不動産投資法人が多額の融資を受けるには? | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資法人が多額の融資を受けるには?

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自分で不動産投資法人を立ち上げ、法人として不動産投資についての融資を受ける場合、個人のときとは違う部分が多々あります。ここでは、法人が融資を受けるときのメリットや注意点を述べていきます。

優良な法人は、多額の融資を受けられます

優良な法人は、多額の融資を受けられます
一般のサラリーマンから、大企業である法人まで、さまざまな人々、あるいはさまざまな法人が不動産投資を行っています。そのなかでも、金融機関からもっとも多額の融資をうけて、大規模な不動産投資を実施できるのが優良な法人(規模が大きくて業績の良い法人)です。
例えば、本業は放送事業であるTBSホールディングスの40%近い利益は、不動産賃貸業における利益となっています。TBSがどうして、本業の放送事業に匹敵するほどの利益を不動産賃貸業から稼ぎ出しているかといえば、赤坂サカスのような大規模な複合施設を建設するために、金融機関から多額の融資を引き出すことができたからです。このため、現在は本業の放送事業のほかに、オフィスやマンションの賃料収入を得ることができています。
基本的には、優良な法人はいくらでも不動産購入資金を借りることができると言って問題ありません。担保さえ差し出せば、とくにメガバンクや大手地方銀行ならば融資金額に上限はないと思います。なお、信用金庫の場合は、貸出債権のポートフォリオを分散させるため、融資先1社あたりの上限金額を設定しているようです。
具体例としてTBSを挙げましたが、法人の場合は、事業規模の拡大のステージに合わせて、次々と規模の大きな金融機関と取引していくことによって、事実上、無制限といってよい金額の融資を受けることが可能となります。担保さえ差し出せば融資金額は青天井となるのです。その点が、一個人として融資を受けるサラリーマン(個人投資家)と、法人として融資を受ける場合の大きな違いと言えます。

法人が多額の融資を受けられる理由

法人が多額の融資を受けられる理由
法人が、不動産投資をするにあたって、多額の融資を引き出せる理由としては、法人の生命は永遠という要素を挙げることができます。
例えば、サラリーマン時代に不動産投資を手掛けていた人物が、さらなる大規模な不動産投資を目指して、法人化するとします。そして、社員を数名雇用するとします。すると、金融機関の融資姿勢は一変します。これまでは、サラリーマン投資家がおこなっている不動産投資に関する融資という観点で審査を行ってきたのが、法人化してからは、不動産賃貸業を営む企業に対する融資という観点での審査に変化するのです。
法人の創業者である代表取締役社長はいつかは亡くなりますが、後継者が育成されていて、なおかつ不動産を担保に差し出す能力があれば、金融機関は事業の継続性という観点で問題なしと判断し、融資を続行します。そして、事業規模の拡大についても積極的に協力姿勢を示すのです。

一個人であるサラリーマン投資家が亡くなってしまえば事業の継続性は喪失されるリスクが高いため、個人に対する金融機関の融資姿勢は一定規模の金額になると限界に達します。融資金額の回収可能性に疑義が生じるためです。
しかし、経営者が務まる人材が数名育成されている法人に対しては、事業の継続性の観点から問題なしと判断し、規模の大きな金融機関ほどどんどん融資枠を拡大します。10億円の不動産投資が成功すれば、次は50億円規模の不動産投資について融資を実行します。そして、これに成功すれば、さらに次には100億円の不動産投資について融資を実行してくれることも夢ではないのです。

法人の代表者に求められる要素

法人の代表者に求められる要素
不動産投資をするにあたっては、法人のほうが金融機関から多額の融資を引き出しやすいのは事実です。しかし資金を融資する金融機関にとっては審査をする段階で、重要視するポイントがあります。それは、代表取締役の能力です。
金融機関が審査をする項目としては、法人の決算書をもとにした定量分析のほかに、数値では表せない部分について定性分析がなされます。その定性分析のなかでも比重の大きなポイントが、代表取締役の経営能力です。金融機関の支店において、審査担当者と代表取締役が面談するわけですが、このときに経営方針や、不動産賃貸業を営むにあたっての考え方、資金繰りについての考え方など、多面的に質問をぶつけてみて、明瞭な回答がかえってくれば問題はありません。しかし、明らかに不明瞭な回答しか得られない場合は、能力が低いと判断されてしまい、融資の審査がとおらないこともあります。ただし、メガバンクの場合は、決算書を中心にして融資の審査をすると言われています。
代表取締役の能力として、もうひとつ重視されるポイントが、連帯保証人としての能力です。金融庁の金融検査マニュアルでは、代表者個人の収入や資産を審査しても良いという規定があります。そのため、法人についての審査だけでは融資を実行することが難しいと想定される場合、融資担当者や審査担当者が代表取締役個人の保証能力を審査して、融資を実行可能とするよう取り計らうときがあります。
なお、金融機関によっては、中小規模の不動産賃貸法人については、代表者と法人は一体であるとみなして審査する場合もあります。

まとめ

法人であれば、個人の場合に比べてより大きな融資を受けることができる反面、個人の能力を見られる場面も増えていきます。投資家としてのビジョンや能力が問われるので、しっかりと勉強をしておきましょう。

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