不動産投資ローンの金利・融資条件や名義等の違いを徹底比較 | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資ローンの金利・融資条件や名義等の違いを徹底比較

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不動産投資を始める際は融資を利用することが多いですが、融資を組むにはどのような金融機関を利用すればよいのでしょうか。この記事では住宅ローンと不動産投資ローンの違いから各金融機関ごとの金利や融資条件、本人名義と家族名義の違い、固定金利と変動金利の違いなどを比較して紹介しています。

住宅ローンと不動産投資ローンの違い

住宅ローンと不動産投資ローンの違い

将来の老後の貯えや節税対策にマンションなどの不動産経営が人気となっていますが、いざ不動産を購入しようとした場合には銀行などからの融資が欠かせません。不動産投資には専用の不動産投資ローンがあり、全国展開しているメガバンクや、購入する物件のあるエリアの地方銀行、信用金庫などで融資を受けることが出来ます。また政府系の金融機関や一部の全国展開している地方銀行も対象となります。

物件を購入する際によく耳にするのは住宅ローンですが、住宅ローンと不動産投資ローンでは一部違いがあり運用を気を付けなければなりません。一般的に住宅ローンは非常に金利が低く設定されており、不動産投資ローンは比べると金利が高くまた返済期間も短いなど、住宅ローンのほうが条件では有利です。

しかし、住宅ローンは賃貸物件に使うことが出来ず、もし銀行側に黙って不動産投資に資金を流用してしまうと、最悪詐欺罪が適用されてしまいます。そこまでいかずとも、ローンの一括返済や金利の高い事業用ローンへの借り換えなど、当初の事業計画が破たんしてしまう事態になりますので注意しましょう。

不動産投資ローンを決める上で最も重要なのは、金利、貸し付け上限、返済期間などです。銀行によって設定されている金利は様々で、その他の条件も様々違っており、最適な融資相手を探さなければなりません。

また前述の政府系金融機関では、いくつか条件は厳しくなるものの金利が圧倒的に安く、場合によっては銀行系のローンよりも有利なことがあります。これら銀行系の不動産投資ローンと、それとは別の政府系金融機関の条件を比較してみたいと思います。

銀行系不動産投資ローンの融資条件比較

銀行系不動産投資ローンの融資条件比較

銀行系の不動産投資ローンは全国展開しているメガバンク系が安心です。金利の安い銀行系ローンは貸し付け条件や対象エリアなどの制限があります。

みずほ銀行

みずほ銀行が展開するローンは貸し付け条件が緩く、満20歳以上で前年度の年収200万円以上の人であれば融資を受けられます。また金利は他行とほぼ変わりませんが、貸し付け上限が5億円と大きいのも魅力です。

金利 固定金利3.1%、変動金利2.76%
返済期間 最長35年
貸付 50万円~5億円

オリックス銀行

オリックス銀行の不動産投資ローンは、貸し付け条件は前年度の収入が700万円以上とみずほ銀行より厳しくなるものの、5年固定の固定金利が安いのが特徴です。ただしみずほ銀行が全国展開しているのに比べ、オリックス銀行は首都圏、近畿圏、名古屋市、福岡市にエリアが限られています。

金利 固定金利(3年固定特約3.2%、5年固定特約2.5%)、変動金利2.675%
返済期間 1年~35年
貸付 1000万円~1億円

SMBC信託銀行

銀行と投資信託の機能を併せ持つ信託銀行の一つで、不動産投資ローンの融資だけではなく不動産信託も請け負っています。こちらは金利が固定金利型のみとなっていますが、10年固定の金利が2.2%と非常に低いのがメリットです。こちらも年収700万円以上が条件となっており、また1都3県までの展開となっていますのでエリアが狭めです。

金利 固定金利のみ(1年2.13%、3年2.35%、5年2.45%、7年2.75% 10年2.2%)
返済期間 1年~35年
貸付 500万円~1億円

驚きの低金利「日本政策金融公庫」

驚きの低金利「日本政策金融公庫」

銀行系の不動産投資ローンは数多く存在しますが、政府系金融機関である「日本政策金融公庫」が行う融資は少々ユニークな制度となります。まず日本政策金融公庫で融資を受ける最大のメリットは、圧倒的な金利の安さです。金利は最大でも1.85%と銀行系ではありえない金利の安さを誇っています。

・固定金利のみ 5年〜15年までは「1.25%〜1.85%」

なお固定金利とはいっても適用金利は融資額に対する物件の担保評価割合で決定されます。例えば5000万円の物件を購入する際、担保とする持ち家が2500万円だとしたら担保評価割合は50%となり、金利は1.55%が適用されます。その他の割合は以下の通りです。

100% 1.25%

75〜100%未満 1.4%

50〜75%未満 1.55%

25〜50%未満 1.7%

25%未満 1.85%

また日本政策金融公庫は弱者の救済も目的としており、社会的弱者と見なした人には有利な条件で貸し付けを行っています。女性と29歳以下の若者、55歳以上の高齢者に対して有利な条件で審査を行ってくれ、しかも貸付期間は通常10年のところを最長15年と優遇措置を受けられます。

しかしこの貸付期間が日本政策金融公庫で融資を受けるデメリットとなっており、銀行系では30年~35年で返済すればよいところを10年~15年で返済する必要があり、あまりに高額の融資を受けてしまうと毎月の支払額の負担がかなり厳しくなってしまいます。

