海外不動産投資のリスクまとめ(為替レート・現地情報・管理会社) | 不動産投資を考えるメディア

海外不動産投資のリスクまとめ(為替レート・現地情報・管理会社)

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海外不動産投資には、国内不動産投資とは違った魅力がありますが、国内の場合には存在しなかった独特のリスクもあります。この記事では、海外不動産投資の際に注意しなければならないリスクについて述べていきます。

為替レートの変動リスク

為替レートの変動リスク
海外の物件に不動産投資をする場合、物件についてはかなり入念に調査を行うようになります。そして物件価格と家賃収入、もしくは値上がりする可能性が高い物件に投資を行うことになります。
しかし、日本の不動産に投資をするのとは事情が違い、海外不動産には為替レートのリスクを背負うリスクがあります。たとえば、100万ドルの物件に投資をする際の為替レートが、1ドル120円なら1億2千万円を用意して物件を購入します。
その後、物件価格が110万ドルに値上がりしたので売却をしようと考えたら為替レートが円高になっていることもあります。為替レートが1ドル100円になっていれば、110万ドルを100円で交換すると、1億1千万円の売却価格になるので、1千万円を損することになります。
つまり、現地の不動産価格が上昇しても物件を取得した後になって円高になると結局は利益が出ないということが言えます。為替レートが数年先にどうなるのかは誰にも予想ができないため、博打を打っている状態だと言えます。
また新興国に不動産投資を行った場合は、その国の中央銀行の考え方次第で為替レートが大きく動いたり、通貨市場が小さいことから為替レートが大きく動いたりするリスクがあります。
新興国の通貨が暴落することや通貨危機は過去に何度もありましたので、それらのことからも新興国の海外不動産に投資をするのはリスクがあると言えます。逆に言えば、新興国の通貨が暴騰すると大きな利益が生まれる可能性はあります。どちらにしても為替レートの影響を受けるので、海外不動産には注意が必要です。

現地情報が入ってこないリスク

現地情報が入ってこないリスク
日本の物件に不動産投資を行う場合は、投資を行う周辺の地域がどのように発展をしていくのか、新たな雇用は生まれるのか、人口の流入はどのような流れになるのかなど、多くの情報が入ってきます。特に長年住んでいる場所や、現在住んでいる場所に近い地域なら情報収集も容易なため、不動産価格が上がるのか下がるのか、家賃収入は安定して見込むことができるのかは判断がつきやすいです。
しかし、これが海外の不動産投資になると少し事情が違ってきます。インターネットを使って調べても、本当に知りたい現地の情報が全て入ってくる訳ではありません。
たとえば、新しく大きな会社ができるため雇用が生まれる、そして住む人がその地区で多くなるという情報を入手しても、実際にどの程度の雇用が生まれるのか、長期間に渡り発展していく会社なのかなど、細かい部分で不明な点が多いです。他にも道路が区画整理をされて、購入した物件の周辺が不便な環境になる可能性も否定できません。
このように、大きな視点からは投資を行う国に将来性があることが分かっても、細かい部分ではそこまで分からないため、海外不動産の投資にはリスクを背負うようになります。さらに、海外不動産投資をする前には、現地へ足を運ぶことも多くなります。国内の不動産に投資をする場合は、移動の時間が少なくて済むことと費用がそれほどかからないことから、現地へ何度も見学に行けますし、何かあってもすぐに現地に行って確認ができます。
しかしながら海外不動産に投資をする際には、現地までの移動に時間がかかることや費用が多くかかることから、何度も見学には行けないことや何かあってもすぐに現地に行けないなどの問題があります。

現地の管理会社や投資会社を選ぶリスク

現地の管理会社や投資会社を選ぶリスク
海外不動産を行う上でリスクがあるのは、現地の不動産投資会社が信用のできる会社か分からないというところです。いくら有名な会社でも実際に評判がいいのかは日本に住んでいると分かりません。日本の不動産投資会社なら、不動産投資を行っている知人に評判を聞いたり、知人に紹介してもらった人からその不動産投資会社の評判を聞いたりすることもできます。
しかし、これが海外の不動産投資会社になると、とてもその会社についての情報を集めることができません。先進国なら不動産投資会社の情報は入手しやすいのですが、これが新興国になると名前を聞いたことがない会社と取引きするようになります。
そのため、どこまで話を信用していいのか分かりませんし、実際に投資を行っても割高な物件で損を出したという事例を目にすることがあります。他にも、日本人の感覚と海外の人との感覚がズレていることも問題があります。日本で不動産投資をした場合は、管理会社に委託をすると建物の整備などをきちんと行ってくれる業者は多いです。
ところが、海外の管理会社に委託した場合、手数料を取られるだけでこちらが求めているような管理を行っていないことも多々あります。管理をしっかり行っていないと、物件の価値が下がる可能性はありますし、入居者が増えないというリスクが発生します。
また、管理会社がどのように建物の整備をしているのか見えない部分もあります。日本で投資を行っているように定期的に物件の確認ができれば、管理会社にクレームを入れたり、最悪なら管理会社を変更したりすることもできますが、海外不動産に投資をすると管理会社への対応は難しいです。

まとめ

海外不動産投資には為替リスクはもちろんのこと、現地の情報や業者にまつわるリスクが発生します。言葉も商慣習も違う分、トラブルの発生も多くなるのは当然です。海外不動産投資を行う際は、リスクを十分に理解して決断することが大切です。

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