不動産投資ローンを低金利で借りる方法 | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資ローンを低金利で借りる方法

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不動産投資は少ない自己資金で大きな資金を運用するレバレッジ効果が活用できる投資方法です。そこで重要になるのが金融機関の融資です。2017年現在は日銀のマイナス金利政策のおかげで、融資が下りやすい状況になっています。しかしながら、融資は下りやすくなっていても、金利には注意しなければなりません。

あまり高い金利で借りると、手元にお金が残らなくなってしまうことになりかねないからです。しっかりと収益を確保するためには、より低い金利で融資を受けることが重要です。では、低い金利で融資を受けるにはどのようにすればいいのでしょうか。今回は手元にお金を残すための融資対策、投資に必要な金利や利率を有利にする方法などについてご紹介します。

不動産投資に必要な金利とは?

不動産投資に必要な金利とは?

世の中にはたくさんの投資手段があります。その中でも長期的な投資、資産価値としても注目を集めているのが不動産投資です。不動産に投資をする際に、物件の取得費用を全額一括で支払う人は少ないでしょう。そういった場合に投資家は銀行などから資金を借り、物件の経営と返済と同時に進めていきます。返済時に重要なのがローンの金利です。期間の及ぶものですので、できるだけ低い金利で借り入れを起こす必要があります。その他に取得費用や減価償却費なども必要な費用となります。

担保物件が存在する場合、通常のローンに比べて金利は低くなります。これは有担保ローンといい、無担保ローンよりも銀行側のリスクが低いため金利も低く設定されています。一般的にマンション経営の場合、平均利回りは満室状態で5~6%前後であり、20年以上をかけて元本を返済していきます。そのため長期的に見て金利が上昇した場合、返済費用が増加してしまい利益を出すことが難しくなります。

そういった面も踏まえて借り入れの金利は当然低い方がいいです。借り入れを起こす際の金利は、低いところでは1%を切るような場合もありますが、平均すると3%前後が多くなっています。そのためマンションを土地から取得した場合は、借り入れ費用の3%前後は支払い金額も増えます。これが不動産投資に必要な金利となります。

不動産投資ローンを組むのは地方銀行が有利

不動産投資ローンを組むのは地方銀行が有利

不動産投資をする上で必ずといっていいほど必要な費用となるのが借入金に対する金利となります。金利は借り入れする銀行により異なります。そのため普段から貯蓄をしている銀行などは積極的に安い金利で貸し出してくれる場合が多くなります。大手銀行の場合、支払いの実績がない場合や、他行の口座をたくさん持っている場合は比較的金利が高くなる傾向があります。

一方で、地方銀行などで普段から支払い実績などがあり、担保となる物件もそのエリア内にある場合は、銀行にとってリスクが低い取引となるため、金利を下げての融資が可能になります。したがって特別なコネクションがない限りは地元の大手地方銀行等を利用することで金利を低く抑えることができます。

また複数の地方銀行と交渉をすることにより金利を下げる方法もあります。そもそも不動産投資は元本回収率が非常に高い事業となりますので、どの銀行を利用しても特別に金利が高いことも低いこともあまりないです。

しかし、そういった性質の投資であるためどの銀行も顧客獲得のために少しでも低い金利で貸し付けしようとするので、あらかじめ三行以上で見積もりを提出してみると想像よりも低い金利で借り入れができ、結果として投資にかかる金利の負担を減らすことができます。また低金利の時代であるからこそ現在の金利よりさらに下がる場合は考えにくくなります。

そのため、ローンを組む際は変動金利よりも固定金利のほうが将来のリスクも回避できます。変動金利の場合、資産を増やすために行っている不動産投資であっても金利の上昇により当初の計画からずれてしまうことがありますので、十分注意が必要です。

不動産投資ローンの金利を下げる方法

不動産投資ローンの金利を下げる方法

ここまで金利を低くスタートさせる事を紹介しましたが、常に一番安い金利をつなぐこともできます。まず、初めに金利が低い地方銀行などで投資用資金の借り入れを起こします。この時重要なことは固定金利制を選ぶことです。それと並行して部屋が満室になるようにします。初年度は取得費がかかるため税金の還付も忘れないようにしましょう。

固定金利でローンを起こしている状況なので、市場金利の変化には関係なく返済を進めていきます。ここでさらに金利が下がる場合があります。そうなった場合はすぐに他行で借り換えを起こしましょう。すると支払金利が下がるので総返済額が下がる場合もあります。もちろん手数料や保証関係の金利があるので、一概に下がるとは言い切れません。

手数料等を勘案した際に総支払額が下がることを確認しましょう。またこの時利用するのも固定金利であることが前提となります。こうなった場合は金利が上昇した時のリスクを低減し、金利低下時には速やかに乗り換えることができます。借り換えの注意点は、とにかく返済期間中に事故を起こさないことです。事故を起こした場合、借り換えが非常に難しくなると認識した方がよいでしょう。

