メリットだけじゃない!家賃保証で見落しがちなリスクと注意点 | 不動産投資を考えるメディア

メリットだけじゃない!家賃保証で見落しがちなリスクと注意点

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■空室リスクを回避する家賃保証

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大手ハウスメーカーと協力しての家賃経営では「家賃保証」という独特の仕組みが採用されています。家賃保証とはその名の通り家賃収入を保証会社が保証してくれるシステムで、指定の管理会社に入居者の募集や建物の管理などをすべて委託する代わりに定額の家賃収入が保証されます。借り手が見つからず空室であっても契約した家賃収入が入るため、アパート経営における最大のリスクである空室リスクを回避できるという大きなメリットがあります。

家賃保証システムが採用されているアパート経営では、オーナーは直接的にアパート経営に関与しません。アパート経営に関しては基本的に管理会社に全てを任せる形になり入居者募集から建物の修繕、住民トラブルへの対応などすべての業務は委託を受けた管理会社が行います。面倒な業務はすべて丸投げした上で一定額の家賃収入が保証されているので副業としてアパート経営を行うオーナーに人気です。

家賃保証はシステムが上手く機能している限り安心感の高い仕組みです。管理会社の利益相当が差し引かれるため、手にする家賃収入は直接入居者を募集するよりも低くなるものの、経費を考えれば大きな損はありません。何よりも投資の不安定さというリスクを回避し安定した利回りが見込めるのは大きな魅力です。初めてのアパート経営で何をしたら良いのかわからないという新米オーナーでも、経験豊富な管理会社に全てを委託して保証された家賃収入だけを受け取っていれば定期預金感覚で資金を運用できます。雑務に悩まされることもないので、資金さえあれば安定した不動産投資を始められます。

■家賃保証はほんとうに安全か

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メリットばかりのように見える家賃保証ですが、果たしてほんとうに安全なのでしょうか。
オーナーにとってはメリットの多い家賃保証ですが、リスクが無いわけではありません。一番注意しなければいけないのは家賃収入の減少です。家賃保証を提案された時点では相場から見てお大きな損のない額を提案されますが、一度契約してしまうと実際に貸し出す際の家賃に関してはオーナーが意見を出すことはできません。
管理会社は自由に家賃を設定できるので、収益が見込めると判断したら家賃を高めに設定したり敷金や礼金も自由に設定します。直接経営すれば得られたはずの収入が家賃保証のせいで大きく減少してしまうリスクは避けられません。大損はしない代わりに大儲けもできないのが家賃保証の仕組みです。

更にやっかいなのが、家賃保証が永続的に続く保証がどこにもないことです。安定的に家賃収入があれば多少の利回り低下は受け入れられますが、ある日突然家賃保証が打ち切られてしまう可能性は否定できません。入居者を集めやすく高い家賃収入が見込める新築から5年程度だけ家賃保証契約で経営を行い、収益性が低下してきたら契約を解除してアパート経営をオーナーに押し付けて撤退する、という質の悪い管理会社の存在も報告されています。

アパート経営に不慣れなオーナーだと無知につけこまれて不当に安い金額で契約を迫られる可能性もありますし、当初の話が途中で変わり保証金額の引き下げを求められるケースもあります。場合によっては管理会社が倒産して突然家賃保証が無くなってしまう可能性もあります。
家賃保証は絶対安全なシステムではありません。安易に家賃保証に飛びつくのはやめましょう。

■家賃保証を利用するなら適正賃料を知ること

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家賃保証はメリットもデメリットもあるシステムです。安定したアパート経営のために家賃保証を利用するなら、オーナーとして周辺物件の相場と比較した上で適正賃料を知ることが大切です。
適正賃料を知ることで保証される家賃の金額が適切か、相場よりも安く買い叩かれていないかをチェックできます。管理会社の利益分が差し引かれるのは仕方ありませんが、オーナーが直接経営するときの管理コストは家賃収入の5~8%が相場です。家賃保証によるリスクヘッジを考慮しても差し引かれる金額が15%を超えるようだとオーナーの不利益が大きすぎます。
きちんと話し合いの機会が持てるかも大切なポイントです。オーナーとしての希望や疑問についてきちんと応えてくれないようでは管理会社との信頼関係は築けません。一方的に金額を押し付けてきて契約を迫るような態度は問題外です。

家賃保証システムを採用するアパート経営では、建物の建築から経営まで一括で契約するケースが大半です。注意しなければいけないのが、建築コストの中に家賃保証のコストをこっそり紛れ込ませる可能性です。表面的にはオーナーに有利な契約内容でも、アパートの建築コストが割高では結果的に不利な契約になってしまいます。アパートの建築コストは家賃相場よりも素人に分かりにくいためこのような手口が用いられます。妙に建築費が高いと感じたら別の建築会社に同規模のアパートの見積もりを出してもらいましょう。見積もり費用はかかってしまいますが、建築コストが適性なものかを知るためには必要な経費です。

家賃保証を提案する会社にも信頼できる会社はたくさんあります。疑問点は納得するまで話し合いましょう。

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