不動産投資の物件・エリア・REITの種類によるリスク比較 | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資の物件・エリア・REITの種類によるリスク比較

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不動産投資も投資の1つである以上、様々なリスクが存在します。空室リスクや価値下落リスクは代表的なリスクですが、他にも意外と知られていないリスクも存在しますので、物件やエリア別、REITの種類によるリスクを比較しながら紹介していきます。

マンションとアパートのリスク比較

マンションとアパートのリスク比較

不動産投資の対象として、マンションとアパートについて、リスクを比較したいと思います。不動産投資における主なリスクには、まず資産価格が下落することと空室が発生することが考えられます。とくに空室期間が長期化すると、投資資金を回収するための年数が長期化してしまったり、場合によっては投資資金の全額を回収できなくなってしまいます。

マンションとアパートという投資対象において、最もリスクが低い物件は、財閥系不動産会社が分譲した区分所有マンションです。財閥系不動産会社が分譲する物件は、東京都心部や大阪の中心部など大都市圏にしか存在しません。

しかし、ブランド価値がきわめて高く、日本経済が不景気に陥っても他のマンションと比べると資産価格の下落幅が軽微で済んでいるようです。また、これらのマンションは人気が高いため、空室となっても、短期間で新たな入居者が決まるケースが多いです。

次にリスクが低いのは、他のマンションディベロッパーが分譲した区分所有マンションです。分譲マンションは管理人が常駐していますし、エントランスにオートロックが設置されていますから人気があります。

一方、もっともリスクの高い物件は築年数の古いアパートです。現在においても、賃貸アパートの空室率は、日本全国の平均値で40%を超えているため、築年数が古くなるほど空室を埋めるために賃料を下げたり、空室のリフォームをするなど設備投資を余儀なくされてしまいます。そして、空室を埋めるために賃料を下げすぎて、例えば月額賃料を3万円台に設定してしまうと、今度は投資した資金を回収する年数が長期化してしまいます。

大都市と地方都市のリスク比較

大都市と地方都市のリスク比較

不動産投資をするにあたっては、東京都心部の不動産に投資をすればよいか、地方都市の不動産に投資をすればよいか迷ってしまう局面もあります。投資リスクという観点で比較すると、地方都市の不動産に投資をするほうがリスクが高いです。理由は、日本経済の景気が上向きのときでも不動産価格があまり上昇しない点が挙げられます。

例えば、岩手県盛岡市の公示されている地価の推移は、バブル崩壊以来、一貫して右肩下がりが続いています。したがって、仮に盛岡市内の一等地にある築10年の区分所有マンションを購入して、ほとんど空室期間を経ることなく15年間所有し続けても、15年後のマンションの価格は下落している可能性が高いということです。

このことから、不動産投資における出口戦略を考えたときに、不動産価格が下落する可能性が高いエリアの物件を購入することは、利益率が低下してしまう可能性が高いことを意味しています。

一方、東京都港区の公示されている地価の推移をみると、バブル崩壊以降は下落し続けましたが、2003年頃に下げ止まっています。それ以降は、日本経済の景気循環と同様に、地価の上昇トレンドと下落トレンドが交互に訪れています。

したがって、日本経済が不景気の時期に、東京都港区にある区分所有マンションを購入すれば、日本経済が好景気となったときには不動産価格も上昇するため、不動産の値上がり益を享受することも可能なのです。このため、不動産投資の出口戦略を検討するうえでは、日本経済の不景気の時期に東京都心部の物件を購入すれば、不動産投資におけるリスクを背負う確率はかなり低いと言えます。

REITの種類によるリスク比較

REITの種類によるリスク比較

不動産投資を行うにあたっては、現物の不動産に投資をする以外に、不動産投資信託(REIT)に投資をする方法もあります。このため、REITに投資する際のリスクについて比較したいと思います。

REITの投資対象でもっとも多い物件が、オフィスビルやマンションです。ですから、オフィスビルに投資しているREITと、マンションに投資しているREITのどちらを購入するほうがリスクが低いのかがポイントです。

過去10年間にはリーマンショックのような巨大な金融危機が発生し、日本経済も大不況に陥りましたが、リーマンショックにともなって月額賃料の下落率が高かったのはオフィスビルでした。また、空室率が一気に高まったのもオフィスビルでした。不景気に陥ると民間企業は、固定費の削減に動きます。民間企業にとって大きな固定費は人件費とオフィスの賃料です。

このため、不景気になると民間企業はリストラを実施し、人員削減を断行します。そして、社員が減少したことを理由に、これまでのオフィスより狭くて賃料の安いオフィスへ移転していきます。このようにして、オフィスビルに投資しているREITの利益は減少し、1口当たりの価格も大幅に下落することになります。

一方、不景気になってもマンションの空室率は、ほとんど増加しません。人間には生活する空間が必要だからです。また、2年ごとの賃貸借契約更新のときにも、賃料を値下げする圧力にさらされることは、ほとんどありません。このためマンションに投資しているREITの方が、日本経済が不景気に陥っても利益水準が落ち込むリスクは低いと考えられます。

まとめ

不動産投資は長期的な投資になるので、長期にわたって常にリスクと付き合っていくことになります。どのようなリスクがあるか物件やエリア等で比較しながら、どのように回避すればいいかを常に念頭に置いて投資を行うことをおすすめします。

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