募集もスムーズに進み始めます。こちらについても「購入価格」を抑えて購入することが出来るので、利回りは平均利回りよりもかなり高くなります。

そして、3つ目のケースが不動産会社が相場を読み間違って値段をつけているケースがあります。まれにそのエリアに詳しくない不動産会社などが誤った根付けをしている場合があります。こういった物件を手に入れることで、平均利回りよりも大きな利回りが期待できる場合もあります。

まとめ

利回りには2種類あり、実質利回りを重視すべきということがわかりました。記事内にある計算式を使えば、自分で利回りを計算することもできます。さらに、工夫次第では自分で利回りを上げることもできるのでトライしてみましょう。

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