外国人を入居させる際に注意すべき重要ポイント | 不動産投資を考えるメディア

外国人を入居させる際に注意すべき重要ポイント

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賃貸経営において、自分の大切な収益物件にどのような人を入居させるかということは、とても重要なことです。当然のことですが、家賃の滞納があればキャッシュフローが悪化してしまいますし、入居者が収益物件の中でトラブルを起こせば、物件の資産価値が大きく下がってしまうということも十分考えられます。
それほど重要なことにも関わらず、入居者のことを全く考えていない投資家も意外と多いものです。全国の様々なエリアに多種多様な入居需要がありますが、特に気をつけなければいけないのは、価値感が違ったり文化などが違う外国人を入居させる場合です。
価値観や文化などが違うと、想定外の問題やトラブルが起きる可能性があります。特に日本は今後、人口が減り続ける宿命にあります。外国人があなたのアパートやマンションを利用する機会も多くなっていくことでしょう。そこで、今回は外国人を入居させたことによる失敗談と外国人を入居させる際の注意点について考えてみたいと思います。

不法滞在の外国人が勝手に住んでいる!

入居審査をしていない外国人が勝手に住んでいる!

久保隆彦さん(仮名)は、駅から徒歩10分、築40年の鉄骨造マンションを1棟所有しているサラリーマン投資家です。久保さんの所有する物件のあるエリアは大手機械メーカーの企業城下町で、外国人労働者が多い地域のため、アパートやマンションへの外国人の入居需要がとても多いことでも知られています。

外国人は少々古い物件でも文句を言わずに借りてくれるので、久保さんは家賃保証会社の審査が通り、さらに連帯保証人がいて支払いに問題が発生しなければ入居をさせていました。

久保さんは本業があるため、物件の管理は管理会社に全て一任していたのですが、ある時、家賃滞納者がいると管理会社から連絡がありました。そこで家賃の督促に物件を見に行ったところ、玄関脇の駐輪場には実際の住人の倍以上の自転車が止められていました。

よくよく調べてみると、物件を借りた人の部屋には入居審査もしていない不法滞在の外国人が何人も勝手に住んでいるということが判明したのです。ここまで問題が拡大するまで様子がおかしいということに気がつかなかった管理会社にも問題がありましたが、久保さんも同行して物件を一度見にいくことにしたのです。

部屋の痛みが酷くリフォーム代が…

物件を見に行った日には、家賃滞納者には会えなかったため、連帯保証人に連絡したそうです。ところが、連帯保証人は自分が連帯保証人になった覚えがないとのこと。保証人承諾書を見せても自分の筆跡ではないと言う始末。

さらに近隣の人に聞き込みをしてみると、入居審査を経ていない不法滞在者が増えたことで最近では、自分の物件で深夜の酒に酔った外国人がらみの喧嘩が多くなっているとのこと。しかも、人間関係のトラブルで派手な喧嘩に発展することも多く、警察沙汰になることも多いとのことでした。

また、生活習慣の違いも大きな問題になっていました。外国人の入居者たちは、ゴミの分別をするという習慣がありませんでした。管理会社が、いくら注意してもゴミの分別はできなかったようです。そして、靴を脱ぐという習慣がない外国人が住んでいる部屋では土足で上がり込み、床に水が漏れても掃除をしようという感覚がないため、床の痛みがかなり酷い状態になっていました。

こうした生活習慣の違いから、退去をするときにはリフォームを全面的に行わなければならず非常に費用がかかるということが判明しました。更に、追い打ちをかけるように物件自体の悪い噂が広がってしまい、優良な入居者を集めるのも難しくなってしまいました。家賃を安くしたり、入居審査を緩くすれば、属性のあまり良くない人たちは入居してくれるのですが、一方で物件はどんどん荒れていきます。

属性の悪い人たちが引き起こすトラブルで、属性の良い人たちは全く寄り付かなくなってしまったそうです。空室が目立つようになりローンを返済するためのキャッシュフローも確保できなくなってしまったので、久保さんは、泣く泣くその物件を売りに出したとのことでした。

外国人に慣れている管理会社に依頼する

外国人入居者に慣れている管理会社に依頼する

外国人の入居需要が高いエリアでは、外国人を対象に入居者募集を掛けている大家さんが少なくありません。外国人の入居者は文化や価値観の違いもあり、共同生活が送れないケースも出てきます。そうした文化の違いに起因する問題に対して、入居審査時には細心の注意が必要になることもあります。

2007〜2008年頃は不法滞在の外国人が、すでに賃貸契約を結んでいる外国人入居者の部屋に勝手に住んでいる事例はよく聞く話でした。しかし、最近ではアジア諸国の所得水準が上がったため、そのような外国人入居者はかなり少なくなったといいます。
こうした事情もあり、最近不動産投資を始めた人の中には外国人入居者に対して寛容な人も増えてきています。今回紹介した久保さんのように、家賃保証会社の審査が通りきちんとした会社に所属して支払能力さえあれば外国人の入居を許可している方も多いようです。しかしながら、久保さんの事例ほど酷い問題ではないにしても、やはり文化や価値観の違いからトラブルを起こすケースも少なからずあるようです。

