新築マンションに投資する3つのメリット | 不動産投資を考えるメディア

新築マンションに投資する3つのメリット

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不動産投資を始める際、新築マンションの運用は初期投資が大きいイメージもあり、なかなか決断が難しいかも知れません。しかし、新築マンションには他の物件にはないメリットがあるのも事実です。今回は新築のマンションに投資する場合の3つのメリットをご紹介します。

新築マンションは空室リスクが低い

新築マンションは空室リスクが低い
投資要不動産物件として新築マンションは魅力的な選択肢です。新築マンションを選ぶメリットとして「空室リスクが低い」という利点が挙げられます。
不動産投資で利益を目指す中で最もやっかいなリスクが、借り手が見つからず家賃収入が得られない空室に対するリスクです。借り手が見つからなければその月は家賃収入が得られず収益性は低下してしまいますが、どんな物件にも必ず空室リスクはつきまとい完全にリスクを回避することは不可能です。
空室リスクを下げるために有効なのが、魅力ある物件を投資対象に選ぶことです。多くの人が借りたいと思うような魅力ある物件ならば退去後すぐに入居希望者が見つかる確率は高く、空室のリスクを回避できるでしょう。
一般的な傾向として物件選びでは中古よりも新築、築年数が古い物件よりも築浅物件が好まれるため新築マンションのほうが中古マンションよりも入居希望者は見つけやすくなります。
さらに、新築マンションの初回貸出時には新築の価値をプレミアとして家賃に上乗せできるため、初期段階での収益率は中古マンションに比べて1~2割ほど高くなります。家賃にプレミアを付加できるのは初回入居者に限られ期間も短いのですが、投資効率を考える上では無視できない数字です。
もう一つ大きいのが空室保証の存在です。空室保証とは借り手が見つからない空室期間の家賃収入を補てんしてくれる仕組みのことです。空室保証は保証会社に掛金を支払うことで利用できますが、物件が新しく入居者がみつかりやすいほど利用条件は緩くなり料金も安くなります。中古物件では空室保証が利用できない可能性もあり、新築マンションを選ぶ大きなメリットとなっています。

自己資金が少なくても投資ができる

自己資金が少なくても投資ができる
不動産投資を始めるためには銀行でローンを組んで物件購入費用を借りなくてはいけません。銀行で借りられる金額は投資対象となる不動産の価値によって変わるため、高い価値が認められる新築マンションを投資対象物件に選ぶと借り入れ可能な金額は高くなります。
条件次第では購入資金の100%の借り入れが認められる可能性もあり、自己資金ゼロから投資をスタートできるケースもあります。100%は無理でも借入可能額が高いほど自己資金の準備が少なくて済むため、より条件の整った物件を投資対象に選べます。
中古物件は投資対象としての価値が認められても銀行の査定で価値が認められないケースも多く見られます。マンションの場合は法定耐用年数を元に簡便法という計算式を用いて残存耐用年数が計算されますが、築年数が経過しているほど物件としての価値は低くなるため借り入れ可能な金額も少額になります。
マンションの価値に比例して借り入れ可能額は決まるのですが、耐用年数から割り出される価値と市場価格は必ず氏も一致するものではありません。古くても人気のある物件は価格と借り入れ可能額に開きがあるため、投資するためには多額の自己資金が必要になります。
新築マンションでは市場と銀行査定との評価ギャップは少なく、必要な資金を借りられる可能性は高くなります。もちろん自己資金が多いほど借り入れも少額で済金利負担は小さくなりますが、借り入れ額が大きければそれだけ高額物件も購入可能になるので投資先物件の選択肢は広がります。自己資金の準備が少ない人や大きく投資したい人ほど借り入れ可能額が高い新築マンションを選ぶメリットは大きくなるでしょう。

中古物件と比べてランニングコストが低い

中古物件と比べてランニングコストが低い
不動産に投資する場合、物件を維持するためのランニングコストが必要になります。ランニングコストに含まれるのは定期メンテナンスに掛かる修繕費や故障した設備の修理費、管理会社に支払う管理費や保険料などですが、これらのコストは物件の築年数が古いほど高額になります。
不動産設備には耐用年数があり、時間が立てば建つほど傷みが進み故障も発生しやすくなります。築年数の古い物件が驚くほど安い価格で売りに出されている事がありますがそのような物件は修繕のために高額なコストがかかることが多く、安く買えてもメンテナンス費用で足が出てしまう可能性があります。一見状態の良さそうな物件であっても中古物件であればどこに痛みが潜んでいるかわかりません。中古物件には常に維持管理のためのコストの問題がつきまといます。
新築マンションは当然設備も新品です。傷んでいることもなく故障が起きる可能性も低いので、維持管理にかかるコストは最低限で抑えられます。万一不具合が発生してもメーカーの保証期間内であれば修理費用はかかりません。
管理費なども新築で売りに出されるマンションは体勢がしっかりしているケースが多く、管理費の負担が重くのしかかることはないでしょう。
投資物件の利回りにはランニングコストが大きな影響を及ぼしますが、新築と中古では維持管理コストが大きく異なるため求められる費用負担にも差がつきます。早期の転売を投資計画に織り込んでいるのなら、新築マンションを購入し修繕コストが発生する前に売るのいいでしょう。初期のランニングコストが低いというメリットを最大限に活かすことが新築マンション投資で収益を上げるコツです。

まとめ

新築マンションは当然「新築」の時にしか購入できず、購入希望者が多いので入手は困難です。その分、一度手に入れたら他の投資家が得られない利益を得られることも可能です。新築マンションに興味があるのならば、積極的に物件を探してみましょう。

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