貸し付け条件は有利ですが、少額融資のみの活用とするのが無難でしょう。他にも各地方銀行でも特色のある融資がありますが、物件の利回りと金利を比較して融資を決めましょう。

本人名義と家族名義の比較

不動産投資ローンでの名義の違い

不動産投資でローンを利用する場合には、申込者本人の事情に合わせて選べる選択肢があります。同じ不動産投資向けのローンでも、利用する人によって利便性が異なるのでサービス内容を把握してから決めましょう。

本人名義の不動産投資ローン

本人名義で不動産投資のローンを利用する場合は、会社員で就労規則に副業禁止と定められていない方や、会社員以外の職業の方が該当します。自分自身の属性で審査に申し込むことができるので、家族の説得などをしなくていいのがメリットに挙げられています。

年収や自己資金額によって利用可能な金融機関が異なるものの、選択の自由度が高くなっています。また、不動産投資では個人事業主になるか不動産投資の経営者になりますが、このような手続きも自分自身を名義にして行えるので不要な手間を省いた不動産投資が実現できるでしょう。

不動産投資をするにあたって、自分の意思を反映した運用ができるのは非常に重要なファクターとなります。また、サラリーマンで副業禁止規定が該当しない方は、年収が高いほど条件の有利な不動産投資のローンを利用できる可能性があるでしょう。年収や勤務先の情報など、自分に自信のある方は本人名義で不動産投資向けのローンに申し込んだほうがよいと判断できるでしょう。

会社員以外の方は自分名義と配偶者名義など、金利の優遇が受けられる条件がないのかをリサーチして、最も負担の少ない返済を選択するとコストの削減にも繋がります。ローンの返済は、アパートやマンション経営において必要経費に計上されます。経費が多くなると納税額が減少しますが、賢い節税対策ではないとも言われるので、多ければ良いとは言えません。

配偶者名義で利用するローン

サラリーマンなどの会社員で副業を禁じられている方は、本業に支障を出さずに不動産投資をするために、配偶者の名義でローンに申し込み、運用するのも配偶者名義で行うことが推奨されています。実際に実務を自分自身で行うとしても、名義人が配偶者である以上、勤務先から副業と認定され支障が出ることがないのがメリットに挙げられます。

投資用不動産を担保にして申し込むので、配偶者が負債を抱えるリスクはありませんが、万が一のことも予測して名義人となる配偶者に納得してもらう必要があります。

配偶者(妻)の場合は、日本政策金融公庫のような金利を抑えた融資に申し込めるのがメリットです。女性やシニア、若年層の起業には手厚い支援を行っているので、不動産投資向けのローンとしては非常に利便性が高くなっています。ただし、審査の過程で本人の申し込みであることを確認しており、本人の同意を得ないままで審査に申し込むことはできません。

配偶者が専業主婦などで給与所得がなくても、配偶者の安定的ない収入を根拠として、融資を受けられる可能性が高いのもメリットに挙げられています。副業禁止に触れることなく不動産投資を始めることができ、なおかつ金利を抑えた運用ができることから、配偶者の名義で不動産投資のローンを選ぶのは利点が多いと判断して良いでしょう。

前提条件として、配偶者の同意を得ることがあるので、この条件をクリアできるならお薦めの方法です。日本政策金融公庫では、女性が融資を受ける際の金利が、一般的な金利よりも最大で0.4%程度軽減されることを公表しています。

固定金利と変動金利の比較

固定金利と変動金利の比較

不動産投資のローンは、固定金利と変動金利から選択できます。金利は返済に関わる大きな要素なので、できるだけ削減できるものを選択しましょう。固定金利は完済までの全ての期間で、一定金利となるものではないので、何年間が固定金利であり、その後の金利がどのように変わるのかを把握することが求められます。変動金利に関しても、10年程度さかのぼってどのように変動しているのかを確認することが欠かせません。

もちろん金利政策など複数の要因で金利の変動が起こっているので、将来的な変動を読み解くのは大変ですが、過去の変動幅を把握している方が、現実的な資金計画が作れるでしょう。

会社員で副業を禁止されていなくても、配偶者の名義で融資を検討する方がいるのは、金利による負担が大きいと考えるためです。不動産投資で十分な収益が上がっても、必要経費となる返済額が大きければ、「儲かった」という実感は得にくいでしょう。将来的な経費削減も見通したうえで、不動産投資に利用するローンを選択するのが賢い方法です。

不動産投資のローンは、後になってから自由にリカバリーできる問題点ではないので、始めの検討が非常に重要となる項目だということを理解しておきましょう。様々なリスク対応も検討しながら、最も便利な不動産投資向けローンを選ぶ目を養ってください。

まとめ

不動産投資の物件購入には、多くの場合ローンを利用することになります。損をしない融資ローンを選択するためにも状況に合わせて厳選することが必要です。今回紹介した金融機関以外にも、不動産投資向けの融資を行っている組織は数多くありますので、融資を申込む際には各金融機関の特徴を十分に理解し、比較検討を重ね自分に最適な金融機関を探しましょう。金利の変動と返済総額の見通しを立てて、利用するサービスを検討することも大切です。

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