バブル期のアパート投資・マンション投資の失敗例 | 不動産投資を考えるメディア

バブル期のアパート投資・マンション投資の失敗例

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アパート経営・マンション経営の失敗例として、1990年前後のバブル期に不動産投資をして大失敗をしてしまった実例をいくつかご紹介いたします。

アパート投資の失敗例

アパート投資の失敗例

不動産投資は必ず成功するものではありません。典型例が1990年前後のバブル期に投資をして大損失を被った失敗事例です。代表的な事例として、アパート投資の失敗例を挙げることができます。投資用物件を専門に扱っている不動産サイトをみると、多くのアパート物件が売りに出されており、なかには想定表面利回りが20%を超えるアパート物件も存在します。

具体的な事例としては築15年程度のアパート物件を約3500万円で購入し、15年後に売却したところ10%のマイナスで終わったという事例があります。投資が失敗に終わったのは、毎年のように新築アパートが近隣に建設され、自分のアパートの入居率が低下したこと、さらに入居率を高めるために賃料を引き下げざるを得なかったことが主な原因として挙げられます。さらに空室となっている部屋をリフォームして、浴室のガス給湯器を最新設備にしたり、トイレにはウォシュレットをつけるなどしたため想定外の費用支出もありました。

そして決定的な原因は資産価格の下落です。この物件は埼玉県北部の宇都宮線沿線のエリアにあるのですが、地価の下落も緩やかに進行し続けており、さらに建物の資産価値はゼロとなったことから売却時の価格は2500万円となってしまったのです。そして15年間で賃料収入を1000万円以上稼ぐことはできましたが、リフォーム費用などが嵩んだ結果、マイナスの収支で終わってしまいました。

マンション投資の失敗例

マンション投資の失敗例

次にマンション投資の失敗例です。この失敗の原因は資産価格の崩落と言ってもいい現象にあります。1990年頃にバブルが崩壊し不動産価格は下落、金利も低下し続けました。そのため1994年に入ると「そろそろ資産価格は底を打ったのではないか」と考える人々が多くでてくるようになりました。そして、かねてからマンション投資の機会をうかがっていた人が、1994年になってこぞってマンションへの投資を行ったのです。

具体例としては、現在の埼玉県さいたま市大宮区の新築マンションへの投資事例を挙げることができます。1994年当時、広さが60㎡のファミリー向け分譲マンションが約3800万円前後で販売されていました。そして、このマンションを賃貸に出せば、毎月12万円程度の賃料収入を得られる見込みがありました。つまり年間144万円の賃料収入が得られます。

毎月の管理組合への管理費や修繕積立金を支払っても、手元には年間で110万円程度は残ります。3800万円の投資金額に対して、毎年の手取り収入が110万円ですから約3%の利回りとなります。決して高い利回りではありませんでしたが、1994年には投資目的で埼玉県南部のマンションを購入した人が少なくありませんでした。

ところが悲劇が起きてしまいます。バブル崩壊後も不動産価格が下落し続けたのです。さいたま市大宮区の新築マンションも例外ではなく、2003年には時価評価で1600万円となってしまいました。実に半値以下になってしまったのです。賃料収入は想定通りなのですが、資産価格が大暴落してしまった為、今でも物件を保有し続けているそうです。

その他バブル期の不動産投資失敗例

その他バブル期の不動産投資失敗例

その他の失敗例を挙げていきます。バブル期にスキー場の近隣や温泉旅館の近くに多くのリゾートマンションが建設されました。そして、多くのリゾートマンションが完売していきました。広さが60㎡程度のリゾートマンションが4000万円で売れていたのです。しかも購入した人は定住する意思はなく値上がり期待を強く抱いて購入したのでした。

ところがバブルが崩壊し、日本全体の地価が暴落しました。東京都心の地価が大きく下落し始め、山の中に建設されたリゾートマンションの資産価値も暴落し続けました。1990年頃に4000万円程度で分譲されたリゾートマンションが、2003年頃には30万円前後にまで資産価格が暴落するケースが相次ぎました。2017年現在でも、1990年頃に分譲されたリゾートマンションの価格は30万円のままとなっています。

ここまで価格が下落した原因は、売りに出しても買い手が現れないことにありました。つまり不動産市場の流動性の低さが原因です。東京都心のマンションならば、売りに出せば半年以内には買い手は現れます。しかし山の中のマンションですからいくら待っても一向に買い手が現れないのです。その結果、価格が暴落することとなりました。

まとめ

このように日本経済の頂点の時期に値上がりを見込んで物件を購入してしまったり、利回りの高さを見込んでアパートに投資したはずが、トータルではマイナスに終わったなど数々の失敗事例があります。不動産投資をするにあたっては、日本経済の底値の段階で投資したり、事前に出口戦略まで綿密に計算して投資することが重要なのです。

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