駐車場投資の利回り・立地の選び方・メリット | 不動産投資を考えるメディア

駐車場投資の利回り・立地の選び方・メリット

シェアする

不動産投資の一形態に、駐車場投資があります。外を歩けばコインパーキングをはじめ、いたるところに駐車場があります。駐車場を投資対象と考えた場合には、どのような特徴があるのでしょうか。

不動産投資でも駐車場は利回りが低い分類に

不動産投資でも駐車場は利回りが小さい?覚えておきたい注意点は画像1

不動産投資において駐車場の利回りは非常に低いのが特徴になっています。マンションやアパートの経営における利回りは10パーセントを超えることが珍しくなく、10年程度で投資額を回収できる場合があります。しかし、駐車場の場合は初期投資の金額が低くリスクが少ない代わりに、リターンも少なくなっているのです。

利回りは2パーセントから3パーセント程度で、ほとんど収益が出ない場合があります。建物を立てない事から減価償却費の計上などの節税対策があまり使えず、税金の支払い額も膨らみがちです。また、立地も問われるため必ずしも利益を上げられるとは限らないのです。

一方で、月極駐車場などに使う場合は、車のスペースをロープで加工など簡単な処理で駐車場にすることができます。初期費用が掛からないため大幅に利益が増加することがあります。コンクリートやアスファルトによる舗装は費用が掛かりますが、雑草の除去などの管理の手間が省ける面があります。

利回りと合わせてどの程度で費用を回収するのかを確認することが大切です。ある程度の管理の手間や委託費用が掛かる場合もあるためどの程度手をかけられるか、費用の割に合うかはしっかりと検討する必要があります。

注意したいのが宣伝の重要性です。駐車場をただ作っても利用する人がいなければ収益に繋げることはできないからです。宣伝が不要なほど目立つ場所はそれだけ地価が高くなるケースが多く、駐車場を作っても利益が出ない可能性が高まります。看板の設置などの宣伝広告費にもある程度費用が掛かるため、想定外の出費で赤字にならないように綿密に計画を練る必要があるのです。

駐車場にも向き不向きがある

不動産投資でも駐車場は利回りが小さい?覚えておきたい注意点は画像2

駐車場に向く土地と向かない土地があり、どのような運用方法が一番利益が上がるかも変わってきます。駅前などの一等地であれば土地代は高くなり、固定資産税もかなりの金額になります。立体駐車場などの大規模投資を行わなければ利益をあげられないケースが大半です。収益力を高めるためには駐車場だけでなく近隣の商業ビルを経営するなどの資本力が重要になるため、あまり現実的ではないのです。

月極駐車場は安定収入が見込める一方で、利回りはそれほど高くならないのが特徴です。マンションの近くに駐車場を作り、ほぼ満車の状態を作れれば駐車場の舗装費などの回収も早期に見込めます。また、自分が駐車場を運営するのではなく、駐車場用の借地として貸し出し利益を得る方法もあります。

借地を利用した駐車場経営はそれほど珍しくなく、業者が舗装した駐車場をそのまま返却することもあります。初期投資の金額の低さとハードルの低さから安定収益を上げる手法の一つとしても定着しています。

コインパーキングは車の出入りの激しさと、駐車率をどの程度確保できるかで利回りが大きく変わります。宣伝広告が一番需要になるのがコインパーキングで、駐車場や役場の近く、大学の近くなど好立地に恵まれれば10パーセントを超える利回りを達成できる可能性があります。

ただし、駐車場の存在が認知されるまでは収益がほぼ出ない場合があります。また、そもそも頻繁に車が出入りしない場所に作ってしまうと費用や管理費で赤字になる可能性も捨てきれないのです。時間当たりの駐車料金をいくらに設定するかなど、経営戦略も問われるため比較的上級者向けと言えます。

常に他の不動産投資との比較することも重要

不動産投資でも駐車場は利回りが小さい?覚えておきたい注意点は画像3

駐車場は一般的にリスクが低く、利回りも低い不動産投資とされています。リターンが少ないからこそ他の不動産投資と比較してメリットがどこにあるか明確にすることが必要です。認識が甘いと機会の損失に繋がりかねないのです。

まず、土地にある建物を壊し駐車場にする場合は固定資産税の軽減措置が受けられなくなる場合があります。これは土地の中に建物があるかどうかで、税金の区分が変わることがあるからです。場合によっては建物のリフォームやリノベーションを行い、土地付きで売るか貸した方が利回りが高くなる場合があります。未舗装の駐車場は更地と同じだけの固定資産税がかかる点に注意が必要です。また、舗装を行う際も面積によって税区分が変わってきます。

人口の変化も見極めたいポイントです。都心部であれば人口増を見込めるエリアが多いものの、地方になれば過疎化が進み駐車場の利用者自体が減少する可能性があります。資産価値が下がりきる前に売却してしまうのも方法で、損失を最低限にする判断が求められる場合もあるのです。

また、太陽光パネルを設置して売電ビジネスに利用するなど、投資の選択肢が多いことも覚えておきたいポイントです。利用価値が少ない土地であれば自分が住んでしまい、今住んでいる場所を借家や駐車場にするなど資産を組み替えてしまうのも方法です。老後資金などに不安があれば、借家に住んだ方が管理リスクが少なくなるという見方もあるのです。

まずは土地を借りて駐車場運営をしてノウハウを身に着けるのも方法です。成功のための経験を積めば独自のビジネスモデルとして生かせる場合もあるため、不動産投資の多角化に利用していくのも選択肢なのです。

まとめ

駐車場経営は利回りが少ない反面、初期投資がかからないメリットがあります。とは言え、いざ駐車場投資に踏み切っても、実際の成功率は高くありません。立地の選定から熟慮し、他の不動産投資との比較検討を忘れないようにしてください。

各種お問い合わせやご相談はこちら