マレーシアで不動産に投資する場合のメリットとリスク | 不動産投資を考えるメディア

マレーシアで不動産に投資する場合のメリットとリスク

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昨今経済発展が著しいマレーシアは不動産投資先として世界各国の投資家が注目している国です。では、なぜ今マレーシアが注目されているのでしょうか。今回はマレーシアという国の魅力から不動産に投資するメリットやリスクなどをご紹介します。

マレーシアは東南アジアの期待の若手

マレーシアは東南アジアの期待の若手

東南アジアでは世界中から投資資金が流入しています。中でもマレーシアやカンボジアなどは若い国として注目を集めています。元々インドネシアが工業国として名乗りを上げ、海外からの投資を呼び込みました。中国をモデルとして仕事がない状況から海外企業を誘致し、現地採用をして労働力の提供から始まり、技術の吸収・発展・現地化そしてIT系の進出といったビジネスモデルを確立してきました。

ASEAN域内の物流や貿易を通して世界中の企業の需要を担ってきたのが東南アジアの最近の経済的な役割でした。その中でもマレーシアは人口構造も若く、人口が爆発的に増えやすい傾向にあります。そのため都市部から地方まで工業化に伴い人口の移動が期待されています。またこれから高所得国として国民一人当たりの所得向上を目指しているため、工業系企業の進出が欠かせない状況となっています。こういった側面からも土地が広く使用率が低いマレーシアは不動産投資としての魅力が高まっています。

マレーシアは以前農業国としてパーム油を世界に輸出して外貨を獲得していました。その対価として海運業なども同時に発達してきました。天然資源が豊富な国でもあり、金属のスズや工業品として必要なゴムの輸出が主な産業でした。そこからおよそ10年間で工業製品の輸出額が農産物を上回り、ASEAN域内最速の工業化を達成した国です。マレーシアには日本でも多数の工業製品会社が進出しており、現地法人の設立など現地化が進んでいます。いまだに工業化されていない地域がある事から、これからの投資が期待できる東南アジアの若手として期待されています。

魅力的なマレーシアへの不動産投資

魅力的なマレーシアへの不動産投資

経済成長の発展の著しいマレーシアは、世界中の投資家の目が向けられています。特に不動産投資という観点から見た場合、マレーシアはとても魅力的な投資先であると言えます。過去に侵略を受けてきた国の場合、外国人の土地所有を制限しているケースが多くなります。大切な国土を外国人に奪われないための知恵なのですが、こういった国では外国人の不動産投資を妨げる要因が数多くあります。

しかしマレーシアの場合は外国人でも不動産を所有する事が認められています。マレーシアで外国人が不動産を取得する場合、基本的に100万リンギット以上の物件を購入する必要がありますが、それを守れば戸数の制限なく不動産を所有できます。また外国籍であっても不動産の登記が可能です。登記が可能という事は、外国人でもマレーシア人と同じように法的保護を受けられるという事で法的なリスクが少ない事を意味します。

取得時や保有時の税金も日本に比べれば格安です。日本のような不動産取得税はなく、登記の際に物件の価格の2%ほどの印紙税がかかるのみです。固定資産税も非常に安く、100平方mの物件であっても1年で2万~4万円支払えば充分となります。不動産の売却にかかる税金も取得から5年以内の不動産を売った場合は30%と高税率ですが、5年を超えて所有した不動産を売る場合は5%の低い税率しかかからないのです。マレーシアは日本のように地震のリスクも少なく、政治的にも安定しているので不動産投資を考えた場合には非常に魅力的な国と言えます。

不動産投資のカギは建物の種類にある

不動産投資のカギは建物の種類にある

マレーシアで不動産投資をする場合においては、都市部でマンション経営をする事だけが手段ではありません。マレーシアでは、マレーシア投資開発庁という国家組織が構成され、観光、農産資源、鉱山資源、工業製品の分野でそれぞれ特色を持った地域づくりを進めています。将来の高所得国家として選定された12の分野のうちのほとんどが人口の移動を伴う計画がされており、国内だけでも50万人以上の雇用が見込まれています。

人口が2900万人程度であるマレーシアにとって2%程度の失業率の低下の可能性があります。もともとマレーシアは平均的に3%前後の失業率しかありません。そのため2%程度の雇用でも十分に価値があります。こういった側面から各地方でもこれから新しい産業が芽生える事が可能になりました。

特にクアラルンプールでは工業製品企業のほかにもICT技術が参入しており、ランカウイ島ではホテル産業が活況となっています。この事からマレーシアで不動産投資を考えるのであれば、その地域に合った建物を所有する事が重要になります。クアラルンプールの不動産では、首都圏では意外にも利回りが30%を超える物件が増え、所得の増加が伺えます。もちろん海外投信となるので通貨の問題はありますが、銀行に預けるよりも格段に高い利回りを実現できます。

また人口の増加により、新築で建設したとしても売却により利益を確保する事が容易となるなど、その魅力は増しています。また観光都市でも、マンションをホテルとして貸し出す事で、年50%もの利回りを達成する事も可能になりました。これは海外不動産投資として大きな魅力であると言えるでしょう。

