マンションの一棟買い・区分所有のメリット比較まとめ | 不動産投資を考えるメディア

マンションの一棟買い・区分所有のメリット比較まとめ

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不動産投資用の賃貸物件にも様々なタイプの物があります。この記事では、マンションの一棟買い、区分所有マンション、アパートの一棟買いそれぞれの物件タイプについてどのようなメリットがあるのかを述べていきますので、ぜひ物件選びの際に参考にしてみてください。

一棟マンションに投資するメリット

一棟マンションに投資するメリット

区分所有よりも利回りが高い

不動産投資でもっとも重要な要素の一つが利回りです。利回りの高い物件ほど投資に対するリターンが大きく、儲けの出やすい収益性の高い物件ということになります。マンション投資の利回りを調べてみると、区分所有マンションよりも一棟買いマンションのほうが利回りが1%以上も高く、一棟マンションのほうが収益率が高いという結果がデータとして表れています。

なぜ一棟マンションの利回りが高いのか。最大の要因は空室リスクの回避にあります。マンション投資で収益率を悪化させる最大の要因が空室です。借り手が見つからず空室になっている期間は家賃収入を得られません。投資対象が区分マンション一部屋である場合はその部屋の住人が退去してしまうと空室になってしまいますから、物件は必ず入居率100%か0%かのどちらかの状態になります。

それに対し一棟マンションであれば部屋が複数あるため入居率が0%になることは通常ありません。10室あるマンションならば1部屋住人が退去しても入居率は90%なので、家賃収入は1割減るだけで済みます。部屋が複数あることで空室リスクの分散が実現します。リスクが分散できれば住人の動向が家賃収入に与える影響も小さくなり、長期的に安定した収入が見込めます。

区分マンションに比べると入居率100%の状態をキープするのは難しくなりますが、0か100かの状態しかないのに比べると収益の安定性は圧倒的に一棟買いの方が上です。同じ価格で購入できるのであれば高級マンション一室よりも一棟マンションのほうが投資先として安心感のある物件です。

また、地方都市の一棟マンションならば、賃料収入の利回りが20%を超えるケースもあります。地方都市の不動産の場合は、バブル崩壊以降、一貫して地価が下落しているためマンションの一棟買いはやりにくいと考えがちですが、利回りが20%ならば投資資金の回収は容易に計算できます。

マンションは減価償却期間が長い

鉄筋コンクリート造のマンションの減価償却期間(法定耐用年数)は、木造アパートの約2倍という点が特徴的です。鉄筋コンクリート造のマンションの場合は、減価償却期間は47年であり、木造アパートは22年となっています。

そのため、損益計算書上は費用として計上するものの、実際には現金は出ていかない期間が、鉄筋コンクリート造のマンションは木造アパートの約2倍の期間あるのです。このため、実際には現金を多く貯めることができるため、次の不動産投資への資金として活用できますし、別で所有している不動産物件のローン返済に充当することもできます。

さらに地方都市の一棟マンションならば土地の価格が安く、建物の資産価値が高いため、減価償却期間の長さというメリットをフルに享受できます。すなわちキャッシュフローの創出という面では、地方都市の一棟マンションは優れているといっても過言ではありません。

出口戦略という点では、登記を区分所有に切り替えて、一戸ずつ売却していくことが理想的です。少しずつ売却していき、全戸売却できれば、無事に投資資金を回収しただけでなく利益を十分に得たということになります。

カスタマイズできるメリット

区分マンションと比べると一棟買いはオーナーとしてカスタマイズできる要素が多く、自分の好きな様に賃貸物件を扱えます。区分マンションではオーナーの意向が反映されるのは室内空間に限定されますが、一棟マンションなら室内だけでなくマンションの共用部分に関してもオーナーが好きなようにカスタマイズできます。

例えば、マンション一棟の色をまるごと塗り替えるというのも一棟街なら可能です。区分マンションでは共用部分である外壁を好きなようにカスタマイズすることはできませんが、一棟買いなら建物まるごとオーナーの所有物なので塗り替えになんの制約もありません。塗替えでマンションの雰囲気を変えれば新たな入居者が見つかる可能性も生まれます。

マンション設備などもオーナーの判断で追加、変更することが可能です。共用設備は入居者確保のための大切な要素です。不在時にも荷物を受け取れる宅配ボックスやクリーニングに出す手間が省けるランドリーボックス、清潔で使いやすいごみステーションなど便利な設備の有無でマンションの価値は大きく変わります。

カスタマイズできる要素が多いということは、それだけマンションの持つ価値に関われる可能性が高くなるということです。どんなに魅力的な部屋でも共有部分がボロボロでは魅力が半減してしまいます。オーナーのやる気が無いマンションを区分買いしてしまうと共用部分の魅力の低さで物件の価値が損なわれるケースもありますが、一棟買いならマンションの持つ価値を自分でカスタマイズすることができますので、部屋そのものの魅力とマンションとしての魅力を相乗効果でさらに価値を高めることも可能となります。

