都民ファースト圧勝で保育園投資のチャンス到来?! | 不動産投資を考えるメディア

都民ファースト圧勝で保育園投資のチャンス到来?!

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保育園

2017年7月2日に東京都都議会選挙が行われ、小池百合子都知事が率いる都民ファーストの会が大幅に躍進。49議席を獲得し、第1党となりました。その結果、選挙協力をする公明党などの支持勢力と合わせて過半数を占めるに至りました。東京都民が小池都政に一定評価を与えた格好になりましたが、今後も自民党都知事や自民党都議が行なっていた旧態依然とした政策や仕組みを改革し、有権者の注目度が高い政策が優先的に行われることが期待されます。一方、投資家視点で考えると、自民党勢力ではなく小池都知事の勢力が増すことで、都内の不動産の投資環境がどのように変化するか気がかりな方もいるのではないでしょうか。

小池都知事の目玉政策「待機児童対策」

小池都知事の目玉としている改革の中に都内の「待機児童対策」があります。もちろん、国も重点政策の一つとして考えていますが、特に人口の多い東京都では重大な問題です。
東京都の待機児童は2016年4月1日現在8466人。前年度と比べて652人増加しているとのデータがあります。この問題に対して、都知事は「保育所等の整備促進」「人材確保と定着の支援」「利用者支援の充実」の3つの柱で対処しようとしています。
待機児童対策は、他の政策と比べて数値で効果がわかりやすいのが特徴です。そのため、小池都知事も力を入れて政策を実行していく可能性が非常に高いと予想されます。そして、個人投資家としては、保育所等の整備促進にビジネスチャンスがあります。

誰でも自分の土地に保育園を作れる

土地を所有している地主もしくは空き家や空き店舗などを所有するオーナーであれば、誰でも保育園として不動産が活用可能です。もちろん、保育園を運営する資格やスキルがなくても大丈夫です。なぜなら、自分が運営するのではなく、その用地を社会福祉法人などの保育園運営事業者に貸与することで問題解決できるからです。
基本的に保育園は一部住宅地域で面積の制限がありますが、「誰でも保育園が建てられる」というのはその他に土地の用途制限がないということです。このため、閑静な住宅地域でも駅近の商業地域でも、どのような土地でも建てることは可能なのです。ただし、「認可保育所」を建設する場合は、児童の定員に応じた面積や保育士などの職員数、給食設備、防災管理、衛生管理などの条件があります。このため、土地の形状や周辺環境によっては、認可保育所を建設できないという問題があります。
これに対して東京都では、「認証保育所」という独自制度を設けています。認証保育所は認可外保育所の一つですが、規定の面積の広さを確保できないなどの関係で最もニーズの高い駅前に保育園を作れるようになっています。認証保育所には駅前基本型(A型)と小規模家庭的保育所(B型)の2種類が存在し、建設に関わる設置基準も認可保育所に比べると緩和されています。

建設費の多くは国と自治体が負担してくれる

保育園を作るためには建設費用がかかります。特に設置基準に一定条件がある認可保育所の場合、建設費が余計にかかることが予測されます。しかし、保育園の建設費はその大部分を国と地方自治体が補助してくれます。
補助制度は、建設費用を国と自治体で一定割合の範囲内で4分の3以上も負担してくれます。この補助制度が利用できるのは、社会福祉法人や公益法人などです。しかし、東京都では国の制度では補助金の対象になっていない株式会社やNPO法人まで補助の対象としています。前述した通り、認証保育所の運営主体は、株式会社やNPO法人である場合が多いため、そうした運営主体をサポートする目的で作られています。
また、補助制度には一定の割合があるので、建設ラッシュで人材や原材料の建設コストの高騰が続いている東京では、補助の額がさらに低くなる可能性があります。そこで、東京都は特別に高騰した分を補助する制度もあります。

空き家や空き店舗を有効活用したいオーナー向けの制度

空き家や空き店舗を所有しているオーナーにも特別な制度があります。その賃貸物件を保育所にする場合、国から改修費用や開設後の賃料支援を補助してくれるという制度があります。東京都ではこれに加えて工事期間中の賃料も補助する仕組みが整っています。東京都で不動産を所有するオーナーは保育園を開業するリスクを低減をすることができるのです。

保育所を作るためのルールをいかに超えるか

待機児童は増える一方、保育所の需要が逼迫しているため、遊休地があり、相続対策などで悩んでいる地主や高い空室率に悩む不動産投資家には、今後、収益UPのための選択肢の一つとなるかもしれません。
しかし、実際に保育園を運営するためには、その他様々な課題があります。例えば、認可保育所の場合、設置基準を満たす職員を確保できないという大きな問題があります。2013年の保育士の有効求人倍率は、4.63倍で全国平均を大きく上回っています。給料が低い上、仕事の責任もあり、重労働にもなり得るため、なかなか保育士が定着しないのです。そこで、東京都は認証保育所を増やしたり、家賃補助などの政策を打ち出したりしていますが、なかなか保育士の定着には結びついていないのが現状です。
今後の小池都知事の政策の動向によっては、こういった問題が改善され、徐々に保育園に投資をする投資家も増えてくるのかもしれません。

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