マレーシアの人口構造と高利回り物件

マレーシアの人口構造と高利回り物件

マレーシアは典型的な若年層が多い人口ピラミッドを持っています。日本や先進国ではつぼ型やひょうたん形になっている国や地域もありますが、マレーシアは東南アジアの他の地域と同様にピラミッド型です。また男女比は半々といった具合に、工業化と農業系産業の両立がしやすい人口構成をしています。

イスラム教徒のマレー人が人口の70%程度を占めているため、食品産業などの参入は難しいと言われてきました。これはハラル認証といわれるイスラム系の合法かどうかを示す認証で、現地企業が優先される傾向にあります。一方不動産投資として言うと、工業国ではありますが技術は輸入のものが多く見受けられます。大量高速輸送システムや国際金融特区などを選定し、海外の技術をいち早く取り入れようとしています。日本からも新幹線の技術を輸入するなど、つながりが深い国です。

マレーシアの様な国では、一般にコンドミニアムの様な分譲マンションよりも平屋のような仕組みの家屋が多く見受けられます。これらは首都のクアラルンプールを中心に変わり始めており、続々と新しいマンション建設が始まっています。しかしながら依然として土地が広く人口が増え切っていないため、土地代は安く、建物のほうが技術を要するため高額になりがちです。

そのため日本の投資物件に比べてマレーシアの土地や建物は取得費用が安く済み、人口の流入に伴う需要増から価格の上昇という循環で高利回りを実現する事ができます。一般的には人口が増え産業が発達するにつれて通貨の価値が下落しインフレになりやすい事から、次第に家賃収入も増える事が予想されます。

マレーシアで不動産投資をするリスク

マレーシアで不動産投資をするリスク

一方、やはり不動産投資である以上それなりのリスクも存在します。まず、不動産自体に瑕疵があるリスクです。発展途上国共通のリスクですが、マレーシアであっても日本人の感覚からすれば考えられない雑な仕事を行う業者も存在します。実物を見ずに写真やイメージ図だけで投資先を決めてしまうと、実際の建物とはかけ離れた状態である事が多く注意が必要です。完成前の建築物であれば写真やイメージ図または設計図だけで購入を判断しなければならないのですが、それ自体もリスクです。

さらに頻繁に起こるのが工事の遅延や中止です。これは、開発会社や建築会社の資金繰りが悪化した事が主な原因です。このリスクを回避するには、開発会社が上場しているかどうかで判断すると良いでしょう。小さな会社が行っている場合、会社自体がなくなってしまい既に支払った投資金が返ってこなくなるという事もあります。

中古物件に特有のリスクとしては、現状渡しが基本という事です。マレーシアでは新築建物に2年間の瑕疵担保責任がある事が一般的ですが、その期間を経過していた物件だと引渡し後に欠陥が発覚しても対応してもらえません。修繕するために物件の価格以上の多額の資金が必要となってしまうケースもあります。

さらに不動産投資としてマレーシアのアパートやマンションを賃貸する場合、日本人が買えるマレーシアの不動産は現地の人からすれば高額なものとなります。そういった賃料の高そうな建物には、現地の借り手がつきにくい傾向があります。マレーシアに駐在する外国人向けに賃貸しても良いのですが、駐在員自体の数が少ないので、やはり空室リスクはつきまといます。

リスク回避の基本は現地確認と業者選び

リスク回避の基本は現地確認と業者選び

国内の不動産投資でもリスクが多いのに、海外不動産となるとさらに多くのリスクが存在します。為替の変動もありますし商慣習も違います。トラブルが起きたらその国の言語で対応しなければなりません。こういったリスクを回避するには、物件の現地確認が大切です。自分が投資する不動産を直接見て不具合がないかを自分の目で確認するのです。渡航費用がかかってしまいますが、渡航費用も投資のうちと考えてください。

現地に足を運び詳しく確認した結果、不具合が見つかった場合は不動産投資をやめる勇気も必要です。渡航費用が無駄になると考えて省略をしてしまう人も多いのですが、後にそれ以上の損が待っているケースが頻繁に見受けられます。また、信頼できる業者選びも忘れてはなりません。投資先が海外である以上、いざトラブルになった場合に何度も出向く事はできません。そこで建物管理や家賃の徴収などには業者を使う必要があるのですが、その業者は信頼できるかどうかを見極める必要があります。

ひどい場合には、投資者のところに入ってくるはずだった家賃収入を持ち逃げされるケースもあるのです。できればマレーシアの商慣習に詳しく信頼のできる日本人業者に頼み、そこで管理や対応を一元化してもらう事をおすすめします。多少経費はかかりますが、安全をお金で買うと考えてください。

マレーシアは長期滞在の希望国として、2006年から9年連続で世界一となった魅力的な国です。今後も外国人の滞在者が増えると予想されるので、彼等に向けた滞在先として不動産を持つ事は間違っていません。不動産投資先として魅力が詰まった国ですが、リスクは付き物です。よく見極め、面倒くさがらずに現地を視察し無理のない投資を行いましょう。

まとめ

マレーシアはその若さからまだまだ発展が期待されている国です。今後物件価格の上昇が見込まれるので、できるだけ早いうちに手を付けたい地域とも言えます。ただ、国内不動産に比べて情報が得難い点には注意が必要です。海外不動産投資を行う場合は情報が大切ですので、メリットとリスク、そしてリスク回避策を様々な媒体を使って積極的に情報を探すようにしましょう。

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