他の投資と比較してわかる不動産投資のメリット・デメリット | 不動産投資を考えるメディア

他の投資と比較してわかる不動産投資のメリット・デメリット

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他の投資と比べるとわかる不動産投資のメリット、デメリット

史上稀に見る超金融緩和政策によって、金融機関から融資を受けてスタートする「不動産投資」に興味を持つサラリーマンが多くなっていると言われています。
しかし、不動産投資を継続的に成功させるためには、ビジネススキルが必須になります。具体的には、入居者希望者に興味を持ってもらえる収益物件づくりや継続的に契約をしてもらえるマーケティングスキル、最終的にいくらで売却できて、それまでどのように物件の資産価値を維持できるかといったマネジメントスキルなど、投資家としてのスキルより実務家としてのスキルを問われることも多くなっています。
また、不動産投資だけに自分の資産を集中して投資することにより、保有資産の不動産のリスクだけが高まってしまいます。今回は資産運用する上で、不動産投資とそれ以外投資のメリット、デメリットを見ていくことでどのように資産運用をすべきかを考えていきます。

ポートフォリオから考える資産運用

「卵を1つのカゴに盛るな」という投資の古い格言があります。この言葉は、卵を一つのカゴに盛ると、そのカゴを落とせば全ての卵が台無しになってしまうが、複数のカゴに分けて卵を盛っておけば、うち一つのカゴを落とし卵が割れてしまっても、他のカゴの卵は無事ということから、投資におけるリスク分散の必要性を説いています。
ハイリスク・ハイリターンの代表格といえば、株式投資やFXがよく知られていますが、大きなリターンを得られるということは、当然大きなリスクの可能性もあるということです。一方、ローリスク・ローリターンの代表格といえば、預貯金や公社債などです。日本人はその国民性から、定期預金や国債などの安全資産で自分の資産を保有する傾向が強いと言われています。しかしながら、急激なインフレが進んだり、円安になったりすれば、対外的に国内の資産価値が目減りするというリスクも考えなくてはいけません。
株やFXのような資産だけでも、リスクだけが突出してしまいますし、預貯金や公社債だけでもバランスが悪くなるのです。お互いにリスクをカバーし合える金融商品が分散投資の観点からは理想とされています。リスクとリターンの関係を見極めながら投資をするのが良いでしょう。

金融商品のリスク許容度

金融商品には様々なリターンがあり、それに伴うリスクがあります。金融商品を選ぶときには、自分がどれだけリスクを許容できるのかを考えてから、投資先を選ぶことも大切です。リスク許容度は、その人の年齢や家族構成、投資に対する考え方によって異なります。仮にいくらぐらいまでだったら、投資費用がゼロになっても我慢することができるかなども考えることが大切です。
例えば、融資を受けて投資をする不動産投資では、いくらまでなら借りても自分の心が不安にならないのかということをシミュレートしてみるのもいいでしょう。もちろん、その後、家賃収入が上がり、リスク許容度が変化すれば、融資の額を増やしていってもいいと思います。

金融商品の特性

リスク許容度とともに考えなくてはならないのが、金融商品の特性です。どの金融商品も大きく分けて「安全性」「流動性」「収益性」の3つの特性から判断することができます。どのような金融商品でも3つの点で全て優れているということはあり得ません。例えば、株式投資であれば、収益性の面では優れているものの、ハイリスク銘柄であればあるほど安全性は低くなります。流動性についても、人気のある銘柄や取引が頻繁に行われている銘柄であれば高いものもありますが、ベンチャー企業などの大化けする可能性のある銘柄では安定していません。

不動産投資の特性

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資対象だと言われます。安全性で言えば、不動産(土地)という実物資産に投資をしているので価値がゼロにはなりません。建物がボロボロになったとしても土地が残っていれば、そして立地さえ良ければ駐車場として貸し出すことも可能です。流動性に関しては取引相手さえ見つかればすぐに現金化することができます。特に2017年5月現在は、収益物件の価格が上がり売り手市場。そういった面では流動性は非常に高くなっているとも言えます。
収益性については東京都内で表面利回りは5%前後。株やFXと比べると低いですが、安全性や流動性を考えれば投資先としては有望であると考えられます。もちろん、リスクも存在します。色々なリスクが不動産投資には、存在しますが中でも大きいのが空室リスクでしょう。空室が続けば収益も悪化しますし、最悪、物件を手放すということにもなりかねません。日本は人口減社会を迎えているにも関わらず、すでに賃貸物件が溢れており、なかなか収益を上げるのが難しいとも言われています。

流動性の高いJ-REIT

賃貸経営の煩わしさから逃れて、収益不動産に投資できるのが「J-REIT(不動産投資信託)」です。
J-REITは投資家から資金を集めて、不動産投資法人が商業施設やオフィスビル、マンションやホテルなどの不動産を購入。運営管理を専門家が行うことで家賃収入や売買益を上げ、その収益を投資家たちに配当するシステムです。多くの投資家から資金を集めて投資をするため数十万円の少額からでも投資ができます。J-REITの中でも大手金融機関が筆頭株主を担っている銘柄は資金が潤沢なので安全性も高いと言われています。流動性は高く、常に市場で取引されているため、いつでも現金化することができます。ただし、収益性については、2017年3月末の平均で3.8%と現物の不動産投資と比べると低くなっています。もちろん、購入にあたっては金融機関の融資も使うことはできませんので、レバレッジ効果も期待できません。

まとめ

資産全体の割合の中で、不動産の保有割合は一般的に2割前後といわれています。その主な理由はリターンが少ないということです。特に収益物件の価格が上がり、利回りがより少なくなっている現在、他の投資対象を検討する投資家も増えてきました。そうした時にJ-REITなどは便利な投資先です。しかしながら、現物の不動産投資でもリターンを上げる方法はたくさんあります。リターンだけに目を奪われず、自分のリスク許容度や資産全体のバランスを見ながら投資を行うことが大切です。

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