アパート経営で節税できる!税金の種類と節税方法 | 不動産投資を考えるメディア

アパート経営で節税できる!税金の種類と節税方法

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知っておこう!アパート経営に関する税金

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不動産投資を専門にしている会社のセールスマンが「アパートを建てて税金対策しませんか?」と言うのをよく聞きますが、どうしてアパート経営で節税になるのでしょうか?せっかく稼いだお金が税金で取られるぐらいなら、後々まで収入が入ってくるアパート経営で節税対策を考えてみましょう。まずはアパート経営に関係する税金を以下に挙げてみます。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 所得税
  • 住民税
  • 相続税

このうち固定資産税と都市計画税については不動産を所有している限りかかる税金です。アパートの場合の固定資産税は土地、および建物の資産価値によって決定されます。また都市計画税は固定資産税をもとに計算されますので、もしアパート経営ですべての部屋が空室となり家賃収入がなくなっても、この2つの税金はかかってきてしまいます。
またこの2つの税金は減額する方法がありませんので、アパート経営をする限りはかかる税金です。
しかし固定資産税は土地や建物の資産価値が変動すれば変わってきますので、3年ごとに行われる固定資産税の評価替えの際に下がることもあります。もちろん地価が上がれば上昇もありえます。
アパート経営で節税するための大きなポイントは所得税と住民税にあります。またアパートを相続する場合には現金で相続するよりも相続税を減らすことが出来る為、相続を考えるタイミングであれば一緒に節税対策に組み込みましょう。特に相続税の節税効果は大きく、おおむね3割程度は減額を見込めます。

所得税と住民税の節税ポイント

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所得税は主にアパート経営の家賃収入に対してかかる税金です。
住民税は所得税がベースになっているので、所得税が減額されれば自動的に住民税も減額されます。
所得税を計算するベースとなるのはアパートの不動産所得で、以下のように求められます。
アパート経営の不動産所得 = 家賃収入 - 必要諸経費
このうち必要経費として認められるのは以下の通りで、多岐に渡ります。

  • 固定資産税、都市計画税
  • 火災保険料、地震保険料
  • アパートの修繕費
  • 従業員の家賃、不動産管理会社への管理費支払い
  • 建物の減価償却費
  • 交通費、ガソリン費用、交際費
  • 不動産融資の利息支払い

所得税は不動産所得だけではなく、不動産経営以外の仕事をして得た給料などの収入も対象に入り、これらすべての収入を合算した総所得により所得税が決まります。
その為もし不動産所得が赤字になった場合には、ほかの給与所得と合算して総所得が減ることになりますので、所得税が減額されることになります。
アパート経営においては経営開始時点では広告費や設備投資などの支出が多くなるので、開始数年間は赤字になるのが普通です。
その後は建物の減価償却費をうまく活用することで、実際には赤字ではなくとも経営上赤字で申告することが可能となります。
建物にはあらかじめ耐用年数が設定してあり、耐用年数が減るごとに建物の修繕費や管理費が増加する分を減価償却費と呼んで経費として計上しています。これは実際に建物の修繕や管理にかかった費用は関係ありませんので、経費上は減価償却費がかかって赤字となっても、実際手元に残るお金は黒字にできるよう経営を組み立てていけば、うまく節税につながります。

相続税の節税につながるポイント

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故人の遺産を相続する際に必ず発生するのが相続税ですが、現金で相続を行うと非常に高額の相続税がかかってしまいます。
相続する金額によって税率は変わりますが、例えば5000万円を現金で相続した場合は30%もの相続税がかかり、1500万円も相続税でもっていかれてしまします。
しかし以下の3つのポイントにより相続税の元となる資産額を減額することが出来、現金で相続するよりも約3割程度の節税効果が期待できます。

小規模住宅用地の特例

小規模な住宅用地に対する減額の特例で、土地の評価額が50%減額されます。建物が建つ範囲に制限はありますが賃貸住宅の場合、200m2 × 住戸数が対象となりますので、戸建て住宅よりも広範囲が対象となっています。

貸家建付地

賃貸物件のある土地は「貸家建付地」に設定され、土地の借地権割合によって土地の評価額が決まります。
貸家建付地の評価額 = 自用地の評価額×(1- 借地権割合(30〜90% )× 借家権割合)
評価額は借地権割合いに応じて変わりますが、平均2割程度は評価額を下げることが可能です。

建物の評価額の減少

不動産の建物の評価額は固定資産税で決定され、固定資産税の評価額は建物を買った金額の6割程度として扱われます。その為、同じ金額を現金と不動産で相続する場合にはこの4割の減額分で節税効果が狙えます。加えて賃貸物件は借家権割合(30%)分も固定資産税評価額より引くことが出来ますので、アパートの形で相続する場合には2段階の節税効果があると言えるでしょう。
以上、所得税、住民税、相続税の3つを組み合わせることアパート経営には大きな節税効果が見込めるというわけです。

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