借り換えを行った後はまた金利が下がらない限りはそのまま返済を続け、金利が下がった場合は借り換えをするという流れで金利を安全に下げることができます。その時の金利市場の相場に合わせフレキシブルに対応することが安定型投資である不動産投資においてローンの金利という費用を抑えることができる方法となります。

最初から安い金利にこだわりすぎてはいけない

最初から安い金利にこだわりすぎてはいけない

ローンを借りるときに金利が安いか、それとも高いかは賃貸経営を継続する上で非常に重要な要素になります。金利は確かに安ければ安いほどいいのですが、金利を気にしすぎると不動産投資そのものが始められなくなってしまいます。

実は「不動産投資のローン金利は借りたら完済するまで変えられない」と思われがちなのですが、不動産投資を軌道に乗せさえすれば、後からでもいくらでも下げることができるのです。融資を受けている金融機関からの提案もありますし、他社からの営業などもあります。

低金利の時代には、金利を下げるための色々な選択肢があるということを知っておきましょう。ただし、ローンの借り換えには、ペナルティを設けている金融機関もあります。借り換えをしたら、融資総額の数%を違約金として支払うなどです。

しかしながら、最初から高すぎる金利で借りてしまうのは、極力避けたいところです。物件の表面利回りにも関わってきますが、年利4%以上の金利で融資を受けるのは、賃貸経営を続けられなくなる可能性があるので、少し検討した方がいいと思います。

では、2017年4月現在、初めて融資を受ける時に何%ぐらいの金利が妥当と言えるのでしょうか。今でしたら金利は1%ぐらいが妥当かと思います。2%台ではちょっと高いかもしれません。首都圏で不動産投資をスタートするのであれば、まずは金利1%ぐらいで融資を受けられないかどうかを調べてみる必要があります。

金融機関の開拓を個人で行うのが難しい理由

金融機関の開拓を個人で行うのが難しい理由

自己資金で全額一括支払いでなければ、収益物件を購入ためには必ず融資を受ける必要があります。不動産投資に融資してくれる金融機関は自分で探すか、または不動産会社に依頼すれば懇意の金融機関を紹介してくれます。ただし、自分で探すといっても不動産投資を未経験の人が探すのは、なかなか苦労するかもしれません。収益物件へ融資をしてくれる金融機関探しが苦労する理由は、主に2つあります。

第1の理由は、収益物件に積極的に融資してくれる金融機関かどうか確かめる術がないということです。金融機関といっても様々な種類があります。都市銀行や地方銀行、信用金庫、信用組合、ノンバンク系の金融機関などです。不動産投資の融資に積極的で金利も手頃で投資家が活用しやすいのが地方銀行や信用金庫、信用組合などです。

地方銀行は、その地域の経済を活性化させるという使命がありますので、融資してもらいたい収益物件が営業範囲内であれば、融資が下りる可能性は高いといえるでしょう。
信用金庫は、地方銀行よりもさらにエリアは限定されるものの、同じく地域社会の発展に貢献することを目的としている金融機関ですので、営業エリア内にある収益物件であれば、融資に前向きになってくれる場合も少なくありません。
信用組合は、中小企業や個人の組合員の利益を優先する地域密着型の金融機関です。こちらも営業エリアは限られますが、エリア内であれば、融資をしてもらえる可能性は非常に高くなります。

ノンバンク系でも、収益物件の融資に積極的な金融機関はいくつか存在します。ただし、銀行・信組・信金などの金融機関と比べると、金利が高くなるというデメリットがあります。融資が下りても金利が高いということであれば、キャッシュフローが悪化して手元にお金が残りにくいという問題に繋がってしまいます。

仮に、金融機関を絞り込めたとしても、もう1つハードルがあります。それは取引上の信用問題です。個人の属性ではありません。収益物件を購入するといっても、本当に購入する気があるのかどうか、本気の度合いが金融機関になかなか伝わらないケースも少なくありません。アポイントなしでいきなり支店に訪れて、不動産投資の融資をして欲しいと依頼しても、金融機関の担当者は困惑してしまうケースが多いようです。融資には様々な手続きが必要ですが、融資手続きを実行するための個人的な信用がないという問題があります。

普段から預金をしているとか、金融機関を通じた保険に加入しているなど、取引の実績を積み上げていくことで、金融機関からの個人的な信用を築いていく方法もあります。しかし、取引をしたことがない金融機関にいきなりアプローチをしても、門前払いを食らうケースも少なくないと言われます。

知り合いの不動産投資家で、金融機関の開拓のために40件以上の金融機関へアプローチした人がいます。しかし、ほとんどの金融機関が取り合ってくれなかったそうです。その理由は、金融機関自体がそもそも不動産投資への融資に積極的でないことや、不動産投資への融資に積極的でも取引の信用がないこと、この2つの理由でほとんどの金融機関が取り合ってくれなかったのです。個人では金融機関の開拓をするのは、なかなか難しいと言えるのではないでしょうか。

