民泊投資は本当に儲かる?民泊運営する上での障害と失敗事例 | 不動産投資を考えるメディア

民泊投資は本当に儲かる?民泊運営する上での障害と失敗事例

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2020年に東京オリンピック・パラリンピックが決定し、Airbnbなどでも話題となった「民泊」。
そんな民泊物件への投資は本当に儲かるのか?一部地域では既に飽和状態となり、トラブルや違法営業対策として成立した民泊新法も踏まえて、今後民泊への投資を行うべきかといったことを考えていきます。

民泊の需要増加に伴う問題点

民泊の需要増加に伴う問題点

2016年に訪日外国人が2000万人突破

日本政府観光局(JINTO)の調査によると、2016年の訪日外国人客数(推計値)は、前年度に比べて21.8%の増の2403万9000人。2015年の1974万人を上回って過去最高を更新しました。国や地域別では、中国からの訪日客が637万3000人、韓国は509万300人、台湾が416万7400人と東アジア地域で訪日外国人の6割以上を占めています。

こうした動きを受けて、政府は東京オリンピックが開催される2020年には訪日外国人を現在の倍の4000万人、2030年には6000万人にまで目標を引き上げることにしたようです。

今後、日本の観光業を成長戦略の柱に据え、訪日客増加を目指し、観光業の育成を目指しています。政府がイメージしているのは、年間8000万人の観光客を受け入れているフランス。訪日外国人を倍にするという目標は、観光立国としてまさに肝煎りの政策なのです。

さらに、訪日外国客の消費額をオリンピック開催の2020年には2015年の倍の7兆円、2030年の目標は約12兆円の自動車輸出額を超える15兆円に設定しています。

外国人観光客の宿泊施設問題

このような目標を掲げた政府の考え方の背景には、観光業を基幹産業にまで成長させたいという思いがあります。特に直近の問題としては、訪日外国人の宿泊施設の受け入れ態勢が問題となっています。

例えば、羽田空港のある大田区では、宿泊施設の稼働率が2014年には年間平均で91%。蒲田駅周辺では平日であっても、外国人観光客の宿泊によってビジネスホテルはほぼ満室。カプセルホテルにすら泊まれないという事態も発生している状況です。そこで注目されているのが民泊です。

民泊とは、その名の通り民家に泊まることで、一戸建てやアパート・マンションなどの民家を宿泊施設の代わりとして提供します。外国では一般的な宿泊形態として既に広く普及しています。大手海外の民泊仲介サイトでは、多くの民泊が紹介されていますが、旅館業法に抵触するような違法営業を行っている物件も多いのが現状です。そこで、2017年6月9日に新たに成立した「住宅宿泊事業法(民泊新法)」にて、年間の営業日数は180日以内とすること、オーナーは都道府県への届け出が必要になり、フロントの設置、安全管理、衛生管理、施設案内、保健所の立ち入りなどの義務付け、仲介業者は観光庁への登録が必要になりました。

訪日外国人が増加しているのに、宿泊施設が少ない窮状に対して国は、2013年に特区民泊を設けて規制緩和を実施することに決定しました。具体的には全国で初めて開始した東京都大田区を始め、大阪府34市町村、大阪市、北九州市に特区が設けられています。

民泊投資で障害となる旅館業法の問題

外国人の宿泊期間が1ヶ月未満の場合、旅館業法に則って宿泊施設を運用しなければなりません。具体的には、フロントを設けたり、宿泊名簿を設置したり、衛生管理も徹底しなければなりませんし、保健所による立入検査も受けなければなりません。

一方、特区民泊の場合は、都道府県知事の特定認定を受けた場合、旅館業法の適用が除外されます。
例えば、大田区の場合は、宿泊施設の利用期間は2泊3日、近隣住民に対しては、民泊の施設が、外国人が宿泊するということが事前に適切に説明されていること、利用開始、利用終了時の対面等本人確認ができていること、消防法に合致する消防施設が設けられていること、ゴミの適切な処理がなされていること、外国語による注意事項(騒音等)の説明があること、特区民泊施設であることの表示、緊急時対応(24時間)、苦情対応の窓口開設などが許可条件になっています。

