兵庫県内は高利回り物件が多く、マンション投資に最適 | 不動産投資を考えるメディア

兵庫県内は高利回り物件が多く、マンション投資に最適

シェアする

兵庫県というと、神戸市や姫路城、甲子園のイメージを持つ人が多いですが、不動産投資先として見た場合にはどのような特徴があるのでしょうか?この記事では、兵庫県の不動産投資について考えていきましょう。

兵庫県内は高利回りのマンションが多い

兵庫県内のマンション投資で儲ける画像1

関西在住の個人の方であれば、兵庫県内のマンション投資を検討されている方も多くいらっしゃると思います。兵庫県内には、表面利回りが20%を超える投資用マンションが多く売りに出されています。具体例としては、姫路市内にある築30年のワンルームマンションや、尼崎市内にある築35年のワンルームマンションです。これらの物件は、価格が300万円や400万円で売りに出されていますので、初心者が不動産投資を開始するには絶好の物件です。

また、価格が安いといっても極端に立地が悪いわけではありません。これらのマンションのなかには、駅から徒歩10分の場所にある物件もあります。築年数の古いワンルームマンションを全額自己資金で購入し、すぐに壁紙の貼り替えやトイレにはウォシュレットの設置、できればガス給湯器の交換などのリフォームを実施しハウスクリーニングをすれば入居者はすぐに決まるものと思われます。

初期投資金額がマンション価格400万円、他に不動産会社への仲介手数料や登記の費用、リフォーム費用などを合計しても550万円程度で収まると思えます。賃料を月額5万円と設定すれば、毎月の管理費や修繕積立金を差し引いても、毎月3万円程度は手元に残ります。1年間で36万円です。資産価格が0円になることはありませんから、実質的には10年程度で投資資金を回収できる計算となります。

兵庫県内のマンションには割安な価格で売りに出ている高利回り物件が多く存在するため、比較的に小さいリスクで確実にリターンを得ることが可能です。

マンション投資は賃料収入を重視

兵庫県内のマンション投資で儲ける画像2

不動産投資をするうえで理想的な形は、賃料収入をえるほかに不動産価格の上昇による利益を得ることです。しかし兵庫県内の公示地価の推移をみると、不動産価格の上昇は考えにくいと思わざるをえません。政令指定都市である神戸市の公示地価推移をみても、1990年のバブル崩壊以降は一貫して下落し続け、2003年頃に下げ止まりその後は横ばいを続けています。

理想的な地価の推移は、東京都心の地価のように、景気循環が上昇トレンドのときは地価も上昇トレンドとなることです。しかし、兵庫県内の地価のように景気循環のトレンドが上昇トレンドに転じても地価が上昇トレンドに転じないということは、リスク要因に他なりません。

このため、兵庫県内のマンションに投資する場合は、物件を入念に選別して安定的に賃料収入を得られる物件に資金を投じることが重要です。そして出口戦略の有力な選択肢としては、買値と同額で売れれば上出来ということだと思います。つまりマンション価格の上昇は期待しなくとも、値下がりしにくい物件を探し出すことが重要です。

なおかつ、兵庫県内の大都市圏で大学のそばにある立地とか、兵庫県庁や神戸市役所に近い立地などを選定すれば良質な入居者を確保することができます。独身の公務員や偏差値の高い大学生を入居者として確保すれば、彼らは2年程度で頻繁に転居をすることはしませんから安定的に賃料収入を得ることができます。それに家賃滞納などのトラブルを起こす確率も低いのです。

立地の良いマンションは価格が高く、利回りは低くなる傾向がありますが入居者の確保に苦労することはありません。

マンションに投資しているREITも重視

兵庫県内のマンション投資で儲ける画像3

兵庫県内にあるマンションに不動産投資をするうえでは、不動産投資信託(REIT)を購入することも重要な選択肢です。東京証券取引所に上場している不動産投資信託(REIT)のなかには、神戸市に立地しているマンションも保有している銘柄があります。金融機関から借り入れをして、兵庫県内にある現物のマンションに投資をするよりも、いっさいの手間を省くことを目的に不動産投資信託(REIT)を購入する方法もあります。

兵庫県内にあるマンションに投資している不動産投資信託(REIT)の分配金利回りは2017年初頭の段階で約6%となっています。税金を差し引くと約4.8%となります。実際に売りに出ている神戸市内のタワーマンションに自己資金と借入資金を投じて購入し、賃貸に出した場合に得られる実質利回りは、おそらく4%を下回ります。この点を考えるだけでも、神戸市内の高級マンションに投資するよりは、神戸市内のマンションに投資している不動産投資信託(REIT)を購入したほうがメリットが高いです。

しかも、日本証券金融から借金して信用取引でこの不動産投資信託(REIT)を購入すれば、さらに分配金収入を増やすことができます。現在の日本証券金融の融資金利は約2.8%ですから、手取りの金利は約2%となります。現金で購入した分の利益と加えれば、利回りに厚みを加えることとなり1年間での実質利回りは5%を超えることになります。

実質利回りが5%を超えるということは、10年間で投資した資金の半額を回収できることになりますし、20年間で全額回収できることになります。

まとめ

兵庫県において、不動産価格の上昇の可能性は低いですが、賃料収入の観点から見た場合には、ユーザー層を想定することでリスクを軽減できます。REITへの投資も選択肢となりえるので、積極的に考えていきましょう。

各種お問い合わせやご相談はこちら