不動産投資家必見!お宝物件の探し方3選 | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資家必見!お宝物件の探し方3選

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不動産投資において最も重要であり、最も頭を悩ませるポイントが物件選びです。多くの人はインターネットを活用すると思いますので、この記事では、インターネット上で物件を選ぶときの目の付け所やお宝物件の探し方を伝授します。

お宝物件の探し方①

お宝物件の探し方1

不動産投資において良い物件を見つけるための探し方としては、まずはインターネットを活用して見つけることがおススメです。しかも、毎日コマメにチェックすることが一番大切と言っていいでしょう。何故ならば、良い物件というのは、もちろん早い者勝ちで、しかも手早く押さえられてしまうからです。そして見つけたら即座に収益分析をして早く動くことが肝要となります。

いい物件(価値のある物件)を選ぶにはいくつかポイントがありますので、紹介しておきます。
一つ目は収益価格というものを知るという事です。収益価格とは、該当不動産が生み出すであろう純利益と、不動産そのものの価値を足したものになります。算出方法は二通りあります。
①直接還元法②DCF法です。

直接還元法とは、一年において得られる純利益を還元利回りで割ったものです。一年の純利益とは、家賃などの収入から諸経費-固定資産税・土地計画税、管理費、保険料、返済金などを引いたものとなります。そして還元利回りとは、投資額に対する不動産の収益価格の割合をいいます。この算出には「土地総合情報システム」などを利用すると良いでしょう。

そしてDCF法とは、「純利益を現在価値に換算したもの」、「当該不動産売却時の価格を現在価値に換算したものを足したもの」となっています。手順としては、①純利益(収入から固定資産税や土地計画税、管理費、保険料などの諸経費を引いたもの)×当該不動産の所有期間を現在価値で割り引きます。

この二つの方法はどちらも一長一短なので、不動産会社に計算してもらうといいでしょう。

お宝物件の探し方②

お宝物件の探し方2

インターネットで探し出したとしても、どれがいい物件なのかは判断しにくいです。しかしきちんとした目を養っていれば「これだ」と思えるような物件を探し出すことができます。このパートでは、不動産投資物件の一つの探し方の例として「良い物件」の見分け方を紹介していきます。

例えば賃貸物件などでは一番に考えなければいけないのが、満室を維持できる物件です。当然空室だらけでは、賃貸物件の一番の収入源である家賃を得ることができないです。そこで、空室になりにくい物件の条件とは、

  1. 利便性
  2. 管理・メンテナンスが行き届いている
  3. 設備が時代の流れに沿っている

ことが挙げられます。

それでは具体的にどのような状況かというと、

立地・周辺環境

  • 交通の便が良い(最寄駅まで徒歩で数分・乗り換えなしで都内まで行ける)
  • 環境(静か・スーパーやコンビニなど・総合商業施設・学校・保育園などが近くにある)

などです。

カップル向け、ファミリー向けなど、物件の内装などで、求められる利便性がことなりますので、ターゲットのニーズと提供できる利便性が一致しているかも勿論大事です。

管理・メンテナンス

  • 掃除などが行き届いている(駐車場や共有スペースにゴミなどが落ちていないか)
  • 管理人(常駐しているか)
  • 点検(定期的に行われているか)

設備

セキュリティ(オートロックや監視カメラなど)がしっかりしていると、物騒な世の中なので、とても人気がでてきます。

これらのようにしっかり管理されており、入居者のニーズをしっかりつかんだ物件は空室も少なくなり収益性に優れており、おススメの投資物件と言えるでしょう。

お宝物件の探し方③

お宝物件の探し方3

不動産投資物件を見つけた時に、もう一つ重要な要素がその物件が「自分に合っているか」です。当然投資物件にも向き不向きがありますので、その見分け方を紹介していきます。それぞれの方式にメリットデメリットが存在するので、その見極めかたがとても重要になります。

まずは①一棟まるごと②区分マンションか、この二つです。

区分マンションのメリットは、

  • 投資金額が安いため、初心者でも簡単に始めることができる
  • 都心などで、良い立地の物件を購入することができる
  • 一戸建てと違い、経営や管理に手間がかからない

というものです。

その反面、

  • リターンが少ない。
  • 部屋が空室になってしまうと収入が0もしくはマイナスになってしまいます。

そして一棟まるごとアパート・マンション経営の場合、メリットとして挙げられるのが、

  • 満室を意地することができれば、収益率が高い
  • 立地を選ぶことができる

ということが挙げることができます。

大体はメリットの逆がデメリットになっていますので、自身で投資する際は、その考え方を目安にしたほうが良いですね。

次に良く迷うパターンは、新築か中古かの二つです。
中古物件のメリットとしては、

  • 初期費用が安い
  • 空室状況などを確認することができる

などです。

一方デメリットは、

  • 担保の力が低い
  • 耐震性や物件が古いため、現代のニーズにそぐわない場合がある

となります。

特に間取りなどは、古いものだと中々入居者が決まらない場合があります。空室状態が続けばいくら初期投資が少なくても、収益は悪化し本末転倒です。先を見据えた物件選びをしましょう。

まとめ

不動産投資用の物件を選ぶ際には多くのポイントを見なければいけませんが、まずはこの記事を参考にして理想の物件を探してください。見つかったら、できるだけ現地に足を運んで周辺環境もチェックしましょう。

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