知らないと損する「不動産投資で掘り出し物を探す方法」 | 不動産投資を考えるメディア

知らないと損する「不動産投資で掘り出し物を探す方法」

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不動産投資の人気は2017年現在も衰えることなく続いています。こうした不動産投資の人気に後押しされるように、収益物件の価格も右肩上がりに上昇し続けています。国土交通省が2017年3月に発表した1月1日時点の公示地価によると、全国の住宅地は0.022%と9年ぶりにプラスになっています。中でも首都圏は都心回帰の影響もあり、23区の地価が特に上昇しているようです。この流れは首都圏だけではなく、地方都市でも波及しているようです。
第一次不動産投資ブームと言われた2008年頃の市況と比べても、収益物件の価格が上昇しているため、利回りも大きく低下しているのです。また不動産投資のみならず、相続税が増税された影響からその税金対策としてアパートやマンション経営に人気が集まっています。このため需要が増加して、市場は常に品薄状態。市場に出回っている収益物件を購入しても、儲からないとなれば、掘り出し物を探すしかありません。しかし、どうやって掘り出し物を探せばいいのかわからないという人も多いと思います。今回は、不動産投資での掘り出し物を探す方法をご紹介します。

「不整形地」は投資対象にすべきか?

「不整形地」は投資対象にすべきか?

普通の買い物でも掘り出し物を探す時の一つの方法として、皆が狙わない時間帯や商品を選ぶ手段があります。
不動産投資での掘り出し物を探す方法は、皆が狙わない場所、皆が狙わない物件を狙うということになります。まず、物件の話から始めましょう。皆が狙わない物件とは何かと言えば、土地の形状があまりよくない物件を選ぶということです。収益物件を探していると、「不整形地」という土地の形状を持つ物件に出会うことがあります。一般的な不動産投資の本などでは「不整形地」は資産価値が低いので投資対象になりにくいと紹介されていることが多いです。しかし、条件によっては大きく利益を上げることができるケースもあります。もちろん、物件概要書には「不整形地」とは書かれていないのですが、土地の図面を見ると形が少し変わっているという印象を受けるでしょう。不整形地とは、文字通り整形されていない土地のことになります。
具体的には、正方形や長方形ではない、旗竿のような形をした土地や三角形、台形などの土地のことを指します。代表的な不整形地は「旗竿地(はたざおち)または敷延(しきえん)」と呼ばれるものです。竿に旗がついている感じで物件に至る道が狭くなっているケースが多いです。旗竿地は収益物件の周囲が囲まれていて、日当たり・風通しが悪かったりするため、マイホームなどでは典型的に嫌われてしまうような物件です。人気がないため、物件の価格も同じような築年数や広さ、間取りでも価格が安いことがあります。実はそうした物件の中におトクな物件が存在しているのです。
収益物件を選ぶ時に注意しなければいけないのは、マイホームの感覚で収益物件を選んではいけないということです。マイホームの感覚で選ぶと旗竿地などは、周囲を他の建物に囲まれていて日当たりがとても悪く、自分でも住みたくないから、他の人も住みたくないと思うのが普通ですが、実は旗竿地の物件でも住みたい人という人は意外といるものです。旗竿地であっても駅から近かったり、家賃が安かったりすると十分と入居需要があるものなのです。そのため、旗竿地であるからといって投資の対象外とするのは利益を得る機会を損失している可能性があります。

人気エリア「中野」で探したい物件は「旗竿地」?

人気エリア「中野」で探したい物件は「旗竿地」?

次に皆が狙わない場所の話をします。もう物件がないと言われているエリアに意外とまだ掘り出し物の物件があったりするものです。
前述した旗竿地のような投資対象外として除外されてしまいがちな物件は、実は意外とエリア次第で物件の価値が大きく変化することが多いです。例えば、東京で言うと中野区などは、そうした旗竿地のような物件の価値が大きく上がるエリアになります。中野駅周辺エリアは「新宿までのアクセスが非常優れているのに家賃相場がそれほど高くない」という特徴があります。実際に中野区の空室率は10%を切っており、中野区は新宿やその周辺に勤める20代から30代前半の若者のベッドタウンになっています。彼らの大半は可処分所得が低いので、家賃相場も周辺エリアに比べると手頃な価格になっています。そうした相場感も住みやすさを後押ししています。
要するに、入居需要が非常に高いエリアなので空室率も10%を切っているということです。住んでいる人たちは家賃が安くて寝るだけの部屋を探しているので、収益物件が旗竿地で周囲が建物に囲まれて、日当たりが悪くても入居には問題ありません。むしろ周囲の物件と比べて価格が安いので、利回りの高い物件を破格の値段で手に入れることができる可能性があります。その物件が建っているエリアの入居者のニーズをよく調べることがとても重要になります。

