不動産投資ローンは借り換えすべきか?申込〜金利交渉まで | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資ローンは借り換えすべきか?申込〜金利交渉まで

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不動産投資の失敗の多くは、手元に現金がなくなって賃貸事業を続けられなくなったケースがほとんどです。そこで、なるべくコストを減らすことを考え、いかに手元にお金を残し続けるかが重要なポイントになります。
ローンの元金は経費にできず、不動産所得を減らすことができない支出。手元のお金が少なくなってしまう主な原因とも言える、毎月のローンの返済額ですが、これを金利の安い不動産投資のローンに借り換えすることで、毎月の支出を抑えることも可能です。現在は、アベノミクスの影響で金融機関も借り換えに積極的なところも多いと言われています。
しかし、一方で考えなければいけないのが、ローンを借り換えするにもリスクがあるということです。ローンを借り換えた時に、借り換えた先の金融機関が次回の融資をしてくれるとは限らないということです。また、ローンの借り換えには、様々なコストがかかります。
もしかしたら、借り換えをすることで長期的に見たらマイナスになることもあるのです。ローンの借り換えは様々な問題を総合的に見て借り換えを検討するということがとても重要になります。
今回は、不動産投資のローンの借り換えについて紹介していきましょう。

不動産投資ローンの借り換え効果

不動産投資ローンの借り換え効果
他の金融機関の営業マンから「金利がこれだけ下げるので、うちに借り換えてください。」と、借り換えの話が出てくることがよくあると思います。先方から提示された金利が、魅力的な金利であったりするので借り換えをしようかと考える人も多いかもしれません。しかし、ちょっと待ってください。借り換えのメリット、デメリットをよく考えて、借り換えをしたほうが良いでしょう。まず、メリットを考えてみましょう。
借り換えた時にどのように、返済額が減るのか自分の中でシミュレーションをしてみましょう。
たとえば、簡単にメリットを計算するとしたら、次のような計算式を用いるとよいでしょう。残りのローン残債に今借りているローンの金利と借り換え後の金利差と、借り換え期間を掛けます。出てきた数字を2で割ります。

ローン残債×金利差×ローンの借入期間÷2

たとえば、「ローン残債が9000万円、金利差が0.5%、ローン借入期間が20年」だった場合。総支払額で450万円の違いがあるということになります。諸費用は、だいたいローン残高に1%をかけるぐらいかかる計算になります。
つまり、ローン残高が9000万円ある場合は、90万円が不動産投資のローン借り換えにかかる手数料の目安になります。ローンの総支払額の差が450万円あって、諸費用が90万円だったら借り換えの効果は高いと言えるでしょう。

金融機関に借り換えできるか確認

金融機関に借り換えできるか確認
メリットがあるかどうかを確認することができたら、そもそも借り換えができるのかどうかを確認する必要があります。金融機関の方から借り換えの提案話が来て、魅力的な金利を定時され、実際に効果があるとしても、そもそも借り換えができなければ意味がありません。借り換えができるかどうかは、物件の資産価値の状況と所有者の収入の状況によります。
まず、当たり前のことですが、これまでローンを支払っている時に、延滞がないかどうかです。あなたの信用情報に傷がついていれば、新たに借り換えをするというのは難しいでしょう。また、ローンの返済が滞り、延滞が続いて、物件が差し押さえになっているというのでは、借り換えは不可能になってしまいます。返済がきつくなり、滞るようになる前にローンの借り換えは、早めに検討したいところです。
次に購入している収益物件の資産価値がどのくらいあるのかということを調べます。具体的には、固定資産税評価額が、ローンの残債より高いかどうかを調べることになります。収益物件の土地と建物の固定資産税評価額は、毎年支払っている固定資産税の納付書と一緒に送られてくる課税明細書に書いてあります。
固定資産税評価額は、各市町村が算定する固定資産税の基準となる価格のことになります。3年ごとの1月1日に更新され、時価の60%〜70%ぐらいと言われています。この固定資産税評価額とローンの残債を比べてみて、残債よりも多ければ、資産価値は十分あるということで、借り換えも容易になります。逆にローン残債の方が固定資産税評価額よりも多い場合は、借り換えをする時に難しいケースがあるということになります。
さらに、ローンの借り換えが成功するポイントは、入居率が非常に高い状態であるということ。入居率が高いということは、賃貸経営上、何も問題がないというところをアピールできるかということになります。そもそも経営状態があまり芳しくない収益物件に金融機関が融資をしたいとは、思わないからです。もちろん、融資の体制や担当者で融資するかどうかというのは、大きく変わります。
しかしながら、その後の返済を滞りなくしていくためにも入居率を高くして経営体制を安定化させることはとても大切なことになります。もちろん、サラリーマン大家さんであるということも有利に働きます。家賃収入以外の定期収入はローンを借り換える時に有利に働きます。