民泊投資をする場合の2つの選択肢

不動産投資で民泊をする場合、大きく分けて2つのタイプがあります。

一つは、所有タイプ。
収益物件を所有している人が、外国人の宿泊客に向けて物件を貸すというスタイルです。
もう一つは、転貸タイプ。
物件を持っていない人が、オーナーから物件を借りて、外国人の宿泊客に向けて物件を貸すスタイルになります。

ところが、所有タイプも転貸タイプも、現状では、近隣住民に説明もされていなければ、ゴミの処理も不適切で、宿泊施設の利用期間も曖昧なところが多いのが現状です。そこで、色々なトラブルが起きており、民泊を副業で考え、参入したサラリーマンの多くが、投資に失敗しているという現状を聞くことも多いです。

民泊投資での実際の失敗例

民泊投資の失敗例

近隣住民の反対で、民泊投資に失敗した事例1

加藤さん(仮名)は、転貸タイプで民泊のビジネスをスタートしたサラリーマンです。『金持ち父さん、貧乏父さん』を読み、いつかは自分も不労所得を得て、サラリーマンをリタイアしようと考えていました。その後、民泊ビジネスがブームとなり、自分でも家賃収入を得たいと思い、チャレンジしてみようと思いました。

加藤さんがそのように思ったのも民泊のことをよく調べてみると、物件を持っていなくても、物件を借りて、それを又貸しすれば稼げるということだったので、最初の初期投資資金が少なくてもできると考えました。

コツコツ貯めたお金で投資をスタートすべく、早速、準備に取りかかりました。まずは、投資をする対象の収益物件を探すことから取りかかりました。転貸タイプで投資をスタートするので、オーナーから民泊をしてもいいという許可を得た物件がいいと民泊許可物件を中心に探しました。

オーナーに内緒で民泊をスタートする人もいるようなのですが、オーナーにバレてしまった時点で辞めなければいけないというリスクを抱えるのは嫌だということ。オーナーに民泊の許可をもらった物件を探しました。

主要駅から徒歩5〜6分のワンルームマンションを所有しているオーナーと繋がることを意識して、民泊コンサルタントに依頼したりして、人脈を開拓しました。また、民泊許可物件を多く取り扱う不動産会社とネットワークを繋げることができたそうです。そこで、やっと都内の主要地域にワンルームの許可物件を借りることができました。

加藤さんは、本業が忙しかったので、集客からカギの受け渡し、部屋の清掃まで運営代行会社に全て丸投げをすることにしました。民泊を始めてから3ヶ月ほど経った時に、ある問題が発生しました。

ご近所からクレームが入ったというのです。自分たちが知らない外国人が、マンションに出入りしているということが運営代行をしている会社に連絡が入りました。そこまでだったら問題なかったのですが、さらに大きな問題が発生しました。

それは、民泊の運営代行会社が委託している清掃業者が共用部分にゴミを一時的に保管していたことが問題になりました。清掃業者は、一時的にゴミを置いただけということでしたが、住んでいる人たちは、ルールを守らないゴミの放置に怒り心頭。マンションの管理組合に連絡が入り、民泊をしていることの対応が急遽、協議されることになりました。

結局、マンションの管理組合から民泊を止めて欲しいというクレームがオーナーに入りました。オーナーは民泊を許可していましたが、もちろん近隣住民の許可を得ているわけではありません。結局、加藤さんは、この物件から手を引かざるを得なくなったそうです。

この場合は、運営代行やその清掃業者に問題があったのですが、そもそも旅館業法や民泊条例に則っているわけでもないので、相手に賠償請求をできるはずもありません。民泊をスタートするために用意した家具や物件を借りるための契約金などを全て諦めざるを得なくなりました。