融資してくれる金融機関を不動産会社に依頼する

融資してくれる金融機関を不動産会社に依頼する

個人で金融機関を開拓するのが難しいため、不動産会社に紹介してもらうのが一般的です。不動産会社であれば、過去に何件も金融機関と取引をしているので、収益不動産に積極的な金融機関を知っています。また、実際に取引実績があるので融資が通りやすいだけでなく、取引高によっては金利を安くできる方法も知っているのです。

不動産投資をこれから始めようという人が、金利を下げる一番の方法は、金利が安い金融機関を紹介してくれる不動産会社に依頼するということです。ただし、そこに問題がないわけではありません。不動産会社に金融機関に紹介をしてもらうケースでは、基本的には全て手続きなど任せられるので、とても楽なのです。

しかし、問題は「その不動産会社がどのような金融機関と付き合っているか」ということが重要になります。懇意の金融機関の金利がとても高い場合があります。例えば、満室想定の表面利回りが8%の物件に投資する場合を考えてみます。このときに、不動産会社が懇意だという金融機関から4.5%の金利で融資を受けたとしましょう。金利と表面利回りの差は、これをイールドギャップと言いますが、たったの8%から4.5%を引いたらその差は3.5%しかありません。

この場合、仮に満室で賃貸経営をすることができても、家賃収入のほとんどはローンの返済金に充当することになり、ほとんど手元に残りません。もし、ちょっとでも空室が出てしまえば、マイナスになる可能性すらあるのです。また、入居者の退去に伴うリフォームや大規模修繕などが発生することは賃貸経営であればよくあることですが、貸出金利が高すぎて手元に残らないということは、最悪の場合、自己資金から持ち出してそのマイナスを埋める必要が出てきます。

このように、不動産会社が懇意にしている金融機関のなかには、金利が高いところもあるので気をつけましょう。金利の高い金融機関を紹介しても不動産会社は痛くも痒くもありません。なぜならば、不動産会社の利益は仲介手数料です。物件が売れさえすれば、金利が高くても、安くても関係がないのです。だからこそ、不動産会社に紹介してもらう場合は、金利が高い金融機関を紹介されないように注意をしたいところです。

懇意の金融機関を複数持っている不動産会社を探す

懇意の金融機関を複数持っている不動産会社を探す

金融機関を紹介してもらうには、不動産会社に紹介してもらう方法が一番確実です。しかし、先述のように、いくら取引実績があって懇意だからといっても、金利の高い金融機関を紹介されてしまっては意味がありません。2017年5月現在、政府の方針としてマイナス金利政策が続いていますので、できるだけ安い金利で物件を購入したいところです。

では、一体どうすればいいのでしょうか。そういう時は、取引のある金融機関の数やどのような金融機関と付き合いがあるのかを不動産会社に聞いてみればいいと思います。取引のある金融機関が1社だけだったりする場合や金利が高い金融機関である場合は、気をつけた方がいいかもしれません。個人のサラリーマンを対象にした不動産投資を専門に行っている、S銀行という金融機関があります。

S銀行は、属性さえよければ、少々難ありの収益物件でも、融資を下ろしてくれることが多いので、使い勝手のいい便利な金融機関です。しかし、S銀行は金利が高いために賃貸経営を続けられなくなってしまうケースも多いと言います。よく不動産会社から勧められる金融機関なので、注意が必要です。

不動産会社の中には、ファイナンシャルアレンジといって、投資家の属性に合った金融機関を紹介してくれるところもあります。そのような不動産会社をどうやって見分ければいいのかというと、そうした不動産会社は、取引をしている金融機関が多いという特徴があります。そのため、不動産会社と付き合いをスタートする際に、どんな金融機関と取引があるのか、何社ぐらいの金融機関と取引があるのかを聞けば、すぐに見分けることが可能です。

取引のある金融機関が多くなれば、投資家の属性に合った金融機関を紹介してもらえる可能性も高まります。また、その不動産会社の取引高が多ければ、金利を優遇してもらえることも多いのです。ですので、安い金利で融資を受けるためには、複数の金融機関と取引がある不動産会社や、金融機関に強い不動産会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

少ない自己資金で大きな資金を動かせるレバレッジ効果を活用できる不動産投資は魅力的な投資方法の一つと言われます。しかし、金融機関から借りるローンの金利には気をつけないと、手元にお金がなくなって賃貸経営を続けられなくなってしまいます。不動産投資に必要な金額は大きく、金利だけでも相当な額となりますので、金利体系や利率・各種条件等を金融機関ごとに比較検討してから融資を申し込みましょう。

金利の安い金融機関と取引をするには、不動産会社を通じて行うのが一番ですが、金融機関に強い不動産会社でないと、金利が高い金融機関を紹介されてしまうこともあります。そうならないためにも、本当に投資家のことを考えている不動産会社と付き合うことも重要になるのです。

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