不動産投資をする前に調査が必要な3つの重要ポイント | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資をする前に調査が必要な3つの重要ポイント

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不動産投資は金額の大きな物件を扱うことが特徴です。そのため、投資の前には様々な調査をすることが大切と言えます。この記事では、不動産投資家が投資前にどのような情報を調べればいいか調査の重要ポイントをご説明します。

景気循環のサイクルを把握する

景気循環のサイクルを把握する

まずは、景気循環のサイクルを挙げることができます。理由は、せっかく不動産投資を実行しても、景気が過熱している時期に不動産投資をしたならば、資産価格が下落していく可能性が高いからです。

例えば、東京都千代田区の地価の推移を地価公示価格で見ていくと、バブル崩壊以降は一貫して下落を続けていましたが、2003年頃に下げ止まっています。そして、一転して公示地価は上昇に転じており、リーマンショックが発生する前のいわゆる小泉景気の頂点であった2007年から2008年の時期に、公示地価のピークをつけています。

さらには、2008年のリーマンショック発生と同時に公示地価は下落し始め、東日本大震災の翌年である2012年前後の時期に、公示地価は底値をつけました。そして、2012年12月の第二次安倍政権の発足に伴うアベノミクス景気によって、再度公示地価は上昇トレンドに転換し、2016年に至っても上昇トレンドを維持し続けています。

このことから、景気循環の底値で不動産投資を実行し、景気循環の天井圏で売却すれば大きな利益を得られることが理解できます。逆に、2007年の景気循環の天井圏で不動産投資を実行していたならば、翌年のリーマンショックによって資産価格は大幅に下落したのは確実です。

そして、2017年初頭の現在になって、やっと資産価格が購入価格まで戻ったことになり、投資効率がきわめて悪いことが明白です。このため、不動産投資家は、まずは景気循環のサイクルを調査することがポイントです。

立地条件・地価を事前に調査する

立地条件・地価を事前に調査する

不動産投資家は、景気循環を調査したあとは、どの立地の不動産ならば地価が上昇しやすく、どの立地の不動産ならば地価が上がりにくいかを調査すべきです。

日本の地価は、1990年頃のバブル崩壊までは、日本全国ほとんどの立地において地価が上昇し続けました。しかし、バブル崩壊以降は、景気循環が上昇トレンドに転じても、地価がほとんど上昇しない立地が存在するのが現実です。このため、立地調査は不動産投資をするうえでとても重要です。

公示地価の推移を調査してみると、景気循環のサイクルにしたがって地価が上昇しやすい立地は、東京都心です。とくに、東京都の千代田区、港区、渋谷区などの都心エリアは、景気循環に沿って地価も上昇トレンドに転じたり、下落トレンドに転じています。

このため、景気循環サイクルの底値圏で、都心エリアで不動産投資を実行すると、賃料収入だけでなく、資産価格の上昇による利益も得られることになります。

一方、首都圏であっても埼玉県さいたま市の公示地価は、1990年のバブル崩壊は下落し続け、2003年頃になってやっと下げ止まります。しかし、その後は景気循環のサイクルにしたがって公示地価が上昇してはいますが、東京都心の地価ほどは上昇してはいません。

したがって、埼玉県さいたま市で不動産投資を実行しても、資産価格の上昇による利益を得られたとしても少額にとどまるため、賃料収入の確保を重視する戦略をとる必要があります。

なお、地方都市の公示地価はバブル崩壊以降は、一貫して下落し続けています。景気循環のサイクルは関係ありません。したがって、地方都市での不動産投資は、資産価格の下落を前提としなければなりません。

投資対象の物件を事前に調査する

投資対象の物件を事前に調査する

不動産投資家は、景気循環のサイクルと、立地による地価の推移を調査したあとは、物件の調査をすべきです。不動産投資の対象としては、区分所有マンションや一戸建て住宅、アパート投資、さらに不動産投資信託(REIT)など多岐にわたります。

現物の不動産に投資するならば、日々の管理費用や毎年必要となる税金、さらには物件を管理するためにどのくらい手間がかかるかを調査する必要があります。それに、出口戦略も考えて、売却しやすい物件はいずれかも調査しておく必要があります。

不動産投資家にとって、もっとも日々の管理が簡便で、売却しやすい投資対象は不動産投資信託(REIT)です。証券会社に口座さえ開設していれば、いつでも購入できますし、いつでも売却できます。しかも保有している間、管理費は発生しませんし、固定資産税も発生しません。

また、売却するにあたっては、買い手が目の前に現れているため、売りたいときに売ることができます。不動産市場でもっとも流動性が高いのが、REIT市場です。一方、売却をするときにもっとも時間を要するのが、地方都市における一棟マンションだと思われます。

REITの詳しい内容に関してはこちらの記事もご参照ください。

地方都市においては地価が下落し続けていますから、資産価格の上昇を見込むことができません。さらに、いくら鉄筋コンクリート造で長持ちするといっても、築年数が古くなれば入居希望者は減少してきますし、年々修繕費用などの支出が増えてきます。ですから、簡単には購入希望者が現れないと想定されるのです。

このように、不動産投資対象によって、売却の難易度に大きな差が生じることについては、とくに事前に調査しておくべきです。

まとめ

不動産投資を行うにあたっては、物件や立地の調査はもちろん、景気の先行きまでリサーチする必要があります。面倒かもしれませんが、そういった手間を惜しんで不動産投資で利益を上げるのは難しいと言えるでしょう。

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