借り換えが有利になる金融機関を探す

借り換えが有利になる金融機関を探す
ローンの借り換えの提案をしてくるような金融機関があればいいのですが、ない場合や既に返済がきつくて、毎月持ち出しが発生しているという場合は、自分で借り換えに応じてくれるような金融機関を探す必要があります。
金融機関でも色々な種類があり、金利もまちまちです。一概に国や自治体で紹介してくれるローンは比較的金利が割高な傾向があります。その代わりに融資の審査が緩いとい特徴があるようです。金利が安いのは、都市銀行ですが借り換えのハードルは厳しいケースが多いです。
ただし、資産価値を積み立てていく積算評価の方法で融資するかどうかを決めるのではなく、その物件に収益性がどれだけあるのかという判断で融資をするかどうかを決めるので、資産価値が低くても依頼をかけてみる価値はあるでしょう。
地方銀行や信用金庫は、積算評価の方法を好む傾向があり、資産価値が高い物件であれば、十分借り換えに応じてくれると思います。ただし、地方銀行や信用金庫の場合は、営業範囲が限られている場合が多いので、金融機関の営業範囲を調べてから依頼をかけてみるというのでも遅くはないでしょう。
借り換え依頼をする金融機関が見つかったら、借り換えができるかどうかを電話で一度問い合わせをしてみるといいと思います。金融機関によっては、木造の物件の取り扱いがない場合や築年数で資産価値を判断し、融資ができないと考えられてしまうところもあります。収益物件の概要や個人の属性などを先方に伝えます。もう一つ確認しなければならないのが、借り換えに関わる諸費用をローンの中に含めることができるかどうかです。
手元のお金がなくなるような行動はなるべく避けるというのがポイントです。金融機関によっては、借り換えの諸費用は自分で用意をしなければならないこともあるので、きちんとチェックをしておきましょう。また、借り換えによって、入り直す必要がある火災保険の支払い方法も確認しておきましょう。一括前払いの火災保険を選ぶと借り換えの諸費用が大きくなってしまいます。

不動産投資ローン借り換えの際の必要書類

不動産投資ローン借り換えの際の必要書類
借り換えのための必要書類は、自分自身に関する書類と物件に関する書類で分かれます。具体的には、借り換えを依頼する金融機関からの説明があると思いますので、そちらを参考にしてください。ここでは、一般的に必要な書類をご紹介致します。
まず個人の書類ですが、源泉徴収票です。個人の収入を証明する書類です。3年分必要になります。次に確定申告書です。これは、主に家賃収入である不動産所得がどれだけあったかということを証明する書類になります。確定申告書は決算書と同じく3期分用意をしておきましょう。
あとは、金融資産の一覧表です。通帳を持っていくだけでも問題はありませんが、金融資産の一覧表があれば、担当者が調べる手間が省けます。免許書などの身分証明書、個人の名前や住所、家族構成などが書かれた経歴書などです。借入返済予定表も用意しておくと良いでしょう。予定表は、不動産投資のローンだけではなく、すべての借金に関する予定表になります。借り換えを行う際に、ローン以外にどれだけの借金やショッピングローンがあるのかは、その後の返済計画に大きな影響を与えますので、金融機関が知りたい情報の一つです。
物件に関する書類は、まず物件概要書です。これは、所在地、用途地域、接道状況、土地や建物など物件の概要が書かれたものです。重要事項説明書でも結構です。次にレントロールです。物件の収支表です。日々つけている帳簿の中から、抜粋したもので1年間にどのくらいの収入があって費用が掛かるのかが一覧にまとめてあるものを要求されます。物件の賃貸用の募集図面、地図と公図、土地と建物の登記事項説明書になります。借り換えの審査は金融機関で異なりますが、1カ月程度かかることもあります。

借り換えの前に金利交渉する!

他の金融機関で借り換えをする前に、現在借りている金融機関で金利交渉をしてみるというのも一つの手です。手数料もかかりませんし、手間もかかりません。金利の交渉には、まず準備が必要です。現在、他の金融機関から借り換えの提案が来ていれば、借り換えの金利をよく聞いておきましょう。他の金融機関から借り換えの提案が来ていなければ、金融機関の担当者を知り合いなどから聞いて、他の金融機関ではどのくらいの金利で借り換えをしているのかを調べましょう。金利交渉の使う材料として活用します。
そして、自分が借りている金融機関の担当者に実際に来ていなくても、他の金融機関から借り換えの提案があるが、なんとか金利を下げていただけるような交渉をさせてもらえないかと提案するのです。物件の資産価値も高く、賃貸経営にも問題がなければ、金利交渉は成功する可能性も高くなります。もちろん、物件の資産価値や賃貸経営に問題がある場合は難しくなりますが、やってみる価値はあるでしょう。

まとめ

手元のお金を増やし続けるというのが、賃貸経営の鉄則です。そのためには、空前の金融緩和で、銀行がお金の貸出先を探っている現在が、借り換えの手段を選択できるチャンスなのかもしれません。しかし、そのためには、日頃の信頼が必要です。
具体的には日々の賃貸経営を一生懸命にやっているか。入居率を少しでも上げるために努力をし続けているかどうか。物件の資産価値を高めるために努力しているかどうか。
不動産投資のローンの借り換えでは、そうしたことが金融機関の担当者に評価されるのです。日頃から経営者として努力している人で、金利を少しでも下げて毎月の支出を下げたいという人は、借り換えを検討してみてはいかがでしょうか。

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