土地が所有できるメリット

区分マンションは物件を購入しても一戸建てのように土地までは購入できません。区分マンション購入時に認められるのは部屋の所有権と土地面積を部屋数で割った分だけの区分所有者であり、自由に土地を売買することは認められません。遊休資産である土地は不動産の中で最も安定性が高いのですが、区分マンションでは価値が損耗する建物部分しか実質的な所有権はありません。

一棟マンションを購入した場合は一戸建てと同じように建物と土地の所有権が認められます。物件を売却する場合も土地付きで売買できるので、仮に経年劣化でマンションの価値が失われたとしても土地の価値は損なわれず一定の価格での取引が可能です。

担保としての価値も建物の一部のみの区分マンションよりも土地付きの一棟マンションのほうが圧倒的に高いので融資を受けやすく、自己資金が少ない方でも不動産投資がしやすくなっています。

オーナーの判断で建替えができるというのも大きなメリットの一つです。老朽化したマンションは大規模な修繕や建替えが必要ですが、区分所有マンションだと住人全員の合意形成が必要なため一部住民の反対で必要な工事ができないケースが少なくありません。

一棟買いなら土地も建物もオーナーの所有なので、オーナー個人の判断で自由に修繕や建替えを実行できます。老朽化が進み建て替えても収益が見込めないと判断した場合はマンションを取り壊し更地にし、土地物件として売却することもできます。不動産投資において土地を持つというのは強力な武器になります。長期的な投資計画になるほど全体の所有権を持つ一棟買いのメリットが大きくなります。

区分所有マンションに投資するメリット

区分所有マンションに投資するメリット

不動産投資の対象としては、区分所有マンションや一棟マンションや、一棟アパートなどがあります。そのなかでも、区分所有マンションへの投資はメリットがあります。

具体的な理由としては、実質的な利回りが10%前後にのぼる物件が多く存在する点が挙げられます。また、出口戦略を考えるうえでは、区分所有マンションが投資対象としてはもっとも最適です。不動産仲介会社をとおして売りに出せば、早ければ1ヶ月で買い手を見つけることができるからです。

一棟マンションや一棟アパートとなると、売りに出してわずか1ヶ月で買い手を見つけることは困難だと思われます。その点、区分所有マンションは、不動産物件のなかでも、もっとも流動性が高いことから、気軽に投資を実行することができます。

一方、借主の観点でみると、区分所有マンションの方が、アパートよりも人気が高いです。理由としては、区分所有マンションは住人によって管理組合が結成されており、マンション内の管理が行き届いている点や、管理人が昼間常駐していることや、エントランスにはオートロックが設置されていることが挙げられます。このため一人暮らしの女性や、小さい子供のいる家庭にとって防犯面で安心できる物件となるのです。

さらには、アパートよりも区分所有マンションのほうが、防音性能も高いですから、生活騒音などのトラブルも発生しにくいです。ですから、区分所有マンションは、いったん空室となっても、比較的短期間で次の入居者が決まります。そのため、区分所有マンションに投資した場合は、投資資金の回収や、不動産投資ローンの返済などの資金繰り計画が破たんするリスクは小さいというメリットがあります。

一棟アパートに投資するメリット

一棟アパートに投資するメリット

不動産投資のメリットを享受できる物件としては、アパートの一棟買いも挙げることができます。とくにアパート物件の場合は、利益率の高さが秀でています。例えば、一棟マンションと一棟アパートでは、修繕費用が大きく異なります。

マンションの場合、共用部分の床や壁が損傷すると数百万円の修繕費支出が発生してしまいますが、アパートの場合、数百万円にのぼる修繕費支出は滅多に発生しません。また、固定資産税などの租税公課も一棟マンションと比べれば少額で済むため、入居者さえ確保し、賃料収入が安定していれば、利益率が高いのは圧倒的に一棟アパートとなります。

アパートの場合、土地価格と同水準の価格で売りにでているケースがあります。つまり建物価格が0円と算定されたうえで売りに出ているのです。この場合は、入居者さえ確保すれば、投資資金の回収は10年以内で済む公算が高いですし、減価償却期間は過ぎていても潤沢なキャッシュフローを創出する可能性が高いです。土地価格と同水準で売りに出ている一棟マンションというのは存在しませんからメリットが高いです。
そしてアパートに投資するメリットとしては、どうしても現金化する必要が生じた場合には、入居者に必要な資金を支払って退居してもらったうえで、建物を取り壊して更地にして土地を売却することも可能な点が挙げられます。

一棟マンションの場合は、入居者の人数も多く、簡単にすべての入居者に退居してもらうことはできないと思われますし、鉄筋コンクリート造のマンションを取り壊すにも多額の費用を必要とします。機動的に行動し、資産を現金化するという観点でも、アパート投資は優れていると言えます。

まとめ

一口に不動産投資用の賃貸物件と言っても、各タイプによって利回りやリスク、減価償却期間が全く異なります。自分がどのような物件で不動産投資を行うか、どのようなリスクなら対応できるかなどを総合的に考えて物件選びをしてください。

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