静岡県内でマンション投資をするならどこ?(浜松市・静岡市・熱海市など) | 不動産投資を考えるメディア

静岡県内でマンション投資をするならどこ?(浜松市・静岡市・熱海市など)

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静岡県には浜松や静岡市のような都市部もあれば、熱海や伊豆などの観光地も存在します。地域ごとにユーザーが違う県ですが、そういった静岡県ではどのような不動産投資戦略を練ればよいのでしょうか。この記事で考えていきましょう。

静岡県の不動産投資用物件は?

静岡県の不動産投資用物件は?

静岡県での不動産投資を考えた場合、投資用物件の取扱が多いのは浜松市と静岡市です。静岡県で最も人口が多い浜松市には、県内の投資用不動産物件の約20%ほどが集中しています。次に人口の多い静岡市にも、投資用不動産物件の約15%ほどが存在しています。この2つの市は都市圏であり、ある程度人口の入れ替わりがあるので賃貸用マンションの需要や供給が高い地域です。

静岡県全体を見回した場合に特徴となるのが、リゾート型マンションの存在です。伊東市や熱海市に複数存在し、中には温泉利用権付きの物件も扱われています。リゾートマンションと言うと富裕層の別荘としての所有か、長期滞在者向けのウイークリーユースがメインですが、現在の伊東市や熱海市に長期間逗留する層は多数とは言えません。

またリゾート型の物件とは言え、かなりの築年数が経過したものが多くなっているので、施設の老朽化に敏感な富裕層には敬遠されることも多いです。こういった物件の場合、安価で買い上げてリフォーム等を施し定年退職者などの高齢層へ賃貸するか、売り抜けて利ザヤを稼ぐのが主な用途となります。

静岡県で取り扱われている不動産投資用の物件は、土地(更地)やアパート、棟売りのマンションなども存在しますが、やはり圧倒的多数なのはワンループタイプのものです。いわゆる「ワンルームマンション投資」に適した物件が比較的多く揃っています。安い物件を買い上げて賃貸すれば利回りも良く、事実利回り10%超えを謳う物件も数多く揃っています。

静岡県のマンション需要層

静岡県のマンション需要層

静岡県内でマンションを求める層は、温泉やリゾート地以外では当然浜松市や静岡市に多く存在します。学生向けのワンルームマンションに対する需要は、少子化が進むに連れて減る傾向にあります。そこで着目すべきは若年のシングル層です。静岡県には多くの工場や大企業があります。そういったところへ就職した人や単身赴任する人などが毎年定期的に入れ替わるのです。

浜松市や静岡市ではファミリー向けの広い物件よりも、安めのワンルームマンションの方が需要があると言えます。単身赴任や新規就職といった理由で引っ越してくる人は、車を持たずに入居するケースも多いので駅やバス停へのアクセスの良さといった立地もある程度考慮されます。静岡県ではかなり多くの人が車を所有していますので、やがて車を持つときのためにマンションの駐車場の空き具合や広さ、利用料などに敏感な側面もあります。

さらに忘れてはならない層が、外国人労働者層です。実は特に浜松市に言えるのですが、非常に外国人労働者が多いのです。外国人のほとんどは真面目でしっかりと家賃を払ってくれるのですが、生活習慣の違いから住民トラブルが発生することもあります。

多くの外国人労働者は勤務先の寮か、もしくはアパートに入居することが大半で、ワンルームマンションに入居するケースはそれほど多くありません。しかし、中には1部屋に10人位で住み込んだり、夜中に宗教的な儀式を行って騒音トラブルになったりといった事例も見られます。トラブルを解決しようにも言葉がうまく通じないこともあるので、外国人とのトラブルに慣れた管理業者に管理を依頼しておくと万が一の時に安心と言えます。

静岡県で不動産投資する際の心得

静岡県で不動産投資する際の心得

静岡県で不動産投資をする場合、メリットは利回りの良さです。これは多くの地方都市に共通する要素ですが、東京や大阪に比べて物件の価格が安いため、安く手に入れた物件を賃貸することで投資資金を早めに回収できるからです。

しかし安い物件はそれなりに築年数が経過したものがほとんどで、場合によってはリフォームや修繕の必要が出てきます。築年数が経った物件は利回りが良くても、不具合などの修繕費で余計な費用がかかってくることも考慮しなければなりません。築年数を気にする層からは敬遠されることもあるので、空室リスクを抱えたくない人はせめて立地を重点的に調べたほうが良いでしょう。

ワンルームマンションの場合は、入居者も多いのですが結婚して家族ができた場合や転勤を命じられた場合などに転居されてしまうので、定住率と同じくらい回転率も重要な要素となります。ワンルームマンション投資の場合は、周辺の環境も含めて総合的に住環境をチェックしなければなりません。どういった層が利用するかわからない物件の場合、せめて買い物のできるお店が近いであるとか、交通機関へのアクセスが良いといった要素がなければ空室のリスクは高くなります。

リゾート型のマンションを購入する場合は、バカンスを楽しむ層に向けるというよりはリタイア層が老後を過ごす物件と言う視点で検討した方が良いでしょう。自分が老後に住むといった感覚で購入を考えるのもアリです。ただし高年齢者は孤独死のリスクが大きく、万一の場合は清掃やリフォームに多額の出費が必要になることを覚悟してください。

まとめ

エリアごとの特徴がハッキリしている静岡県では、当然ながらエリアに合わせた戦略が重要です。若年のシングル層、外国人労働者、定年退職者など、ターゲットをしっかりと見極めて物件を選択するようにしましょう。

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