アパート経営を法人化するメリットとタイミング | 不動産投資を考えるメディア

アパート経営を法人化するメリットとタイミング

シェアする

アパート経営をするメリット・デメリット一覧はこちら

アパート経営がある程度軌道に乗ってきたら、節税のために法人化を考える方も少なくないのではないでしょうか。この記事では、アパート経営で法人化をした時のメリットから法人化のタイミングまでご説明します。

アパート経営を法人化するメリット

アパート経営を法人化するメリット

アパート経営を法人化するメリットは、何と言っても節税です。法人化すれば経費として計上できる内容も多くなります。

例えば保険料です。個人でアパート経営をしている場合、保険料の控除額は一定額を超えることはできません。しかし法人であれば、一定条件を満たせば保険料の全額を経費として計上できます。

また、大きなメリットは人件費です。個人経営の場合でも、妻(または夫)に給与を支払いそれを経費とすることができます。ただし対象者が他に仕事をしていると給与の支払いができなかったり、給与の一部や全てを経費にできないなどの制限があります。

その点、法人化すれば家族を役員とすることで役員報酬を支払うことができます。家族で所得を分散することで、効果的に節税することができるのです。

減価償却費の扱いも法人の方が有利です。個人経営の場合、強制償却といって定められた計算式で算出した年間減価償却費を全額経費とする「強制償却」といった方式を取らなければなりません。

一方、法人化すれば任意償却といって、算出した年間の減価償却費の範囲内であれば自由な金額を経費にすることができます。加えて、法人の場合は損失が出た場合でもそれを9年間も繰越することができます。

個人で損益を繰越する上限年数は3年間なので、3倍も長い期間損益を繰り越せるのです。損益が出たときのリスクを分散できると考えるとかなりお得と言えます。

法人化は家族のためにもなる

法人化は家族のためにもなる

法人化のメリットは家族にも及びます。家族を役員として報酬を支払うことで節税できるのは既に述べました。それ以外にも、相続税対策や遺産分割の際に便利です。

不動産を個人で所有している場合、相続する場合には相続がかかります。土地を相続しても相続税は基本的に現金で納めなければならないので、場合によっては物件を手放して現金化しなければなりません。法人であれば相続税はかかりません。役員を変更すればいいだけです。

また複数の相続人がいる場合、土地の相続で揉めるのは持ち分比率や分割方法です。分割して細かくなった土地は、価値が大幅に下がってしまいます。しかし法人が株式会社であれば、株式を分割して相続すればいいので円滑な遺産相続が可能となります。

その他、高齢になっても子や孫の収入に頼らずに家賃収入で生計を立てられるといった意味でも家族のためになります。アパート経営を家業として遺せば、子や孫が仕事に困ることもないでしょう。

公務員はアパート経営を法人化できないので損という人もいますが、実は公務員でもアパート経営は可能です。何も公務員自身が法人の代表にならなくても、公務員の家族が代表になれば済む話なのです。

公務員本人は出資者や株主となっておけば、融資を受ける際には公務員自身の収入でローンの審査を受けることができます。収入が安定した公務員であれば有利な条件のローンを組めることが多いので、むしろ公務員のほうがアパート経営に向いているとも言えます。公務員が親のアパート経営を相続することも可能なので安心です。

以上のように、アパート経営の法人化には税制上の優遇ばかりでなく、家族のためにもなるのです。

アパート経営を法人化するタイミング

アパート経営を法人化するタイミング

アパート経営を法人化するタイミングを決めるポイントは、何と言っても課税所得金額です。大家業のみを営んでいる場合、収入から経費や控除額等を引いた課税所得額が900万円を超えたら法人化を考えるのに適していると言えます。

課税所得金額が900万円を超えた時が個人にかかる税率と法人にかかる税率が逆転する境目なのです。この時点で法人化しておけば税金は安くなりますし、経営するアパートを増やすために新しい物件を買うときでも、法人として購入したほうが節税効果が高くなります。

物件の規模によっても法人化すべきタイミングは変わります。数部屋しかないアパートを経営している場合、所得があまり発生しないので個人として購入した方が低い税率が適用されます。逆に大きな所得が発生する規模の大きなアパートを物件を購入する場合は、法人化した後に法人として購入した方が低い税率で済みます。

サラリーマンなどの給与所得者の場合はさらに状況が違います。給与所得に対して既に税金がかかってしまうので、さらに不動産収入があると、その分の税金がかかってしまいます。サラリーマンの場合は扶養家族の有無などで課税所得金額が変わってきますので一概には言えませんが、年収が1000万円を超える人は注意が必要です。

年収が1000万円を超える人の場合は個人として物件を買ってアパート経営を行って軌道に乗ってから法人化するよりも、最初に法人化してから法人として不動産を購入した方が節税効果が高くなるケースが多いからです。

物件の規模やそこからの家賃収入額、経営者が給与所得者かどうかを総合的に考えて、法人化するタイミングを考えましょう。

各種お問い合わせやご相談はこちら