外国人入居者によくあるトラブルのケースとしては、ゴミの分別ルールが守れない、料理の食材や香辛料の臭いをそのまま放置している、騒音に関するトラブルなどです。ある物件の事例では、自宅のお風呂の中で香辛料をいっぱいにまぶした漬物をつけていたというケースもありました。彼らにとっては、そうやって漬物を作るのが日常生活の一部なのかもしれませんが、日本ではそのように共同住宅では漬物をつけたりしないので、価値観の違いや文化の違いを理解してもらう必要があるのです。

外国人をターゲットにして入居者を募集するのであれば、外国人入居者の管理に慣れている管理会社に依頼するのがおすすめです。価値観や文化の違いというのは、なかなか事前の書類審査や面談などの入居審査だけでは分からないものです。お風呂の中で漬物をつけていた事例でも、その外国人が働いている会社は一流企業で審査上は何の問題もなかったそうです。

外国人入居者で実績を持っている管理会社では、様々な方法で優良な入居者を判別するノウハウがありますので、過去に外国人入居者の管理実績が豊富かどうかなど、きちんとノウハウをもった管理会社に依頼するにしましょう。経験の豊富な管理会社に依頼すれば、事前の入居審査でもかなり厳しくチェックしてもらえますし、また実際にトラブルが発生しても独自の解決のノウハウがあるので問題を最小限に抑えられる可能性が高くなります。

外国人の入居審査での注意点

外国人の入居審査での注意点

自分で管理している物件で外国人入居者によるトラブルを防ぐためには、事前の入居審査でチェックを厳しくすることが重要です。例えば、不法就労者かどうかを調べる外国籍の本人確認は、市区町村が発行する外国人登録証明書を調べることである程度判明します。

外国人登録証明書は、2012年から氏名や住居地、在留資格、在留期間などが記載された在留カードと特別永住者証明書に変更されたので、まずはそちらの証明書を見て本人確認を行うことが原則です。併せて勤務先の健康保険証など本人を確認できる証明書もチェックして、勤務先に在職確認を行い、勤務実態があるかどうかを確認しましょう。そこまで審査で行なっておけば、不法就労者については審査の段階でお断りすることができます。

入居審査時の面談でトラブルを防ぐ

入居審査時の面談でトラブルを防ぐ

審査だけでは判断できないのが、勤務実態の虚偽報告になります。このため勤務実態などの虚偽報告があった場合、賃貸借契約を即解除するという項目を賃貸契約書に入れておくことも重要になります。
ただし、書類だけで不法就労者や不良入居者を見分けることはなかなか難しいものです。また、トラブルを起こすような人なのか、その人となりを判別するのは難しいことです。対処方法としては、入居者に実際に会って審査をすることです。アナログな方法ですが、実際に会うと問題を未然に防ぐことができるケースが意外と多いようです。

外国人でもきちんとコミュニケーションが取れるかどうかを見分けるのは非常に大事です。片言の日本語であっても話し方や雰囲気などでコミュニケーション能力が高いのか、それともそうではないのかは良くわかります。
こちらが話しかけているのに、何も反応をしなかったり、不機嫌そうな顔で応対していたら、ちょっとしたコミュニケーションのズレで大きなトラブルになる可能性もあります。また書類が不備であったり、面談の時間に遅れてきたりなどその人のいい加減さも面談で把握することができます。物事を処理する際にいい加減であったり、怠けていたりする人は、家賃の振り込みなどもいい加減になりがちです。入居者の人となりを判断する貴重な機会になりますので、きちんと対応するようにしましょう。

自主管理における入居審査については、家賃保証会社で審査を通ったからといってすぐにOKとするのではなく、面談時に賃貸借契約書を書いてもらうなど、なるべく面談の機会を増やして入居者の人となりを見るなどして、きちんと自分で判断をしましょう。自主管理が難しいという人は、入居審査を厳しめに行なって欲しいなどを管理会社に依頼しておくことも重要です。

また、よく発生するという臭いや騒音トラブルについては、価値観や文化の違いという大きな壁が存在します。前述したように外国人の入居者の中には、それらの行為がトラブルだと思っていない人も多いものです。そのため、問題行為だと理解してもらう自体に難しいところもありますが、入居者に対して「●●の理由でクレームが発生した事例があるので、気をつけて下さい。」と貼り紙をしたり、直接相手に伝えたりなどして事前に注意しておくことで一定の抑止力となります。
そして、なるべく物件の巡回を増やすようにして、問題行為が発生次第その場で注意するということを地道に繰り返すしかありません。地道な積み重ねによって、入居者に理解してもらえることも多いのです。外国人入居者が得意な管理会社であれば別ですが、入居者管理には色々と配慮が必要なので、外国人入居者をあまり管理したことがない管理会社に丸投げをするのは止めた方がいいでしょう。

まとめ

既に少子高齢化・人口減少社会に突入している日本では、外国人入居者が今後さらに増えていくと考えられています。しかし、そこには価値観や文化の違いの壁が必ず存在します。部屋を汚されたり、ケンカをして事件に発展したり、知り合いを勝手に住まわせたり、近隣住民に迷惑をかけるなど…トラブルが絶えず発生するかも知れません。そういった自体も想定して外国人の管理が得意な管理会社に委託するのも一つの手です。また当然のことながら、入居審査の厳格化や未然に防ぐ対策も必要となるでしょう。外国人を入居させる場合は他の失敗談を元に対策を立てることも有効です。入居者や需要の変化にも適応し続けることが不動産投資の成功のカギとなるでしょう。

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