融資の審査基準における「属性」とは? | 不動産投資を考えるメディア

融資の審査基準における「属性」とは?

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不動産投資をする場合には、融資の審査というハードルを超えなければなりません。審査を通過するためにどのような基準があるのでしょうか。この記事では、俗に「属性」と呼ばれる審査基準についてご紹介します。

融資の審査で重要な「属性」とは?

融資の審査で重要な「属性」ってなに?

不動産投資の一つとしてマンションやアパートなどの賃貸物件の経営で利益を受けようと考えている場合、その資金は宝くじに当たるでもない限りはどこからか融資を受けて資金調達しなければなりません。

不動産投資への融資は大手銀行や地方銀行、信用金庫などが扱っていますが、数千万円単位の融資となり住宅ローンよりもっと高額なものになりますので、融資の審査は厳しくなります。その融資の審査で重要な項目となってくるのが「属性」です。

普通は「属性」と聞いて不動産や金融の用語だとはなかなか思わないですが、属性とは融資の審査の際に貸し付け側が判断の基準とする経済的、社会的背景の俗称です。

属性の中身は多数の項目があり、一覧にすると以下となります。

個人識別 氏名、住所、生年月日、電話番号等の個人情報
勤務先情報 職種、会社名、部署、役職、勤続年数、定年、会社情報(住所・電話番号)
住居情報 持家 or 賃貸
家族構成 家族の氏名、続柄、生年月日、同居かどうか、同居でない場合の住所
信用情報 借入状況、債務残高、返済状況、返済の遅滞の有無など
連帯保証人の有無 連帯保証人になってくれる人がいるかどうか
連帯保証人の情報 連帯保証人の氏名、年齢、住所、年収などの情報
年収 直近3年の年収
金融資産 預金、株、保険、確定拠出年金など

このように属性は非常に多岐に渡った項目から成り立っており、これらすべての項目を客観的に審査され、融資が受けられるかどうかが決定します。ではこの属性の各項目について、どのような人が属性が良く審査に通りやすいのかをご説明します。

属性を判断される項目その1

属性を判断される項目その1

個人識別:氏名、住所、生年月日、電話番号等の個人情報

個人情報については属性に関連する項目はありませんので、間違いがなければOKです。

勤務先情報:職種、会社名、部署、役職、勤続年数、定年、会社情報(住所・電話番号)

勤務先情報については、まずは務めている会社が上場企業かどうかを判断されます。一部上場、有名企業、中小企業、自営業、の順番で属性の高さが決まっており、高いほど融資には有利です。

勤続年数は大きな判断材料となっており、勤続年数が長く安定した収入が得られるのかどうかを判断されます。判断の最低ボーダーラインは勤続3年以上となっています。また転職回数の数でも判断され、転職が多い人は安定した収入が見込めないと判断される可能性があります。

ただし、収入の増加がみられる転職であれば、逆に収入増となると見込まれ信用は増加します。その他上場企業であっても、危険作業を伴う業務内容の場合は怪我や死亡のリスクがあるため審査には不利です。

住居情報:持家 or 賃貸

住宅が持ち家の場合、持ち家のローンの有無によって審査に影響が出ます。簡単に言えばローンが多額残っている場合はマイナスに、不動産価格がローンの残高を上回っていればプラスに判断されます。賃貸に住んでいる場合には、年収に対する家賃の額によって判断されます。

家族構成:家族の氏名、続柄、生年月日、同居かどうか、同居でない場合の住所

家族構成は主に子供や同居の両親などの生活費と収入で見られます。例えば子供が小さい場合は生活費が多くかかり、逆に成人していて働いているのであれば生活費を補てんできるので有利と判断されます。

属性を判断される項目その2

信用情報:借入状況、債務残高、返済状況、返済の遅滞の有無など

信用情報での判断は不動産融資の審査に限らずローン全般で判断される項目です。他行や消費者金融からの借り入れの有無や返済状況、返済の遅延などがあるかどうかを判断されます。当然返済が滞っていたりブラックリスト入りしていたりすれば融資は非常に厳しくなります。

連帯保証人の有無、連帯保証人の情報

連帯保証人は自分の両親などでも可能ですが、金融機関からの信用は配偶者が一番信用されますので、事前に配偶者の同意と、配偶者の両親の同意を取り付けておくのが非常に大事です。また連帯保証人の属性、特に安定した収入がの有無も判断されます。

収入:直近3年の年収

年収の証明として、直近3年分の確定申告書が必要となります。収入を判断される際には、収入の多さもそうですが、それよりも安定した収入が得られているかどうかを重要視されます。3年間のうち1年間に大きな収入があるよりも、3年間継続して安定した収入を得ている方が信用が高くなります。

金融資産:預金、株、保険、確定拠出年金など

これは年収の額と金融資産の額を比較して判断されます。例えば年収に対して金融資産があまりにも少ない場合、浪費家であるとの判断がされた場合融資が厳しくなります。

以上、融資の際には非常に多岐に渡って属性をチェックされますが、すべての項目で重要視されるのは「安定した返済が可能かどうか」です。もし少しでも審査に影響がある項目がありましたら、融資の審査を受ける前に可能な限り改善しておくことが重要です。

まとめ

融資の審査基準は多岐に渡りますが、共通するのは「安定して返済してもらえるかどうか」です。過去に遡って調べられる属性も多いので、なかなか一朝一夕に改善するのは難しいでしょうが、少しでも好印象を与えられるようにしておきましょう。

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