首都圏の不動産投資はキャピタルゲインが見込める東京都心物件がオススメ | 不動産投資を考えるメディア

首都圏の不動産投資はキャピタルゲインが見込める東京都心物件がオススメ

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首都圏の不動産投資は出口戦略を立てやすい

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不動産投資をする場合には、最終的には売却という形での出口戦略を考える必要があります。投資をしたからといって、永久保有するわけにはいきません。首都圏の不動産物件に投資するにあたっては、どのような物件を狙うべきか述べていきたいと思います。

不動産投資をする場合、当初は賃料収入で投資した資金を回収していきますが、最終的には投資した物件を売却することにより最終的な利益を確定させます。木造建築のアパートの場合、減価償却期間が22年ですから中古でアパートを買った場合はあっという間に減価償却期間が終了してしまうことも税務面や現金収支上の懸念材料です。

だからこそ、首都圏の不動産投資をすることが出口戦略を成功させるカギとなります。例えば東京都の地価公示価格は、1990年頃のバブル期にピークを迎え、その後下落を続けますが2003年頃には底値をつけています。そして2003年頃の底値に対して、いったん2007年から2008年にかけて地価の公示価格が50%も上昇しました。その後リーマンショックの発生により、再び地価は下落しましたが、2011年頃に底値をつけています。2016年時点の公示地価の水準は、2011年頃の底値に対して30%前後上昇していますので、首都圏とくに東京都における不動産投資は出口戦略を立てやすいエリアと考えられると思います。
なお、首都圏とはいっても、2016年時点の神奈川県の公示地価は東京都と比べて緩やかな上昇を示しており、埼玉県や千葉県の公示地価は底値近辺で推移していると言えます。

首都圏の不動産投資ならタワーマンション

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首都圏の不動産投資をするなら、狙うべき立地は東京都の中心部に位置する千代田区や港区、中央区、渋谷区だと思います。例えば、東京都中央区の銀座の公示地価は驚くべき推移を示しています。2012年には公示地価が1坪あたり約4000万円でしたが、2016年には約6000万円に達しています。つまり、銀座近辺にあるタワーマンションを2012年に購入していれば、2016年には約50%の利益を得ることができたのです。

この地価の推移は日本経済の上昇トレンドと同一歩調をとっており、日本経済の動向を的確にとらえれば、賃料収入で稼ぐよりも資産価格の上昇によって、利益を確定させることができることを示しています。

東京都の中心部で不動産投資をする方法としては、タワーマンションへの投資が挙げられます。東京都の中心部である港区や千代田区、渋谷区、中央区などには、大企業の本社が集中していますし、中央官庁も存在します。文字通り日本の中心地ですので、多少家賃が高くても職住近接を望むサラリーマンは多く存在します。ですから、東京都の中心部にタワーマンションを購入すれば、借主に困ることはありません。もっとも借主を確保しやすい物件といえると思います。

とくに30階以上の上層階を購入しておけば、エリートサラリーマンが好んで借主となってくれます。タワーマンションは設備が充実していますのでエントランスのオートロックが2重に設置されていたり、マンション内に共用施設としてスポーツジムやバーが設けられています。借主を探すことに困ることはありませんし、景気が好調のときには高値で売り抜けることが容易となります。

首都圏の不動産投資ならREITが最適

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首都圏の不動産投資をするなら、首都圏のオフィスビルやマンション、商業施設、倉庫などの物件を抱えている不動産投資信託(REIT)に投資をするのも効果的と思われます。

一般の個人では、丸の内にあるオフィスビルに投資することは不可能ですが、東京証券取引所に上場している日本ビルファンド投資法人の株を買うことによって、丸の内のオフィスビルに投資できることになります。丸の内の不動産価値は、日本国内の不動産のなかでも超優良水準に達していると言われており、不景気のときでも賃料さえ引き下げれば入居率はほとんど下落しません。

このため不景気のときに日本ビルファンド投資法人の株を買えば、大きな利益を獲得することができます。実際、2012年6月には株価が35万円でしたが、2017年2月には株価が62万円前後で推移しています。このようにREITを通じて、東京都心のオフィスビルの資産価格上昇の恩恵を受けることが可能なのです。

他にも東京都心には商業施設や港湾の倉庫など、多様な収益性不動産が存在します。これらもフロンティア不動産投資法人を通じて購入することが可能です。このREITは2012年8月には株価が32万円台でしたが、2017年2月時点では株価が50万円前後で推移しています。

まとめ

首都圏の不動産投資をするなら、東京都の中心部の物件に投資することが重要です。しかも、日本経済が低調の時期に投資をし、日本経済が好調なときに売ることによって大きな利益を獲得できます。投資対象としては、現物ならタワーマンションですし、他にはREITへの投資も効果的です。

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