収支が回らなくなり、民泊投資に失敗にした事例2

山田さん(仮名)も加藤さんと同じように、不動産投資の一環として民泊で収益を上げようと考えていました。山田さんもいずれは不動産投資をしたいと思っていましたが、不動産投資を始めるための初期投資をなかなか貯められずに迷っていました。そこで、転貸タイプの民泊をスタートすることにしました。

転貸タイプの民泊をスタートするためには、必要な家具や電化製品、消耗品などを用意する必要があります。必要なものは、まずは寝具です。ベッドまたは、布団、枕といったものが必要になります。

洗濯機や乾燥機、テレビ、冷蔵庫、電子レンジ、ケトル、ドライヤー、エアコン、照明器具です。家具にこだわると集客率も高まると言われていますが、民泊を行う人たちが多くなって競合他社が、多くなった現在、家具の良し悪しで選ぶ人は少なくなってきたそうです。

民泊の収入は、1泊あたりの宿泊料に宿泊日数で計算できます。また、宿泊者から徴収できる清掃費用も収入として入れられます。支出としては、物件を借りている毎月の家賃、集客からカギの受け渡し、外国人からの問い合わせなどを一括して行う代行手数料は、民博の運営をすべて丸投げした場合、一般的に売上の20%ぐらいかかります。

例えば、20万円の売り上げがあれば4万円。清掃代行費用は1回あたり、平均して4000円から6000円かかります。売上の20〜30%を占めるので、運営代行費用と清掃代行費用で売上の半分ぐらいは無くなってしまうのです。

これに水道光熱費、Wi-Fiや光回線の通信料金などがかかります。山田さんは、民泊の宿泊料を1泊9000円で徴収していました。ところが、運営代行の業者が集客に苦労していたようで、勝手に宿泊料を下げて6000円にしていました。

当初、9000円で想定していた宿泊料は、1ヶ月で18万円でしたが、宿泊料が勝手に下げられてしまったことで、1ヶ月12万円しか宿泊料がありませんでした。これには山田さんも驚きましたが、運営代行の言い分だと、「民泊を利用するお客様がいないことで売り上げが下がるぐらいならば、少々、宿泊料を安くしてもお客様を入れることを優先する」ということだったのです。

当初、運営方針で、そのことを伝えられたそうですが、山田さんはチェックしていませんでした。そのため、家賃や代行料、水道光熱費、清掃費用、Wi-Fiや光回線の通信費用などを合わせると、全く利益が出ないだけでなく、赤字が毎月積み重なるようになってしまったのです。

一棟ものの収益物件を持っている人には有利!?

一棟ものの収益物件を持っている人には有利!?

不動産投資の一つのスタイルとしての民泊ですが、自分の収益物件で経営するタイプではない転貸タイプの民泊はどこも経営に苦労をしているようです。なかでも、運営代行会社にすべて丸投げをした場合は、なかなかお金が残らないという問題が出てきています。こうした問題をクリアして、きちんと収益を残すためには、イニシャルコストやランニングコストの見直しがどうしても必要になってきます。

しかしながら、ここ数年で民泊に参入する人たちがとても増えてしまったため、集客に苦労している投資家も多いようです。当然、宿泊料を下げて対応するケースも少なくないようですが、事例でも紹介した通りなかなか収益を残せないパターンが増えています。参入には、今しばらく様子を見た方が良いかも知れません。

一方、転貸タイプではなく、所有タイプで投資をしている場合、儲けている人も多いようです。例えば、一棟のRC物件を所有している個人投資家の中には、部屋の一部を民泊で運用したり、前述したようなサラリーマンに又貸しして、収益を上げているケースもあります。

民泊の対象となる部屋は、あまり近隣の住民に迷惑がかからない角部屋。家賃を2倍にして貸しているそうで収益がかなり出ているところもあります。宿泊需要が高く、駅近で交通の便が良い収益物件を所有しているのであれば、民泊経営を考えても良いでしょう。

ただし、民泊を取り巻く状況は注視したいところでです。民泊といっても様々なケースがあるので、今後の法律改正などで、知らず知らずのうちに違法になっていた、などということは避けたいところです。

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