入居需要を無視した物件を建てて失敗した例

入居需要を無視した物件を建てて失敗した例

例えば、ある収益不動産会社の営業マンに話を聞いたところ、次のような失敗物件の話を聞きました。
神奈川県の横浜市にNという町があります。N町は昔から歴史のある町で、街道沿いに位置しているエリアです。古くから栄えた下町情緒溢れる町ですが、ここで新しく新築のマンションを建築して不動産投資を始めた人がいたそうです。建材などにも徹底的にこだわって、エントランス部分は御影石を配置するなど、高所得者向けのこだわりのマンションを建てたそうです。家賃も相場よりも高い金額で設定をしました。ところが、いざ入居者を募って見るといつまで経っても空室が埋まらず、半分以上が空室のままという状況が続きました。その後も客付け専門の不動産会社を活用して空室を埋めようと頑張ったのですが、それでも3割は埋まらないという状況に陥ってしまいました。そのオーナーは現在、物件の売却を考えているそうです。N町に新築物件を建てて失敗してしまった理由は、その町やエリアの入居者の需要に合っていない物件を建ててしまったということでした。賃貸物件にはそれぞれの住環境に適した間取り、家賃設定などがあり、ミスマッチが発生すると入居者が集まらないという事態に陥ってしまうこともあるのです。

不整形地を選ぶ際に注意したいデメリット

不整形地を選ぶ際に注意したいデメリット

不整形地にはもちろんデメリットもあります。
まず第一のデメリットは、金融機関の評価が厳しいケースがあるということ。最悪の場合、ローンが下りないケースもあります。不整形地はそもそも金融機関が敬遠しがちな物件ですが、金融緩和政策が維持されている限り、中には融資に積極的な金融機関もあるので根気
よく探してみましょう。ただし、金利が割高になる可能性もありますので、きちんとキャッシュフローを計算し、経営上問題がないかを正しく判断する必要があります。
第二のデメリットとしては、売却ができなくなるという可能性です。不動産投資をする投資家の目標は資産を形成することで、不動産を所有することではありません。最終的な出口戦略を考える上で、資産価値の低い物件を所有していると売るに売れなくなってしまう可能性もあるのです。不整形地などの資産価値が低い物件が狙い目だと言っても、何でも良いという訳ではありません。購入する時にきちんと収益が出る物件なのかを確認をする必要があります。そのため、いくら入居需要があって物件も安いからと言って、すぐに購入を決断するのはあまりお勧めできません。不整形地であれば、その土地の形状によくある問題があるのでよくチェックをしておきましょう。
旗竿地の物件で特に注意したいのが、接道義務を満たしていない物件がよくあることです。接道義務とは、建築基準法で決められているもので「幅員4m以上の道路に、建物の敷地が2m以上接していなければならない」というものです。建築主事を置いた市区町村などの行政の長が、指定した区域では幅員が6m以上の道路になる可能性もあります。例えば、よくあるのが道路と接している敷地は2m以上あるのに、物件に近づくごとに道が狭くなっていき、最終的には2m以下の道路になってしまうというケースです。途中で道が細くなっている物件は接道義務を果たしていないので、再建築不可物件になってしまいます。再建築不可とはその名の通り、再び建築することができないということで、一度建物を取り壊したら接道義務の要件が満たされない限り、その土地には建物が建てられないということになります。もちろん、一般的に融資は通らないことが多いですし、再建築不可物件は市場価格の5割から7割程度の相場になってしまうので、売りづらくなってしまいます。

物件の接道状況を確かめる方法

物件の接道状況を確かめる方法

接道の状況は登記簿で誰でも閲覧することができます。ただし、登記簿で物件を閲覧するためには、土地の配置番号である地番と建物の配置番号である家屋番号が必要になり、住所だけでは調べたい物件を検索することができません。地番や家屋番号を調べるには、オーナーや仲介をしてくれる不動産会社に聞いてみるのが一番手っ取り早い方法です。しかしながら、購入を検討している段階ではなかなか教えてくれないこともあります。そこで、オススメなのがGoogleマップを活用する方法です。物件の場所をGoogleマップで確認し、法務局で公図と呼ばれる地番が振られた地図と見比べて対象の物件の場所を特定するのです。公図を調査すれば土地の形状もわかりますし、道路と土地がどのような状態で接しているのかも分かります。

まとめ

これだけ不動産の価格が高騰してくると、利回りも低くなるため手元に利益を残すのはなかなか難しくなります。そこで掘り出し物に注目が集まりますが、普通に探しても掘り出し物はほとんど出てくることはありません。掘り出し物というとボロボロの物件や競売物件というイメージがありますが、そのような物件にこだわる必要もありません。不動産投資で掘り出し物の収益物件を探すためには、敢えてもう収益物件はないと言われるような空室率の低いエリアで、旗竿地のような誰も見向きもしないような物件を検討することも一つの手です。この時に注意しなければいけないのが、安いからといってすぐに飛びつかないことです。金融緩和政策の影響で融資体制がだいぶ緩和されてきたとはいえ、購入を検討する物件の資産価値があまりにも低い場合は、ローンを利用することが難しかったり、購入後の売却が難しくなることがあります。不動産投資をするのは「あくまでも資産形成のため」で何でもいいから収益物件を買えばいいということではないのです。

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